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2년 미만으로 정한 주택임대차의 기간: 차임 증액 요구의 제한과 임차인이 가지는 선택권

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<핵심 요약>

주택임대차에서 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 보고, 임차인만이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 그래서 1년으로 약정하였더라도 임대인은 그 기간이 끝났다는 이유만으로 퇴거나 재계약을 강제할 수 없다. 존속 중의 차임 증액청구는 원칙적으로 약정한 차임의 20분의 1을 넘지 못하고, 임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 다만 임차인이 인상에 동의하면 그 합의를 뒤에 되돌리기는 어렵다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• 주택임대차보호법에 따른 차임증감청구
• [일문일답] 차임증감청구를 하면 청구시로 소급하여 효력이 생기는가 (적극)
• 주택임대차의 묵시적 갱신: 통지 기간과 갱신거절 의사표시를 판단하는 조문상의 기준
   

1. 계약서에 적힌 기간과 법이 보장하는 기간이 어긋날 때

주택임대차 계약서에 1년이라고 적어 두었더라도 그 기간이 그대로 효력을 갖는 것은 아니다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거를 안정시키기 위하여 최소 존속기간을 따로 정하고 있고, 그 규정은 당사자의 약정보다 앞선다.

문제는 이 차이가 계약 만료를 앞둔 시점에 드러난다는 데 있다. 임대인이 약정 기간이 끝났다며 차임 인상이나 퇴거를 요구하면, 임차인은 계약서에 적힌 기간을 근거로 삼아 물러서기 쉽다.

그러나 이 국면에서 기준이 되는 것은 계약서가 아니라 법이 정한 기간이다. 어느 쪽 기간이 적용되는지, 그리고 그 사이에 차임을 올릴 수 있는지는 조문이 이미 갈라 두었다.

2. 임대차기간과 차임 증액에서 갈리는 쟁점

• 가. 최소 존속기간을 정한 조문과 그 예외
  
  주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정한다. 다만 같은 항 단서는 임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 하여, 짧은 기간을 택할 선택권을 임차인에게만 남겨 둔다.

• 나. Q: 1년으로 약정했는데 임대인이 1년 만에 나가라고 할 수 있는가?
  
  없다. 제4조 제1항 단서는 임차인에게만 주어진 것이므로, 임대인은 2년 미만의 약정을 근거로 기간이 끝났다고 주장할 수 없다. 다만 이는 기간을 이유로 한 강제를 부정하는 것이고, 제7조의 요건을 갖춘 증액청구나 합의 제안까지 막는 것은 아니다. 같은 법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 계약서에 1년으로 적혀 있다는 사정만으로 결론이 달라지지 않는다.

• 다. 존속 중의 차임 증액에 걸려 있는 두 가지 제한
  
  주택임대차보호법 제7조 제1항은 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 한다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 같은 조 제2항과 시행령 제8조 제1항은 증액청구가 약정한 차임 등의 20분의 1을 초과하지 못한다고 정한다. 다만 같은 조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 그 범위에서 조례로 달리 정할 수 있도록 한다.
   

3. 조문의 적용과 합의가 개입할 때의 차이

• 가. 제7조의 증액청구와 임차인 동의 하의 증액은 다르다
  
  제7조의 제한은 당사자 일방이 증액을 청구하는 경우에 걸린다. 임차인이 인상에 동의하여 새로운 조건이 정해지면 그것은 청구권의 행사가 아니라 당사자의 합의이고, 합의가 이루어진 뒤에는 몰랐다는 이유로 되돌리기 어렵다.

• 나. Q: 인상에 동의하지 않으면 나가라는 통지는 어떻게 읽히는가?
  
  그 통지만으로 제4조 제1항이 정한 2년의 존속기간이 끝나지는 않는다. 법정 기간이 남아 있는 동안에는 임대인이 종료를 주장할 근거가 없기 때문이다. 참고로 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결은 임대인의 이의가 묵시적으로도, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 가능하다고 보았다. 다만 같은 판결은 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보려면 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 하고, 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 그런 이의가 있었다고 보기 어렵다고 하였다. 다만 그 판단은 민법 제628조·제639조 제1항에 관한 것이고, 주택임대차에는 묵시적 갱신에 관한 별도의 규정이 있다.

• 다. 임차인이 남겨야 하는 것
  
  제4조 제1항이 정한 2년은 임차인이 주장하지 않아도 적용되지만, 인상에 동의하였는지는 나중에 다투어질 수 있는 사실이다. 인상 요구를 받은 시점에 응하지 않겠다는 뜻을 분명히 남겨 두면, 합의가 있었다는 주장이 나오더라도 대응할 자료가 된다.
   

※ 관련 법률 인사이트

해당 주제에 대한 변호사의 전문적인 분석과 실무적인 조언은 아래 법률 인사이트에서 더 깊이 있게 확인할 수 있습니다.

• 1년 계약인데 벌써 월세를 올려 달라는 문자 - 한 번의 입금이 증액 합의가 되는 경우
   

4. 관련 법규 및 판례