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[사례분석] 오피스텔 분양계약 약정해제와 시행사 구상금: 중도금 대출이자와 관리비 대납액

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<핵심 요약>

오피스텔 신축사업의 시행사인 원고가 잔금을 내지 않거나 스스로 해제를 통보한 수분양자들을 상대로, 대신 낸 중도금 대출이자와 관리비를 구상금으로 청구한 사건이다. 쟁점은 분양계약이 약정해제 조항에 따라 적법하게 해제되었는지, 그리고 원고가 대납한 이자와 관리비를 수분양자에게 구할 수 있는지였다. 제1심은 계약 조항에 따른 해제와 원고의 관리비 변제 이익을 인정해 청구를 모두 인용하였고, 항소심은 피고들의 항소를 각 기각하였다.

자세한 기본 법리는 아래 위키를 참고하십시오.

• 약정해제
• 해제권의 행사 방법
• 변제자 대위의 요건
   

1. 오피스텔 분양과 잔금 미납에 이른 경위

원고는 건물 신축 판매 및 임대업 등을 영위하는 회사로서 지방 소재 오피스텔 약 200개 호실 신축 개발사업의 시행사이다. 사업 부지에는 신탁회사와의 관리형 토지신탁계약이 체결되어 있었고, 피고들은 시행위탁자인 원고, 매도인 겸 수탁자인 신탁회사, 시공사와 분양계약을 체결한 수분양자들이다. 피고 1은 2개 호실, 나머지 피고들은 각 1개 호실을 분양받았으며, 분양가는 피고 1 내지 4의 각 호실이 1억 원대, 피고 5의 호실이 3억 원대였다.

피고들은 분양가의 10% 상당 계약금을 낸 뒤 원고가 알선한 대출금융기관과 중도금 대출계약을 체결하고, 각 분양가의 60%에 해당하는 중도금을 납부하였다. 원고는 대출이 실행된 뒤 중도금 대출이자를 납부해 왔다. 오피스텔은 가장 이른 분양계약 체결 약 1년 5개월 뒤 사용승인을 받았고, 원고는 사용승인일부터 약 2개월 뒤까지를 입주지정기간으로 정해 피고들에게 통보하였다.

피고 4를 제외한 피고들은 입주지정기간의 종기까지 잔금을 납부하지 않았고, 원고의 거듭된 최고에도 잔금을 내지 않았다. 피고 4는 입주지정기간 종료 약 3개월 반 뒤 원고에게 분양계약을 해제한다는 통보서를 보냈다. 원고는 중도금 대출원금을 대위변제하고 관리비를 대납하였으며, 피고들을 상대로 구상금 소송을 제기하였다. 제1심은 청구를 모두 인용하였고 항소심은 제1심 이유를 그대로 인용해 피고들의 항소를 각 기각하였다.

2. 약정해제 조항과 대납 비용 구상의 요건

• Q: 수분양자가 잔금을 내지 않으면 시행사는 분양계약을 어떤 절차로 해제할 수 있을까?
  
  이 사건 분양계약 제2조 (1)항은 수분양자가 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였을 때 원고 또는 신탁회사가 7일 이상의 유예기간을 정하여 각 2회 이상 최고한 후 그 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다고 정한다. 그 각호에는 계약금, 중도금 또는 잔금을 납부시기 지정일자로부터 1개월 이내 납부하지 않았을 경우와 잔금을 입주지정기간 종료일로부터 1개월 이상 경과하도록 납부하지 아니한 때가 들어 있다. 민법 제543조 제1항은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해제의 권리가 있는 때에 그 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 제2항은 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정한다.

• 가. 잔금을 내지 않은 수분양자들과의 계약이 적법하게 해제되었는지
  
  원고는 입주지정기간 종료 약 10일 뒤, 약 1개월 뒤, 약 2개월 반 뒤 세 차례에 걸쳐 각 7일 이상의 유예기간을 정하여 잔금납부를 최고하였다. 피고 2에게는 약 10일 뒤와 약 2개월 반 뒤 두 차례 최고하였으나, 피고 1·2·3·5는 잔금을 납부하지 않았다. 계약 조항이 정한 최고를 거친 뒤 해제의 의사표시가 언제 효력을 갖는지가 문제 되었다.

• 나. 수분양자가 스스로 보낸 해제 통보서의 효력
  
  피고 4는 입주지정기간 종료 약 3개월 반 뒤 원고에게 분양계약을 해제한다는 취지의 통보서를 발송하였고, 그 통보서는 그 무렵 원고에게 도달하였다. 분양계약 제2조 (2)항은 수분양자가 자신의 사정으로 스스로 계약을 해제할 수 있다고 하면서, 중도금을 1회라도 납부했거나 원고가 계약이행에 착수한 후에는 원고 및 신탁회사가 인정하는 경우에 해제할 수 있다고 정한다. 이 통보서로 피고 4와의 분양계약이 해제되는지가 쟁점이 되었다.

• 다. 원고가 대납한 중도금 대출이자를 수분양자가 부담하는지
  
  분양계약 제4조 (3)항은 신탁회사가 알선하는 금융기관의 중도금 대출이자를 입주지정기간 개시일 전일까지 신탁회사가 납부하고, 개시일부터 발생한 이자는 수분양자가 부담한다고 정한다. 같은 조 (6)항은 대출을 받은 후 제2조 (1)항·(2)항의 사유로 계약이 해제된 때에는 수분양자가 신탁회사가 부담한 대출이자를 원고의 지정계좌에 선입금하여야 한다고 정한다. 원고가 대납한 이자는 피고 1의 2개 호실이 각 7백만 원대, 피고 2가 6백만 원대, 피고 3이 7백만 원대, 피고 4가 3백만 원대, 피고 5가 1천만 원대였다.

• 라. 원고가 대신 낸 관리비를 수분양자에게 구상할 수 있는지
  
  분양계약 제12조 (6)항은 수분양자가 입주지정기간 종료일 익일부터 입주 여부에 관계없이 관리비를 납부하여 부담한다고 정한다. 피고들은 이 관리비를 내지 않았고, 원고가 입주지정기간 종료 직후 달분부터 약 8개월분을 대납하였으며, 그 금액은 피고 1의 2개 호실이 각 80만 원대, 피고 2·3·4가 각 80만 원대, 피고 5가 100만 원대였다. 원고에게 다른 사람의 관리비를 변제할 정당한 이익이 있어 구상을 구할 수 있는지가 문제 되었다.
   

3. 계약 조항 적용과 변제 이익에 대한 판단

• 가. 해제 의사표시가 담긴 소장부본 도달로 계약이 적법하게 해제되었다
  
  법원은 원고와 피고 1·2·3·5 사이의 분양계약이 제2조 (1)항에 따라, 잔금 미납을 이유로 분양계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 소장부본이 각 도달함으로써 각 적법하게 해제되었다고 판단하였다. 소장부본은 피고 1·3에게 입주지정기간 종료 약 9개월 반 뒤, 피고 2에게 그 하루 전, 피고 5에게 약 1년 뒤 각 도달하였다. 판결은 계약 조항을 그대로 적용하였다.

• 나. 피고 4와의 계약은 해제 통보서가 도달함으로써 해제되었다
  
  법원은 원고와 피고 4 사이의 분양계약이 제2조 (2)항에 따라 피고 4의 통보서가 원고에게 도달됨으로써 해제되었다고 판단하였다. 같은 항 단서는 중도금을 1회라도 납부했거나 원고가 계약이행에 착수한 뒤에는 원고 및 신탁회사가 인정하는 경우에 해제할 수 있다고 정한다. 판결은 이 부분도 계약 조항을 그대로 적용하는 방식으로 판단하였다.

• 다. Q: 분양계약이 해제되면 원고가 낸 중도금 대출이자는 누가 부담할까?
  
  이 사건에서는 수분양자인 피고들이 부담한다고 보았다. 법원은 각 분양계약이 적법하게 해제됨에 따라 피고들은 분양계약 제4조 (6)항에 따라 원고가 납부한 중도금 대출이자 상당액을 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 인정 금액은 대출이자 대납액과 관리비 대납액의 합계에 그친다.

• 라. 소유권 이전 전 구분소유자인 원고에게 관리비를 변제할 정당한 이익이 있었다
  
  법원은 오피스텔의 구분소유자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리비를 납부할 의무를 부담하므로, 그 지위에 있는 자는 관리비를 변제할 정당한 이익이 있다고 보았다. 원고는 피고들에게 소유권을 이전하기 전까지 구분소유자로서 관리비를 납부할 의무를 부담하므로, 피고들은 관리비 대납액에 대한 원고의 구상 청구에 응할 의무가 있다고 판단하였다. 민법 제481조는 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다고 정하고, 대법원 1990. 4. 10. 선고 89다카24834 판결은 그 이익을 사실상의 이해관계가 아닌 법률상의 이익으로 보았다.
   

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