법무법인 원

1. 법무법인 원 최중영 변호사가 수행한 오피스텔 구상금 소송의 결과

오피스텔 신축사업의 시행사가 잔금을 내지 않거나 스스로 계약 해제를 통보한 수분양자들을 상대로, 대신 낸 중도금 대출이자와 관리비를 구상금으로 청구한 사건이 있었습니다. 피고가 된 수분양자들은 입주지정기간이 끝나도록 잔금을 내지 않거나 스스로 해제 통보서를 보냈습니다. 제1심과 항소심에서 원고 시행사의 소송대리를 맡아, 분양계약 조항에 따른 해제와 대납 비용의 구상을 구하였습니다.

제1심 법원은 원고의 청구를 모두 인용하였고, 항소심은 제1심판결이 정당하다고 보아 피고들의 항소를 각 기각하였습니다. 제1심은 피고별로 1천만 원대, 7백만 원대, 7백만 원대, 3백만 원대, 1천만 원대의 돈과 각 소장부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 명하였습니다. 소송비용은 피고들이 부담하고, 가집행도 선고되었습니다.

2. 입주지정기간이 지나도 잔금이 들어오지 않은 분양 현장

지방의 오피스텔 약 200개 호실을 짓는 사업에서 원고는 시행사였고, 부지는 관리형 토지신탁으로 신탁회사에 맡겨져 있었습니다. 피고들은 원고, 신탁회사, 시공사와 분양계약을 맺고 계약금을 낸 뒤, 원고가 알선한 금융기관에서 분양가의 60%에 해당하는 중도금을 대출받아 납부하였습니다. 대출이 실행된 뒤 중도금 대출이자는 원고가 납부해 왔습니다.

오피스텔이 사용승인을 받고 원고가 입주지정기간을 통보하였지만, 피고 4를 제외한 피고들은 기간이 끝날 때까지 잔금을 내지 않았고 원고의 거듭된 최고(피고 2에게는 두 차례, 나머지에게는 세 차례)에도 응하지 않았습니다. 피고 4는 입주지정기간 종료 약 3개월 반 뒤 분양계약을 해제한다는 통보서를 보냈습니다. 원고는 중도금 대출원금을 대위변제하고 약 8개월분의 관리비를 대납하였으며, 피고들을 상대로 소를 제기하였습니다.

3. 법무법인 원 최중영 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 네 쟁점

• 가. 최고 뒤 소장에 담은 해제 의사표시로 계약이 해제되었습니다
  
  분양계약은 잔금 미납 등이 있으면 7일 이상의 유예기간을 정해 2회 이상 최고한 뒤 해제할 수 있다고 정했고, 원고는 입주지정기간이 끝난 뒤 그 최고를 거쳤습니다. 법원은 잔금 미납을 이유로 한 해제의 의사표시가 담긴 소장부본이 잔금을 내지 않은 피고들에게 각 도달함으로써 분양계약이 각 적법하게 해제되었다고 판단하였습니다. 민법 제543조 제1항도 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정합니다.

• 나. 수분양자가 보낸 해제 통보서도 도달로 해제의 효력이 생겼습니다
  
  분양계약 제2조 (2)항은 수분양자가 자신의 사정으로 스스로 계약을 해제할 수 있도록 하되, 중도금을 1회라도 납부했거나 원고가 계약이행에 착수한 뒤에는 원고와 신탁회사가 인정하는 경우로 제한합니다. 법원은 피고 4의 해제 통보서가 원고에게 도달함으로써 분양계약이 해제되었다고 판단하였습니다.

• 다. Q: 분양계약이 해제되면 시행사가 대신 낸 중도금 대출이자는 누가 부담합니까?
  
  이 사건에서는 수분양자가 부담한다고 판단되었습니다. 분양계약 제4조 (6)항은 대출을 받은 뒤 제2조 (1)항·(2)항에 해당하는 사유로 계약이 해제되면 수분양자가 신탁회사가 부담한 대출이자를 원고의 지정계좌에 선입금하도록 정하고 있었고, 법원은 이 조항에 따라 피고들이 원고가 납부한 중도금 대출이자 상당액을 지급할 의무가 있다고 보았습니다.

• 라. 소유권을 넘기기 전 시행사에게는 관리비를 변제할 정당한 이익이 있었습니다
  
  분양계약은 입주지정기간 종료일 익일부터 입주 여부에 관계없이 수분양자가 관리비를 부담하도록 정했습니다. 법원은 원고가 소유권을 이전하기 전까지 구분소유자로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리비 납부 의무를 부담하므로 변제할 정당한 이익이 있고, 피고들은 원고의 구상 청구에 응할 의무가 있다고 판단하였습니다. 민법 제481조와 대법원 1990. 4. 10. 선고 89다카24834 판결도 변제할 정당한 이익을 대위의 보호를 받아야 할 법률상의 이익으로 봅니다.
   

4. 분양계약 해제 뒤 대납 비용을 정리할 때 살필 점

이 사건에서 결론을 가른 것은 분양계약서의 해제 조항과 대출이자 부담 조항, 관리비 부담 조항이었습니다. 법원은 조항을 그대로 적용하였으므로, 최고와 해제 통보가 언제 도달했는지와 대납 내역이 청구를 받치는 자료가 되었습니다. 관리비 부분에서는 소유권 이전 전 시행사가 구분소유자로서 관리비 납부 의무를 진다는 점이 구상의 근거로 쓰였습니다.

분양계약 해제 뒤 대납한 이자와 관리비 정리를 앞두고 있다면 계약 조항과 도달 자료부터 확인해 보시기 바랍니다. 법무법인 원 최중영 변호사는 이 사건 제1심과 항소심에서 원고 시행사를 대리하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 최중영 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 오피스텔 분양계약 약정해제와 시행사 구상금: 중도금 대출이자와 관리비 대납액 페이지를 참고하십시오.