법률사무소 온명

1. 계약 만료를 앞두고 받은 문자 한 통

1년으로 계약하고 살던 집에서 만료를 한 달 앞두고 임대인에게 연락을 받는 일이 있습니다. 주변 시세가 올랐으니 재계약하려면 월세를 올려야 하고, 동의하지 않으면 집을 비워 달라는 내용입니다. 계약서에 1년이라고 적혀 있으니 임차인으로서는 달리 방법이 없어 보입니다.

이때 임차인이 가장 먼저 떠올리는 것은 이사 비용과 새 집을 구할 시간입니다. 인상액이 크지 않다면 다투기보다 받아들이는 편이 낫겠다고 생각하기도 합니다. 그러나 그 판단은 계약서에 적힌 기간이 그대로 효력을 갖는다는 전제 위에 서 있습니다.

그 전제가 맞는지부터 확인해야 합니다. 주택임대차에서는 계약서에 적힌 기간보다 법이 정한 기간이 앞서는 국면이 있고, 이 사안이 바로 그런 경우에 해당할 수 있습니다.

2. 월세 인상 요구에 관한 흔한 오해

가장 흔한 오해는 계약서에 적힌 기간이 끝나면 임차인이 나가야 한다는 생각입니다. 주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 보도록 하고 있고, 그 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있는 쪽은 임차인뿐입니다.

두 번째 오해는 인상 폭이 5퍼센트 안이면 언제든 받아들여야 한다는 생각입니다. 증액청구에는 상한만이 아니라 시기 제한도 함께 걸려 있어, 계약이나 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다. 상한도 지역에 따라 조례로 더 낮게 정해질 수 있습니다.

세 번째 오해는 문자로 나눈 대화는 계약이 아니니 괜찮다는 생각입니다. 인상된 금액을 한 번 입금하거나 알겠다고 답장하면 인상에 동의한 것으로 읽힐 수 있고, 그 뒤에 몰랐다고 다투기는 어려워집니다.

3. 법률사무소 온명 김시은 대표변호사의 임대차기간 확인과 답변 정리

• 가. 적용되는 기간이 무엇인지부터 확인합니다
  
  주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 정하고 있습니다. 계약서에 1년으로 적혀 있더라도 임차인이 2년을 주장할 수 있다는 뜻입니다. 이 조문은 같은 법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 약정보다 앞섭니다.

• 나. Q: 인상 요구를 거절하면 계약이 끝나 버리는 것 아닙니까?
  
  1년이 지났다는 이유만으로 끝나지는 않습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 그 임대차의 기간은 2년으로 보므로, 남은 기간 동안에는 임대인이 종료를 주장할 수 없기 때문입니다. 임대인이 인상을 요구하더라도, 임차인이 응하지 않는다는 사정만으로 그 기간이 끝나지는 않습니다.

• 다. 답장은 거절의 뜻이 남도록 적습니다
  
  인상에 동의하지 않는다는 뜻과 기존 조건대로 계속 거주하겠다는 뜻을 한 번에 적어 두면, 뒤에 합의가 있었다는 주장이 나오더라도 대응할 자료가 됩니다. 법률사무소 온명은 집주인이 1년이 지났다며 월세 인상을 계속 요구해 온 의뢰인에게, 주택임대차보호법 제4조를 근거로 정중하되 단호하게 답변하도록 조언하였습니다. 그 결과 임대인은 더 이상 인상을 요구하지 않았고, 의뢰인은 재계약서를 쓰지 않은 채 기존 조건으로 남은 1년을 거주하게 되었습니다.
   

4. 권리를 알고 있을 때 달라지는 것

임대차기간에 관한 규정은 임차인이 주장하지 않아도 적용됩니다. 그러나 인상에 동의하였는지는 사실의 문제여서, 어떻게 응답했는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

그래서 인상 요구를 받은 그 시점의 대응이 중요합니다. 시간을 두고 미루기보다 곧바로 근거를 들어 뜻을 밝히면, 이후에 다툴 일이 줄어듭니다.

계약서와 문자 내용을 함께 놓고 보면 어떤 규정이 적용되는지 정리할 수 있습니다. 판단이 서지 않는 단계에서 확인을 받아 두면, 답장 한 줄로 권리를 놓치는 일을 막을 수 있습니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 2년 미만으로 정한 주택임대차의 기간: 차임 증액 요구의 제한과 임차인이 가지는 선택권 페이지를 참고하십시오.