하종원 변호사

1. 승소하고도 보증금을 받지 못한 세입자의 다음 수순

전세사기를 당한 후순위 임차인은 집주인을 상대로 보증금 반환청구 소송을 진행해 이미 승소했을 수도 있습니다. 그런데 집주인에게 다른 재산이 없어 강제집행이 어렵다는 말을 들으면, 판결을 받고도 무엇을 해야 할지 막막해집니다.

이때 먼저 확인할 것은 내가 소액임차인에 해당하는지입니다. 소액임차인이라면 집이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받을 수 있기 때문입니다. 다만 소액임차인인지는 보증금 액수만이 아니라 주택이 있는 지역과 어느 시점의 기준표를 적용하는지에 따라 달라집니다.

2. 계약서 날짜로 기준표를 고르는 흔한 착각

소액임차인 기준표를 찾을 때 임대차계약서에 적힌 계약 체결일을 기준으로 삼는 경우가 있습니다. 그러나 시행령 부칙은 개정 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 적용하도록 정하고 있어, 기준표를 고르는 날은 계약일이 아니라 근저당권 등 담보물권을 취득한 시점입니다.

기준표에 적힌 지역 구분도 개정 때마다 달라졌으므로 주의가 필요합니다. 예를 들어 용인시는 2018. 9. 18. 개정부터, 김포시는 2021. 5. 11. 개정부터 과밀억제권역과 같은 구간에 속하므로, 광역시 구간 금액으로 판단하면 결론이 달라질 수 있습니다.

보증금이 기준액 이하이면 일정액을 모두 받는다고 여기기 쉽지만, 주택가액의 2분의 1 한도와 다른 소액임차인과의 안분 때문에 실제 배당액은 줄어들 수 있습니다. 같은 건물에 사는 임차인 수와 보증금 규모를 알 수 있는 범위에서 확인해 두는 것이 좋습니다.

3. 법률사무소 글 하종원 대표변호사가 짚는 소액보증금 확인 순서

• 가. 보증금 액수와 전입 시점부터 요건에 맞는지 봅니다
  
  주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 줍니다. 그러므로 보증금 액수가 시행령 제11조의 기준액 이하인지와 함께, 경매신청의 등기보다 먼저 이사와 전입신고를 마쳤는지 확인하셔야 합니다.

• 나. 받을 수 있는 금액은 일정액과 주택가액의 2분의 1 한도로 가늠합니다
  
  시행령 제10조 제1항의 일정액은 서울특별시 5,500만 원처럼 지역마다 다르고, 제2항에 따라 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 하나의 주택에 소액임차인이 여럿이고 그 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 제3항에 따라 그 2분의 1을 각 임차인의 일정액 비율로 나누므로, 예상 배당액은 일정액보다 적을 수 있음을 전제로 계획하시는 편이 좋습니다.

• 다. Q: 근저당권이 2021년 5월 11일 전에 설정된 집이면 어떤 기준표를 봐야 하나요?
  
  근저당권이 설정된 날 시행되던 기준표를 보셔야 합니다. 2018. 9. 18.부터 2021. 5. 10.까지는 서울특별시 1억 1,000만 원 이하에 일정액 3,700만 원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 세종특별자치시·용인시·화성시 1억 원 이하에 3,400만 원이었습니다. 같은 기간 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)와 안산시·김포시·광주시·파주시는 6,000만 원 이하에 2,000만 원, 그 밖의 지역은 5,000만 원 이하에 1,700만 원이었습니다. 2016. 3. 31.부터 2018. 9. 17.까지는 서울특별시 1억 원 이하에 3,400만 원, 과밀억제권역(서울특별시 제외) 8,000만 원 이하에 2,700만 원이었습니다. 같은 기간 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)와 세종특별자치시·안산시·용인시·김포시·광주시는 6,000만 원 이하에 2,000만 원, 그 밖의 지역은 5,000만 원 이하에 1,700만 원이었습니다.

• 라. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하고 전입을 유지합니다
  
  대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결은 주택임대차보호법상 보증금반환채권이 배당요구가 필요한 채권이어서 적법한 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없다고 보았습니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 주택의 인도와 주민등록을 배당요구의 종기까지 계속 유지하여야 한다고 보았으므로, 집행법원이 공고한 종기 전에 배당요구를 하고 그때까지 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮기지 않아야 합니다. 배당기일에 출석할 때 필요한 서류도 미리 준비해 두시기 바랍니다.

• 마. 기준액을 넘게 된 증액이라면 그 경위를 보여 주는 자료를 모읍니다
  
  보증금을 올린 결과 기준액을 넘었다면 그 기준표에서는 소액임차인이 아닐 수 있습니다. 계약갱신요구에 따른 갱신이나 계약 중 증액청구라면 주택임대차보호법 제7조가 정한 20분의 1 상한이 문제 될 수 있지만, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 재계약이나 당사자 합의로 증액한 경우에는 이 제한이 적용되지 않는다고 보았습니다. 다만 이 판결은 계약갱신요구에 따른 갱신을 판단한 것이 아니어서, 갱신요구로 갱신된 계약의 증액에는 제6조의3 제3항 단서에 따라 제7조의 범위가 적용될 수 있습니다. 증액 합의서, 이메일, 문자메시지, 메신저 대화, 통화·대화 녹음처럼 증액 경위를 보여 주는 자료를 모아 증액의 효력부터 검토받으시기 바랍니다.
   

4. 경매 배당을 앞둔 후순위 세입자가 확인할 순서

후순위 임차인이 보증금의 일부라도 회수하려면 소액임차인에 해당하는지를 먼저 따져 보아야 합니다. 등기사항증명서의 담보물권 설정일, 주택이 있는 지역, 보증금 액수와 증액 경위, 전입과 거주 기간을 차례로 확인하면 어느 기준표가 적용되는지 가늠할 수 있습니다.

소액임차인에 해당하지 않는다면 집주인의 다른 재산에 대한 가압류 등 채권 보전 절차를 검토할 수 있지만, 가압류는 우선변제권을 주지 않아 다른 채권자와 나누어 배당받게 될 수 있습니다. 법률사무소 글 하종원 대표변호사는 민사, 형사, 이혼, 부동산 분쟁 사건을 다루어 왔으며, 경매 배당을 앞두고 있다면 배당요구의 종기와 기준표부터 함께 점검해 보시기를 권합니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 소액임차인 최우선변제 금액표의 적용 기준일: 담보물권 설정일과 지역별 보증금 기준액 페이지를 참고하십시오.