김병영 변호사

<한눈에 보는 가계약금 분쟁>

1. 집도 보기 전에 입금한 뒤 마음이 바뀐 경우

‘집을 보기도 전에 가계약금을 입금하라고 해서 보냈는데 마음이 바뀌었어요.’ 부동산 거래를 앞둔 분들이 흔히 하는 고민입니다. 반대로 매도인 쪽에서도 상대방의 갑작스러운 파기 요청이나 자신의 사정 변화로 이 돈을 어떻게 처리할지 난감해하곤 합니다.

가계약금은 민법에 명시된 개념이 아닙니다. 그래서 돈의 이름보다 당사자가 어디까지 합의했는지를 보아야 답이 나옵니다. 합의가 분명하지 않으면 그 돈은 아직 계약을 전제하지 않은 돈일 수 있습니다.

• 가. 매물을 잡아 두려고 먼저 보낸 A씨
  
  예를 들어 A씨가 집을 보기 전에 매물을 잡아 두려고 중개인이 알려 준 계좌로 돈을 보냈다고 가정해 봅니다. 문자메시지에 호수와 입금 사실만 있고 총 매매대금이나 중도금 지급 방법을 정한 내용이 없다면, 계약의 본질적 요소에 합의가 없었다고 판단될 여지가 있습니다. 이 경우 약정이 따로 없다면 돈을 돌려받는 쪽으로 다툴 수 있습니다.

• 나. A씨와 다른 경우
  
  문자메시지에 매매 대상과 총 매매대금, 계약금과 중도금 지급 방법까지 구체적으로 합의한 내용이 남아 있다면 사정이 달라집니다. 정식 계약서를 쓰지 않았어도 매매계약이 성립했다고 볼 수 있기 때문입니다. 돈을 보낼 때 보낸 쪽이 계약을 깨면 돌려받지 못한다는 약정을 분명히 해 두었다면, 계약이 성립하지 않아도 반환이 어려울 수 있습니다.
   

2. 돈만 포기하면 끝난다는 생각과 실제 분쟁의 모습

• 가. 보낸 돈만 포기하면 끝난다는 생각
  
  매수인은 이미 보낸 돈만 포기하면 언제든 끝낼 수 있다고 생각하고, 매도인은 받은 돈의 2배만 돌려주면 끝난다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 약정한 계약금 일부만 오간 상태에서는 사정이 다릅니다. 실제 보낸 금액을 기준으로 계산한 그 생각이 분쟁의 출발점이 되는 일이 많습니다.

• 나. 계약서가 없으니 계약도 없다는 생각
  
  계약서를 쓰지 않았으니 아무 책임이 없다고 여기는 분도 있습니다. 그러나 민법은 매매의 성립에 계약서를 요구하지 않고, 합의한 내용을 어떻게 입증하느냐가 문제됩니다. 문자, 카카오톡, 녹취가 양쪽의 합의 정도를 보여 주는 자료가 되므로 메시지 한 줄도 지우지 말고 보관해야 합니다.

3. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 설명하는 가계약금과 계약 성립

• 가. 가계약금은 통상 교섭의 기초가 되는 증거금입니다
  
  서울동부지방법원 2021. 5. 28. 선고 2019가단156183 판결은 가계약금을 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로 보고, 본계약이 성립되지 않으면 반환할 것이 전제된다고 설명하였습니다. 김병영 변호사는 이 돈이 계약금인지 증거금인지 처음부터 메시지로 분명히 남겨 두라고 조언합니다.

• 나. Q: 어느 정도 합의해야 계약이 성립하나요?
  
  모든 사항이 아니라 본질적 사항이나 중요 사항에 합의가 있으면 됩니다. 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결은 가계약서에 잔금 지급시기가 없고 정식계약서가 작성되지 않았어도, 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 합의가 있었다면 매매계약이 성립했다고 본 원심을 수긍하였습니다.

• 다. 계약이 성립했다면 약정한 계약금이 기준이 됩니다
  
  민법 제565조 제1항은 계약금 등을 교부한 때 다른 약정이 없는 한 이행에 착수할 때까지 교부자가 포기하고 수령자가 배액을 상환하여 해제할 수 있다고 정합니다. 그래서 계약금 잔금이나 전부를 지급하지 않은 단계에서는 임의로 해제할 수 없습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결). 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준을 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금으로 보았습니다. 해약금 해제의 시한은 법률위키 부동산 매매 계약금의 법적 성질: 해약금 해제의 시한과 위약금 특약, 손해배상액 예정의 감액 참조.
   

4. 입금 전과 분쟁이 생긴 뒤의 점검

가계약금은 작은 돈처럼 보여도 계약에 대한 의사를 보여 주는 신호로 읽힐 수 있습니다. 돈을 보내기 전에 조건을 적어 두면 분쟁의 상당 부분을 막을 수 있고, 이미 보냈다면 남아 있는 자료부터 모아야 합니다.

• 가. 확인할 것
  
  매매 조건은 목적물과 총금액, 지급일까지 메시지로 적어 두는 것이 좋습니다. 돈의 성격도 증거금인지 계약금 일부인지 함께 적고, 문자·카카오톡·이메일·녹취 같은 증거자료를 저장합니다.
   

가계약금을 보내기 전 확인할 항목

• 나. 대응 순서
  
  1) 매매 목적물, 대금, 중도금 지급 방법에 합의가 있는지 메시지와 녹취로 확인합니다.
  
  2) 계약이 성립했다면 이미 보낸 돈이 약정 계약금의 일부인지 검토합니다.
  
  3) 해약금이나 위약금에 관한 별도 약정이 있는지 찾아봅니다.
  
  4) 당사자 어느 한쪽이 이행에 착수했는지 확인하고 해제나 반환 청구를 결정합니다.
   

계약 성립이 불분명해 판단이 서지 않는다면 메시지를 정리해 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사와 상의해 보시기 바랍니다.

5. 가계약금 입금 뒤 많이 묻는 질문

• Q. 중도금을 이미 받았는데 매도인이 돈을 2배로 돌려주고 끝낼 수 있나요?
  
  매수인이 중도금을 지급해 이행에 착수했다면 매도인은 배액을 상환해도 민법 제565조 제1항으로 해제할 수 없습니다. 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결은 이행 착수를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위 일부를 하거나, 이행에 필요한 전제행위를 하는 경우로 설명하였습니다.

• Q. 소송까지 가면 지연손해금도 받을 수 있나요?
  
  받을 수 있습니다. 서울동부지방법원 2021. 5. 28. 선고 2019가단156183 판결은 반환할 돈에 소장부본 송달 다음 날부터 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 붙였습니다. 사안마다 시작일과 이율이 달라질 수 있으므로 소를 낼 때 함께 계산해 봅니다.

• Q. 상대방이 약정한 나머지 돈을 보내지 않으면 어떻게 하나요?
  
  약정한 계약금 잔금을 보내지 않으면 지급을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있습니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은 그 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 사정이 인정되면 주계약도 해제할 수 있다고 보았습니다.
   

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 법률위키 가계약금의 법적 성격과 매매계약 성립: 중요 사항의 합의와 반환·약정 계약금 기준 해제 를 참고하십시오.