배덕 변호사

1. 하자는 분명한데 보증금 청구가 막히는 경우

건설·공사 분쟁에서는 하자가 분명히 있는데도 하자보수보증금을 청구할 시기를 놓치는 일이 생깁니다. 하자담보책임기간과 제척기간, 소멸시효라는 용어가 서로 비슷하여 어느 기간이 언제부터 진행하는지 혼동하기 쉽기 때문입니다.

하자보수보증금은 목적물에 하자가 발생하였다는 사실만으로 곧바로 지급되지 않습니다. 실제 분쟁에서는 보증사고가 언제 발생하였는지, 그리고 그 시점부터 기간이 얼마나 지났는지가 먼저 다투어집니다.

기간이 시작되는 날도 하자를 발견한 날로 정해지지 않습니다. 약관에서 보수 청구에도 수급인이 이를 이행하지 않은 때를 보증사고로 정하였다면, 보수를 요구했는데도 수급인이 이행하지 않은 때가 기준이 됩니다.

2. 청구 기간을 두고 흔히 하는 오해

첫 번째 오해는 하자를 처음 발견한 날부터 곧바로 청구 기간이 흐른다는 생각입니다. 그러나 보증금청구권의 소멸시효는 특별한 사정이 없는 한 보증사고가 발생한 때부터 진행하며, 무엇이 보증사고에 해당하는지는 보증약관과 보증서, 주계약의 구체적인 내용에 따라 결정됩니다.

두 번째 오해는 하자담보책임기간이 지나면 모든 청구가 불가능해진다는 생각입니다. 보증기간을 하자담보책임기간과 같게 정한 계약이라면, 그 기간 안에 발생한 하자에 대해서는 보증기간이 끝난 뒤에 보증사고가 발생하더라도 보증책임이 문제될 수 있습니다.

세 번째 오해는 말로 항의해 두었으니 충분하다는 생각입니다. 관리사무소 회의에서만 문제를 제기해 두면, 나중에 보수 요구와 미이행을 입증하는 단계에서 근거가 약해질 수 있습니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 정리한 청구 기간 확인 순서

• 가. 보증의 성격부터 확인합니다
  
  보증금청구권이 보험금청구권이라면 상법 제662조에 따라 3년이, 상법에 다른 규정이 없는 상행위로 인한 채권이라면 상법 제64조에 따라 5년이 기준이 됩니다. 따라서 보증서와 약관을 먼저 확인하여야 적용되는 기간을 알 수 있습니다.

• 나. 약관이 정한 보증사고와 그 날짜를 확인합니다
  
  대법원이 판단한 대상은 보증기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 하자보수보증계약입니다. 대법원은 그러한 계약에서 특별한 사정이 없는 한 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여 보증기간이 종료된 후 보증사고가 발생하였다면 그 보증사고가 발생한 때부터 보증금청구권의 소멸시효가 진행한다고 판단하였습니다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다294902 판결). 그러므로 약관에서 보증사고의 요건을 어떻게 정하고 있는지 살핀 뒤, 보수 청구와 의무 미이행이 각각 언제 있었는지를 일자별로 정리해 두어야 합니다.

• 다. Q: 계약상 기간이 제척기간이라면 무엇을 해야 하나요?
  
  민법상 수급인의 하자담보책임에 관한 기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간인 제척기간입니다. 따라서 반드시 소송을 제기하지 않더라도 하자담보책임기간 안에 재판 외의 방법으로 보수를 청구하여 권리를 행사해 두어야 합니다. 하자발생기간에서는 기간 내에 하자가 발생하였는지를 따지지만, 제척기간에서는 그 기간 안에 실제로 권리를 행사하였는지를 기준으로 판단하기 때문입니다.

• 라. 하자 발생부터 미이행까지 문서로 남깁니다
  
  최소한 하자 발생과 보수 요청, 미이행을 증명할 자료는 미리 확보해 두셔야 합니다. 보수 청구와 미이행을 보증사고로 정한 약관에서는 이 자료가 보증사고와 기산점을 입증하는 근거가 됩니다.
   

4. 하자보수보증금 청구 전에 확인할 것

예를 들어 욕실 방수공사를 재하도급받은 업체가 시공을 마친 뒤, 하수배관에서 백시멘트가 발견되어 보수 비용이 생긴 경우를 가정해 보겠습니다. 이때 발생 경위와 보수 내용을 적은 통지서를 내용증명으로 보내 손해배상을 요구해 두면, 그 요구가 언제 어떤 내용으로 있었는지를 문서로 남길 수 있습니다.

하자보수보증금 분쟁에서는 하자의 존재만이 아니라 하자담보책임기간의 법적 성격, 그리고 보수 요구와 미이행이 언제 확정되었는지를 함께 따져야 합니다. 계약서와 약관, 보증서, 통지 자료를 함께 놓고 남은 기간을 계산한 뒤 청구 방법을 정하는 편이 좋습니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 하자보수보증금 청구권의 소멸시효와 하자담보책임기간: 보증사고 발생 시점과 제척기간의 구별 페이지를 참고하십시오.