배덕 변호사

1. 준공 뒤 정산에서 추가분 지급을 거절당한 시공업자의 고민

계약서 없이 구두로 추가 공사를 진행한 뒤 정산 단계에서 발주자가 원래 계약 금액 안에 있던 일이라고 하면, 많은 분들이 일을 더 한 사실만 증명하면 된다고 생각하십니다. 그러나 실무에서 먼저 따져 보는 것은 일을 더 했느냐가 아니라 그 일을 추가로 하기로 서로 합의했음을 무엇으로 입증하느냐입니다. 자재를 더 넣고 인력을 더 쓴 사실은 그 합의가 드러난 뒤에야 금액의 근거가 됩니다.

지급 거절을 들은 직후라면 대응 순서가 중요합니다. 상대방의 말이 아직 기억에 남아 있을 때 경위부터 정리해 두셔야 추후 그 기록을 자료로 활용할 수 있습니다.

2. 계약서가 없으면 못 받는다는 생각과 공사를 멈추면 된다는 생각

계약서를 쓰지 않았으니 추가 공사비는 받을 수 없다고 포기하시는 경우가 있습니다. 그러나 구두 합의라도 계약은 성립하므로 추가 공사비 청구 자체는 가능하며, 다만 합의가 있었다는 사실을 시공업자 측에서 입증해야 합니다.

반대로 일을 더 했으니 대금을 당연히 받는다고 생각하시는 경우도 있습니다. 그러나 총공사대금을 정한 계약이라면 공사비가 예상보다 더 들었다는 사정만으로는 부족하고, 본계약에 없던 공사였다는 점이 자료로 확인되어야 합니다.

대금을 받기 위한 압박 수단으로 공사를 멈추거나 유치권을 내세우면 된다고 보시는 분도 계십니다. 중단 사유가 인정되지 않으면 오히려 공기 지연에 따른 책임을 지게 될 수 있으므로, 이 방식은 권해 드리지 않습니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 설명하는 추가 공사비 청구의 네 가지 확인 사항

• 가. 구두 합의도 계약이므로 합의의 흔적부터 모읍니다
  
  민법 제664조는 서면 작성을 도급의 효력 요건으로 정하고 있지 않습니다. 따라서 다툼에서는 합의가 있었는지가 핵심 쟁점이 되며, 문자·메신저·통화 기록과 현장 회의 발언, 도면 수정본이 그 근거가 됩니다. 문자와 메신저 기록은 삭제 전 원본 상태로 보관해 두셔야 합니다.

• 나. Q: 발주자가 원래 계약에 포함된 일이라고 하면 무엇을 내야 합니까?
  
  먼저 최초 계약서와 내역서·도면을 실제 시공 내역과 항목별로 비교한 대조표가 기초 자료가 됩니다. 대법원은 총공사대금을 정한 도급에서 도급인이 특별한 사정이 없는 한 당초의 공사대금을 초과하는 금원을 지급할 의무가 없고, 본계약내용에 없는 추가공사를 하였다면 추가공사비를 지급할 여지가 있을 뿐이라고 보았습니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결). 또한 같은 판결에서 대법원은 본계약과 비교하여 실제 어떠한 추가공사가 있었는지 구체적인 내용을 담지 않은 증거로는 추가공사사실과 지급합의를 인정할 수 없다고 판단하였습니다.

• 다. 지급 시기와 중단에 관한 약정을 본계약에서 확인합니다
  
  민법 제665조 제1항에 따라 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙이므로, 추가 공사 부분도 시공을 마친 목적물을 인도하면서 그 대금을 함께 청구하게 됩니다. 다만 기성 지급이나 유보금 같은 별도 약정이 있었다면 그 약정이 우선 적용되므로 본계약서에 관련 조항이 있는지부터 확인하셔야 합니다. 아울러 중단이나 정산에 관한 조항도 함께 살펴본 뒤 공사 중단 여부를 판단하시는 것이 안전합니다.

• 라. 누가 지시했는지와 언제까지 청구해야 하는지를 함께 정리합니다
  
  현장소장이 지시했다면 민법 제114조 제1항에 따라 그 지시가 발주자에게 효력이 있는지는 그 사람의 권한에 달려 있습니다. 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하므로, 지금 가진 정산 자료의 날짜부터 확인하셔야 합니다. 발주자가 일부라도 지급하거나 채무를 인정하는 말을 남겼다면 민법 제168조 제3호의 승인에 해당할 수 있어 그 시점과 내용이 중요합니다.
   

4. 소송에 앞서 원본 그대로 남겨 두어야 할 자료

소송으로 이어질 때 큰 변수는 추가 시공분의 금액을 산정하는 감정입니다. 도면과 현장 상태가 달라져 있으면 감정이 어려워지므로 준공 전후 사진과 시공 기록을 남겨 두셔야 합니다.

현재 보유한 계약서와 내역서, 발주자와 주고받은 문자와 사진은 원본 그대로 보관하시고 날짜순으로만 정리해 두십시오. 편집하거나 보기 좋게 가공한 자료는 오히려 신뢰도를 떨어뜨립니다. 작업일보와 자재 거래명세서를 세금계산서와 대조해 두시면 실제 진행된 공정과 투입된 비용이 확인됩니다.

계약서를 작성하지 않았다는 사실만으로 받을 대금이 사라지지는 않습니다. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사는 공사대금과 건설하도급 분야의 분쟁을 다루어 왔으며, 정산 과정에서 거절당한 경위를 정리해 오시면 남아 있는 자료로 무엇을 주장할 수 있는지 함께 검토해 드립니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 추가공사대금 청구의 요건: 구두 지시에 따른 추가 합의의 증명과 본계약 범위의 구별 페이지를 참고하십시오.