김병영 변호사

<한눈에 보는 전세사기 피해 구제 경로>

1. 전세사기로 보증금을 잃게 된 임차인의 고민

살던 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받기 어려워지면 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지부터 막막해집니다. 계약을 중개한 공인중개사와 협회를 상대로 한 민사 청구, 전세사기피해자법에 따른 결정 신청은 근거도 절차도 다릅니다. 기한을 놓치면 청구할 수 있는 길이 좁아지므로 순서를 먼저 정해야 합니다.

• 가. 중개사 고소가 불송치로 끝난 A씨
  
  가령 A씨가 신축 빌라를 임차했는데, 건물 일부 호실에만 설정된 근저당 때문에 경매에서 보증금을 돌려받기 어려워졌다고 가정해 보겠습니다. A씨는 공인중개사를 사기방조로 고소했지만 불송치로 끝나 민사 청구까지 포기하려 합니다. 그러나 형사 결과와 별개로 공인중개사의 민사상 책임과 협회에 대한 공제금 청구를 검토할 수 있습니다.

• 나. A씨와 달리 보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우
  
  A씨와 달리 임차인이 보증금 반환 보증이나 보험에 가입해 보증금 전액을 돌려받을 수 있다면 사정이 다릅니다. 전세사기피해자법 제3조 제2항 제1호는 이 경우를 전세사기피해자 요건의 적용대상에서 뺍니다. 보증금 전액이 최우선변제 대상이거나 대항력·우선변제권으로 스스로 회수할 수 있는 경우도 같습니다.
   

2. 전세사기 피해 구제를 둘러싼 오해와 공제 제도

• 가. 형사 고소가 불송치로 끝나면 민사도 끝난다는 오해
  
  중개사에 대한 형사 고소가 불송치로 끝났더라도 민사상 책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 다만 임차인의 과실도 함께 따져지므로 배상액은 사건마다 달라집니다. 공동담보 목록 미제시와 책임 제한의 자세한 법리는 법률위키 [사례분석] 공인중개사 설명의무 위반 손해배상: 공동담보 목록 미제시와 과실상계에 따른 책임 제한 참조.

• 나. 개업공인중개사는 업무 전에 공제 등에 가입해야 합니다
  
  공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하는 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정합니다. 공인중개사법 시행령 제24조 제1항에 따라 보장금액은 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상입니다. 이 금액은 가입해야 하는 최소 보장금액이고, 실제로 받을 수 있는 공제금의 한도는 공제계약과 공제규정에서 확인해야 합니다. 개업공인중개사의 손해배상책임 일반은 법률위키 부동산 공인중개사의 손해배상책임 참조.
   

3. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 안내하는 전세사기 피해 구제의 기한과 서류

• 가. 청구할 상대를 먼저 정하십시오
  
  공인중개사법 제15조 제2항은 소속공인중개사의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 김병영 변호사는 실무를 맡은 중개사, 그를 고용한 개업공인중개사, 공제사업을 하는 협회를 함께 피고로 삼을지 검토하는 데서 시작하도록 안내합니다.

• 나. 공제금 청구에 필요한 서류를 챙기십시오
  
  공인중개사법 시행령 제26조 제1항은 공제금을 받으려는 중개의뢰인이 손해배상합의서·화해조서 또는 확정된 판결문 사본 등을 붙여 청구하도록 정합니다. 1심 판결 뒤에도 상대방이 항소하면 판결은 확정되지 않습니다. 민사소송법 제396조 제1항에 따라 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 해야 합니다.

• 다. Q: 협회에 대한 공제금 청구 기한은 언제부터 따집니까?
  
  기한은 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 따집니다. 대법원 2012. 6. 28. 선고 2011다53249 판결은 공제금청구권의 소멸시효가 그때부터 진행한다고 보았습니다. 그 사건에서는 임차권을 인정할 수 없다는 통보를 받은 때를 기산점으로 보아 원심을 파기·환송했습니다. 시효기간 자체는 공제약관과 적용 법률에 따라 정해지므로, 기산점과 함께 약관에서 확인해 두어야 합니다.

• 라. 공인중개사에 대한 손해배상은 3년과 10년을 함께 보십시오
  
  민법 제766조는 불법행위로 인한 손해배상청구권이 피해자나 그 법정대리인이 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸한다고 정합니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2020다206564 판결은 안 날을 불법행위의 요건사실을 현실적이고도 구체적으로 인식한 때로 보았습니다.

• 마. 전세사기피해자등 결정과 경매 유예는 따로 신청합니다
  
  전세사기피해자법 제12조 제1항에 따라 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청합니다. 같은 법 제17조 제1항은 경매절차가 진행 중이면 전세사기피해자가 법원에 경매유예등을 신청할 수 있다고 정합니다. 민사 청구와 근거 법률이 다르므로 기한과 서류를 따로 관리합니다.
   

구제 경로별 기한과 서류

4. 보증금 피해 구제를 준비할 때 확인할 것과 대응 순서

전세사기 피해 구제는 민사 청구와 피해자 결정 신청이 함께 움직이므로 기한을 먼저 적어 두는 데서 시작합니다. 계약 당시 어떤 자료를 보고 어떤 설명을 들었는지도 소송 전에 정리해 두어야 합니다.

• 가. 상담 전에 확인할 것
  
  계약 당시 받은 서류와 중개사와 주고받은 기록, 경매와 고소 사건의 진행 서류를 모읍니다. 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서에는 공인중개사가 무엇을 설명했는지 드러납니다.
   

상담 전에 챙길 자료

• 나. 대응 순서
  
  1) 경매 진행 상황과 매각기일을 확인합니다.
  
  2) 전세사기피해자등 결정 신청과 경매유예등 신청을 검토합니다.
  
  3) 공인중개사와 고용한 개업공인중개사, 협회 가운데 청구할 상대를 정합니다.
  
  4) 중개사에 대한 손해배상은 손해와 가해자를 안 날을, 협회에 대한 공제금 청구는 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때를 기준으로 소멸시효를 따로 계산합니다.
  
  5) 확정판결 등을 붙여 협회에 공제금 지급을 청구하거나, 협회를 상대로 공제금 청구소송을 함께 제기합니다.
   

법무법인(유) 혜명 김병영 변호사는 전세사기 피해 임차인을 대리해 공인중개사와 공제사업자인 협회의 책임을 다툰 사건을 수행했습니다. 보증금 반환이 막힌 상황이라면 계약 당시 자료를 정리해 기한이 지나기 전에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

5. 전세사기 보증금 피해에서 많이 묻는 질문

• Q. 개업공인중개사가 폐업하면 공탁금은 어떻게 되나요?
  
  폐업한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없습니다. 공인중개사법 제30조 제4항은 개업공인중개사가 공탁한 공탁금을 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다고 정합니다.

• Q. 5억 원이 넘는 전세도 대상이 될 수 있나요?
  
  될 수 있습니다. 5억원이 원칙적인 상한이지만 위원회가 올려 정할 수 있습니다. 전세사기피해자법 제3조 제1항 제2호는 임차보증금 5억원 이하를 요건으로 하면서, 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억원의 범위에서 상한액을 올릴 수 있다고 정합니다.

• Q. 위원회 심의는 얼마나 걸리나요?
  
  안건이 상정된 날부터 30일 이내에 마치는 것이 원칙입니다. 전세사기피해자법 제14조 제3항은 부득이한 사유가 있으면 15일 이내의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다고 정합니다.
   

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 법률위키 전세사기 피해 임차인의 구제 경로: 중개사 배상·협회 공제금 청구의 소멸시효와 전세사기피해자 결정 을 참고하십시오.