1. 서론 (의뢰인의 질문)

"16년 전 집을 나간 아들과 연락이 끊겼습니다. 그런데 아들 명의로 된 아파트가 재건축에 들어간다고 하네요. 조합 설립 동의도 해야 하고, 상황에 따라서는 집을 팔아야 할 수도 있는데 명의자인 아들이 없으니 아무것도 할 수가 없습니다. 부모인 제가 대신 처리할 방법이 없을까요?"

2. 문제의 핵심

가족이라는 이유만으로 성인인 자녀의 재산을 마음대로 처분할 수 있는 법적 권한은 자동으로 주어지지 않습니다. 특히 부동산 매매 계약은 소유자의 명확한 의사표시가 필수적이므로, 대리권 없이 체결한 계약은 원칙적으로 무효가 됩니다.

하지만 재건축과 같이 시급한 재산권 행사가 필요한 시점에 소유자의 부재로 인해 재산이 방치되거나 손해를 입는 것을 방지하기 위해, 우리 민법은 '부재자재산관리인'이라는 안전장치를 마련해 두고 있습니다.

3. 곽준영 변호사의 답변 (법원의 판단 기준)

연락 두절된 자녀의 재산을 적법하게 관리하고 처분하기 위해서는 반드시 법원이 정한 절차를 밟아야 합니다. 핵심적인 단계는 다음과 같습니다.
 

• 1단계: 부재 사실의 객관적 입증 (실종 신고)
  
  가장 먼저 해야 할 일은 경찰에 실종 신고를 하는 것입니다. 단순히 "연락이 안 된다"는 주관적 주장만으로는 부족하며, 경찰 수사를 통해 자녀의 소재를 파악할 수 없다는 공적인 기록(사건사고사실확인원 등)을 확보해야 가정법원을 설득할 수 있습니다.
   

• 2단계: 부재자재산관리인 선임 청구
  
  입증 자료를 갖추어 관할 가정법원에 '부재자재산관리인 선임 청구'를 해야 합니다. 법원은 부재자의 재산 상황, 부재 기간, 청구인과의 관계 등을 종합적으로 고려하여 관리인을 지정합니다. 통상적으로 신뢰할 수 있는 가족이 선임되지만, 사안에 따라 전문 변호사가 선임될 수도 있습니다.
   

• 3단계: 권한 초과 행위 허가 (가장 중요)
  
  많은 분들이 관리인으로 선임되면 바로 집을 팔 수 있다고 오해합니다. 그러나 관리인은 원칙적으로 현상 유지를 위한 '관리' 권한만 가집니다. 부동산 매각이나 담보 제공 같은 '처분 행위'를 하려면, 반드시 법원에 별도로 '권한 초과 행위 허가'를 받아야 합니다. 허가 없이 매매 계약을 체결하면 그 계약은 무효가 될 수 있습니다.
  
  

4. 결론 및 솔루션

부재자재산관리인 제도는 연락 두절된 가족의 재산을 지키고 운용할 수 있는 유일하고 강력한 수단입니다. 하지만 이 과정은 단순히 법원의 결정을 받는 것으로 끝나지 않습니다. 부동산 처분 시 발생하는 양도소득세 문제, 향후 자녀가 복귀했을 때의 재산 반환 문제 등 복잡한 법적·세무적 이슈가 얽혀 있습니다.

특히 법원으로부터 '처분 허가'를 받아내는 과정은 매각의 필요성과 처분 대금의 보관 방법 등을 법리적으로 소명해야 하는 까다로운 절차입니다. 자칫 절차상 하자가 발생하면 매매 계약 자체가 무효가 되어 더 큰 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 따라서 초기 단계부터 곽준영 변호사의 전문적인 조력을 받아 안전하고 확실하게 재산권 문제를 해결하시기 바랍니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [일문일답] 장기간 연락 두절된 자녀 명의의 부동산, 부모가 대신 처분할 수 있나요? 페이지를 참고하십시오.