법무법인 원

1. 법무법인 원 신용락 변호사, 강영훈 변호사가 대리한 항소심에서 달라진 재건축 시공사 배상 결과

재건축조합이 착공 전에 공사도급계약을 일방적으로 해제하면 시공사가 어떤 손해를 얼마나 배상받을 수 있는지가 걸린 사건이 있었습니다. 이 사건에서는 항소심과 상고심에서 시공사인 원고의 소송대리를 맡았습니다. 제1심에서는 조합에 대한 3천만 원대만 인용되었고, 조합 임원인 보증인들에 대한 청구는 모두 기각된 상태였습니다.

항소심은 제1심 판결을 변경하여 조합과 보증인들이 연대하여 5억 원대와 지연손해금을 지급하도록 하였습니다. 이행이익 4억 원대와 지출비용 3천만 원대가 인정되었고, 저작권 침해에 따른 손해배상과 사무관리·부당이득 주장은 받아들여지지 않았습니다. 상고심에서 상고가 모두 기각되어 이 판결은 확정되었습니다.

2. 확정지분제 재건축 계약이 착공 전에 해제된 경위

의뢰인은 종합건설업을 하는 회사로, 아파트 재건축사업의 시공자로서 재건축정비사업조합과 확정지분제 방식의 공사도급계약을 맺었습니다. 조합이 토지를 제공하고 신축 아파트를 대물로 받으며, 의뢰인은 남는 건축시설을 일반분양해 공사비와 사업경비에 충당하는 구조였습니다. 조합의 임원들은 조합의 계약상 의무 불이행에 따른 채무를 연대보증하였습니다.

계약내용을 일부 변경한 계약을 체결한 지 약 3개월 뒤, 조합은 조합원들의 분담금이 너무 높다는 등의 이유로 해제를 통지하고 다른 건설회사와 새로 계약하여 공사를 진행하였습니다. 이후 조합은 임시총회에서 손해배상금 액수에 관한 설명과 논의를 거쳐 민법 제673조에 따라 계약을 해제하는 결의를 하고 이를 통보하였습니다. 의뢰인은 조합과 보증인들을 상대로 손해배상을 청구하였습니다.

3. 법무법인 원 신용락 변호사, 강영훈 변호사가 수행한 항소심에서 법원이 본 아홉 갈래 쟁점

• 가. 조합의 해제는 민법 제673조의 임의해제로 정리되었습니다
  
  의뢰인이 공동사업주체 겸 공동시행자라는 전제에서 구한 채무불이행 손해배상은 받아들여지지 않았습니다. 법원은 조합이 해제 결의를 통보한 무렵 민법 제673조에 따라 계약이 해제되었다고 보았습니다. 이 조항이 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 전부 배상하게 하는 것이라는 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결의 법리에 따라, 조합은 의뢰인이 입은 손해를 배상할 책임을 지게 되었습니다.

• 나. 해제 결의의 무효 주장은 회의록 기재에 따라 받아들여지지 않았습니다
  
  의뢰인 측 소송대리인은 항소심에서, 조합이 총회 소집통지와 서면결의 절차를 지키지 않았고 손해배상의 가능성과 범위를 조합원들에게 부실하게 설명하였으므로 결의가 효력이 없다고 다투었습니다. 법원은 회의록의 증명력을 부인할 특별한 사정은 결의의 효력을 다투는 측이 구체적으로 주장·증명해야 한다고 보았고, 그 증명이 없다고 판단했습니다. 총회에서 손해배상금에 관한 설명과 논의가 있었던 만큼 그 설명이 명백히 부실했다고 보기도 어렵다며, 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

• 다. 감정결과 대신 이행이익률 방식으로 손해가 산정되었습니다
  
  의뢰인 측 소송대리인은 감정인이 예상 매출 200억 원대에서 예상 비용 200억 원대를 공제한 예상 이행이익 30억 원대를 주위적으로 청구하였습니다. 법원은 상가 부분까지 기본형건축비를 일괄 적용한 비용 산정은 합리성이 없다고 보면서도, 의뢰인의 재산상 손해 발생사실은 인정하였습니다. 그리고 액수 증명이 곤란할 때 간접사실을 종합해 손해액을 정할 수 있다는 대법원 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결의 법리에 따라 예상 매출에 적정 이행이익률을 곱하는 방식을 택하였습니다.

• 라. 예상 매출은 분양통계가격을 적용해 200억 원대로 정해졌습니다
  
  피고들은 일반분양분이 30세대 미만이라 분양통계가격을 쓸 수 없고 종후 자산감정평가서의 분양가를 기준으로 해야 한다고 주장하였습니다. 법원은 계약상 시공회사가 분양가격을 임의로 정할 수 있고 분양통계가격이 표본의 대표성을 갖추었으며 조합의 실제 분양가도 더 높았다는 점을 들어 분양통계가격을 적용한 감정결과의 매출 부분을 채택하였습니다. 다만 약 50세대만 조합원분양분으로 보아야 한다는 의뢰인 측 주장은 현금청산 요건이 갖추어졌다고 볼 증거가 없어 받아들여지지 않았습니다.

• 마. Q: 영업이익률이 높았는데도 이행이익률이 약 5%로 정해진 이유는 무엇입니까?
  
  법원은 사업자금 차입에 따른 이자비용이 회계상 영업외비용이더라도 사업을 시행했다면 필요한 비용이므로 이행이익에서 공제해야 한다고 보았습니다. 의뢰인의 자본 규모에 비추어 착공 전 자금 40억 원대의 상당 부분을 차입해야 했을 것으로 보였고, 사업 시행 예상기간으로 볼 수 있는 5년간 세전이익률과 이자비용 공제 후 영업이익률이 각 약 5%였습니다. 그 결과 적정 이행이익률은 약 5%로 추단되어 이행이익은 10억 원대로 산정되었습니다.

• 바. 해제로 얻은 이익으로 이행이익의 60%가 공제되었습니다
  
  법원은 민법 제673조에 따른 해제에서도 해제로 수급인이 얻은 이익은 손해액에서 공제해야 한다는 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결의 법리를 적용하였습니다. 공제 대상은 들이지 않게 된 노력을 다른 곳에 사용해 얻은 소득, 얻을 수 있었는데도 태만이나 과실로 얻지 못한 소득, 준비한 재료를 다른 곳에 사용하거나 처분해 얻을 수 있는 대가 상당액입니다. 의뢰인이 다른 지역 아파트 건축사업에서 이익을 거둔 점 등이 고려되어, 이행이익의 40%인 4억 원대가 손해액으로 인정되었습니다.

• 사. 지출비용은 조합 계좌 송금액만 인정되었습니다
  
  조합 명의 계좌로 송금한 3천만 원대는 계약 이행을 위한 지출로 인정되었지만, 나머지 비용은 지출 사실이 증명되지 않았거나 계약 이행에 당연히 필요한 비용으로 보기 어렵다는 이유 등으로 받아들여지지 않았습니다. 의뢰인 측은 항소심에서 법률자문비, 건축심의비용, 호텔 및 회식비용에 관하여 사무관리 내지 부당이득반환을 주장하였으나, 법원은 지급 사실이 인정되지 않거나 조합의 요청이나 협의 없이 임의로 지출한 비용이라는 이유 등으로 받아들이지 않았습니다.

• 아. 설계도서 저작권 침해 청구는 창작성 요건에서 인정되지 않았습니다
  
  의뢰인 측 소송대리인은 항소심에서 조합이 저작권 등록을 마친 설계도 등을 무단으로 사용하였다며 8억 원대의 손해배상을 청구하였습니다. 법원은 저작권법 제2조 제1호의 창작성 요건과 기능적 저작물에는 창작자의 창조적 개성이 나타나 있어야 한다는 대법원 2021. 6. 24. 선고 2017다261981 판결의 법리를 들었습니다. 아파트 설계는 법령상 제약과 공간상 제약으로 유사점이 많다는 점에서, 제출된 증거만으로는 창작성을 인정하기에 부족하다고 판단하였습니다.

• 자. 보증인들의 연대책임은 계약 문언의 목적에 따라 인정되었습니다
  
  제1심은 계약 제8조 제3항의 '계약의무 불이행에 따른 채무'라는 문언만으로는 임의해제에 따른 손해배상까지 보증하였다고 보기 부족하다며 보증인들에 대한 청구를 기각하였습니다. 항소심은 처분문서 해석에 관한 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다3103 판결의 법리에 따라 제8조 제1항이 밝힌 계약 이행의 보증이라는 목적을 함께 보았습니다. 임의해제도 계약상 의무가 이행되지 않는 결과를 낳고 보증인들이 그 목적을 알고 있었으므로, 보증인들은 5억 원대 손해배상채무에 관하여 조합과 연대하여 책임지게 되었습니다.
   

4. 착공 전 해제 분쟁에서 시공사가 살필 산정 자료

이 사건은 도급인이 민법 제673조에 따라 계약을 해제한 경우 수급인의 이행이익이 예상 매출, 적정 이행이익률, 손익공제의 단계를 거쳐 산정될 수 있음을 보여 줍니다. 감정결과의 비용 부분이 받아들여지지 않더라도 손해 발생사실이 인정되면 간접사실을 종합해 손해액을 정할 수 있다는 점도 확인되었습니다. 다만 이행이익률과 공제 비율은 그 회사의 재무 자료와 사업 구조를 토대로 판단된 것이어서, 사건마다 결과는 달라질 수 있습니다.

연대보증 조항을 어떻게 해석하느냐에 따라 조합 임원들의 책임 여부가 제1심과 항소심에서 달라졌다는 점도 눈여겨볼 대목입니다. 재건축조합의 일방적 해제로 손해배상을 검토하고 있다면 계약 조항과 재무 자료, 분양 관련 자료를 함께 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 법무법인 원 신용락 변호사, 강영훈 변호사는 이 사건의 항소심과 상고심을 수행한 경험을 바탕으로 비슷한 분쟁의 쟁점을 함께 검토합니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 신용락 변호사

• 강영훈 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 재건축조합 도급계약 임의해제 손해배상: 이행이익률 추단과 손익공제의 산정 기준 페이지를 참고하십시오.