김병영 변호사

<한눈에 보는 상속 농지 소유권 유지>

1. 상속 농지를 팔고 싶지 않은 상속인의 고민

부모님이 평생 일군 땅이라 팔고 싶지 않다는 상속인이 많습니다. 다행히 농지법은 농사를 짓지 않는 상속인에게도 소유 방법을 열어 둡니다. 다만 면적에 따라 쓸 수 있는 방법이 다르고 임대 방식에 따라 벌칙까지 걸릴 수 있으므로, 내 농지가 어느 경우인지부터 확인해야 합니다.

• 가. 지방 농지를 이웃 농민에게 맡겨 온 A씨의 경우
  
  A씨가 상속받은 지방 농지를 이웃 농민에게 빌려주고 임대료를 받아 온 경우를 가정해 보겠습니다. 상속 농지가 1만㎡ 이하라면 농지법 제23조 제1항 제1호의 임대이므로 A씨는 그 임대를 유지할 수 있습니다. 소유 면적을 확인해 보면 계약을 바꾸어야 하는지도 함께 드러납니다.

• 나. A씨와 다른 경우의 소유권 유지
  
  상속 농지가 1만㎡를 넘는다면 넘는 면적을 계속 소유하려면 농지법 제23조 제1항 제7호 가목에 따라 한국농어촌공사 등에 위탁해야 합니다. 농사도 임대도 하지 않고 놓아둔 분은 같은 법 제10조 제1항 제4호의2의 처분 사유에 걸릴 수 있습니다. 2028년 6월 17일 이후 상속받는 분은 개정 규정을 따로 확인해야 합니다.
   

경우별로 본 상속 농지 소유권 유지

2. 소유권을 지키는 길을 둘러싼 오해와 현황

• 가. 위탁만이 유일한 합법이라는 오해
  
  개인 임대는 전부 불법이니 공사 위탁만 가능하다는 설명을 듣는 분이 있습니다. 그러나 현행 농지법 제23조 제1항 제1호는 상속 농지의 임대를 허용하므로, 1만㎡ 이하 면적까지 반드시 위탁해야 하는 것은 아닙니다. 위탁은 수탁기간과 수수료를 함께 따져 고를 선택지이고, 넘는 면적에서는 필요한 방법입니다.

• 나. 면적만 지키면 안전하다는 생각
  
  1만㎡ 이하이면 어떻게 두어도 괜찮다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 소유 상한은 소유의 근거일 뿐이고, 정당한 사유 없는 미이용은 농지법 제10조 제1항 제4호의2의 별도 처분 사유입니다. 실태조사도 정기적으로 이루어지므로(농지법 제54조 제1항) 면적과 함께 이용 상태도 정리해 두어야 합니다.

3. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 정리한 소유권 유지 방법

• 가. 1만㎡ 이하는 경작이나 임대로 이용 상태를 갖춥니다
  
  소유 자체는 농지법 제7조 제1항으로 허용되지만, 그대로 놓아두면 처분 사유가 될 수 있습니다. 스스로 경작하면 미이용에 따른 처분 사유에 해당하지 않고, 같은 법 제23조 제1항에 따라 임대하거나 무상사용하게 하면 농지법 시행령 제9조의 정당한 사유에 해당합니다. 임대할 때는 대상 면적이 1만㎡ 안에 드는지도 함께 확인해야 합니다.

• 나. 넘는 면적은 한국농어촌공사 위탁으로 소유를 유지합니다
  
  농지법 제7조 제4항은 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 상한을 넘는 농지의 계속 소유를 허용합니다. 수탁기간은 임대 5년 이상이고 대상은 1필지 이상입니다(한국농어촌공사 및 농지관리기금법 시행령 제19조의7). 주거지역 등 일부 농지는 수탁할 수 없으므로 신청 전에 소재지를 확인해야 합니다.

• 다. Q: 8년 위탁하면 세금이 줄어드나요?
  
  비사업용 토지 세율에서 벗어날 가능성이 있지만, 위탁 기간만으로 결론이 나지는 않습니다. 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제9호는 공사가 개인에게서 8년 이상 수탁하여 임대하거나 사용대한 농지를 소득세법 제104조의3 제1항 제1호 가목의 예외로 정합니다. 도시지역 농지를 정한 같은 호 나목과 소유기간별 판정 기간은 따로 따져야 합니다.

• 라. 이웃 임대가 허용 범위 밖이면 정리합니다
  
  농지법 제23조 제1항이 허용하지 않는 임대는 농지법 제61조 제2호의 2천만 원 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결은 구 농지법 사건에서 그런 임대차계약을 무효라고 보았습니다. 이와 별개로 넘는 면적을 직접 빌려주고 있다면 같은 법 제7조 제4항의 계속 소유 요건을 갖추지 못하므로, 위탁으로 옮기는 방안을 검토해야 합니다.
   

면적별 대응과 근거

처분의무가 생기는 경우와 절차의 자세한 법리는 법률위키 상속 농지 처분의무의 발생과 절차: 1만㎡ 초과분과 미이용 농지, 처분명령과 이행강제금 참조.

4. 상속 농지를 계속 보유하기 위해 점검할 순서

소유권을 지키는 방법은 면적, 현재 임대 방식, 상속 시점, 앞으로의 양도 계획에 따라 달라집니다. 어느 하나만 보고 정하면 세금이나 계약 효력에서 뒤늦게 문제가 드러날 수 있습니다. 지금의 이용 상태부터 정리하면 위탁이 필요한지, 지금의 임대를 유지해도 되는지 판단하기가 쉬워집니다.

• 가. 소유권을 지키기 위해 확인할 것
   

상속 농지 소유권 유지에서 확인할 것

• 나. 대응 순서
  
  1) 상속 농지의 면적과 소재지를 정리합니다.
  
  2) 현재 임대 여부와 계약 내용을 확인합니다.
  
  3) 1만㎡를 넘는 면적을 가려냅니다.
  
  4) 위탁 대상인지 수탁 기준을 확인합니다.
  
  5) 양도 계획이 있으면 비사업용 토지 여부를 따져 봅니다.
   

상속 농지를 지키는 방법은 내 농지의 면적과 소재지, 상속 시점에 따라 달라집니다. 농지 관련 사건을 다뤄 온 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사와 함께 어떤 방법이 맞는지 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

5. 상속 농지 보유 관련 많이 묻는 질문

• Q. 농지를 무상으로 빌려주어도 임대와 똑같이 규율되나요?
  
  그렇습니다. 농지법 제23조 제1항은 임대와 무상사용을 함께 규율하므로, 허용되는 경우가 아니면 돈을 받지 않아도 할 수 없습니다. 같은 법 제61조 제2호의 벌칙도 무상사용하게 한 사람에게 함께 적용됩니다.

• Q. 빌려준 농지에서 임차인이 농사를 짓지 않으면 어떻게 되나요?
  
  시장·군수·구청장이 임대차 종료를 명할 수 있습니다. 농지법 제23조 제2항은 임차인이나 사용대차인이 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 사용하지 않는 경우를 그 사유로 정합니다. 그 명령을 따르지 않으면 같은 법 제61조 제3호의 벌칙 대상이 됩니다.

• Q. 상속받은 농지를 바로 팔아도 비사업용으로 보나요?
  
  상속개시일부터 3년이 지나지 않았다면 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제2호가 정한 가목의 예외에 들어갑니다. 다만 나목의 도시지역 농지 해당 여부와 소유기간별 판정 기준도 함께 확인해야 합니다.
   

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 법률위키 상속 농지를 처분하지 않고 소유하는 방법: 1만㎡ 상한과 농지 위탁·임대 요건, 비사업용 토지 판단 을 참고하십시오