대법원 1999. 5. 11. 선고 98다61746 판결

[1] 집합건물의 구분소유자들이 공용 부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 그 사용권의 성질(=사용대차)

[2] 사용대차에 있어서 대주의 승낙 없이 차주의 권리를 양도받은 자가 대주에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

[3] 집합건물의 구분소유자가 공용 부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있는지 여부(적극) 및 그 보존행위에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물반환청구권도 포함되는지 여부(적극)

[1] 집합건물의 구분소유자들이 공용 부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 이는 민법상 사용대차의 성질을 갖는 것으로 보아야 한다.

[2] 사용대차에 있어서 차주의 권리를 양도받은 자는 그 양도에 관한 대주의 승낙이 없으면 대주에게 대항할 수 없다.

[3] 집합건물의 구분소유자는 집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항에 의하여 공용 부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다.

[1] 민법 제609조, 집합건물의소유및관리에관한법률 제3조, 제10조, 제16조

[2] 민법 제609조, 제610조 제2항

[3] 집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항

[2] 대법원 1965. 11. 16. 선고 65다1748 판결 /[3] 대법원 1987. 8. 18. 선고 86다72, 86다카396 판결(공1987, 1450), 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결(공1995상, 1447)

서울지법 1998. 11. 4. 선고 97나56173 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 본다. 

1.  집합건물의 구분소유자들이 공용 부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 이는 민법상 사용대차의 성질을 갖는 것으로 보아야 할 것이고, 사용대차에 있어서 차주의 권리를 양도받은 자는 그 양도에 관한 대주의 승낙이 없으면 대주에게 대항할 수 없다. 한편 집합건물의 구분소유자는 집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항에 의하여 공용 부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 참조).

2.  원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고는 집합건물인 서울 중구 (주소 생략) 등 4필지상 ○○○상가아파트(이하 이 사건 상가아파트라 한다) 중 1층 11호의 구분소유자인 사실, 피고들은 이 사건 상가아파트의 3층 엘리베이터박스 옆의 계단 내지 복도의 일부분이었다가 점포로 개조된 원심 판시 5.06㎡(이하 이 사건 건물 부분이라 한다)을 점유하고 있는 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물 부분은 이 사건 상가아파트의 공용 부분이므로 집합건물인 이 사건 상가아파트의 구분소유자인 원고는 보존행위로써 피고들에게 이 사건 건물 부분의 명도를 구할 수 있다고 판단하고, 나아가 피고들의 항변에 대하여 판단하기를, 거시 증거에 의하여, 이 사건 상가아파트의 3층 입주자들은 아파트로 사용되던 3층 부분을 상가로 개조하는 과정에서 비용 마련을 위해 위 상가아파트의 계단 및 복도로 사용되던 이 사건 건물 부분을 상가로 개조하여 이를 소외 1에게 보증금 1,000,000원에 임대한 사실, 이 사건 상가아파트의 구분소유자들로 구성된 관리단인 ○○○상가자치관리위원회(당시 원고가 회장으로 있었다)는 1981. 9. 29. 위 상가아파트 관리사무소 직원으로 근무하였던 소외 2에게 그 동안의 공로 및 퇴직금 명목으로 이 사건 건물 부분을 5년간 무상사용하도록 결의한 사실, 이후 위 소외 2는 1982. 8. 2. 이 사건 건물 부분을 위 소외 1로부터 명도받으면서, 그에게 보증금으로 금 1,000,000원, 개조비 및 권리금으로 금 4,500,000원 합계 금 5,500,000원을 지급하였는데, 당시 위 건물 부분의 매매가는 금 5,000,000원 미만이었던 사실, 한편 위 ○○○상가자치관리위원회의 회장이 원고에서 소외 3으로 바뀌고 난 이후인 1984. 12. 10. 위 ○○○상가자치관리위원회는 그 동안 위 소외 2가 이 사건 건물 부분에 투자한 부분을 고려하여 위 소외 2로 하여금 이를 영구히 사용하도록 결의하였고 위와 같은 내용의 동의서(을 제3호증)를 작성하여 위 소외 2에게 교부한 사실(당시 원고도 입회인으로서 위와 같은 동의서를 작성하는 데 서명날인하였다), 위 소외 2는 이 사건 건물 부분을 점유·사용하여 오다가 1989. 3. 31. 이 사건 건물의 사용권을 소외 4에게, 소외 4는 1989. 5. 31. 소외 5에게, 소외 5는 1990. 6. 22. 소외 6에게 순차로 양도하였고, 피고들은 위 소외 6으로부터 이 사건 건물 부분을 임차하여 현재까지 사용하고 있는 사실 등을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 상가아파트의 소유자들로 구성된 소외 ○○○상가자치관리위원회는 전체 입주자들을 대표하여 이 사건 건물 부분의 사용권을 소외 2에게 영구적으로 부여하였다고 보아야 할 것이므로 위 소외 2로부터 그 사용권을 순차적으로 양수한 위 소외 6으로부터 이 사건 건물 부분을 임차한 피고들은 이를 점유할 정당한 권원이 있다고 하여 피고들의 항변을 인용하였다.

그러나, 원심이 위 ○○○상가자치관리위원회가 위 소외 2에게 이 사건 건물 부분에 대한 영구적인 무상사용권을 부여하였다는 증거로 채용한 것은 갑 제3호증(1981. 9. 29.자 동의서), 을 제2호증(1981. 11. 1.자 확인서), 을 제3호증(1984. 12. 10.자 동의서)의 각 기재, 제1심 증인 소외 2, 제1심 및 원심 증인 소외 7의 각 증언 등이 있는데, 위 갑 제3호증은 위 자치관리위원회가 위 소외 2에게 10년간 관리사무소에 재직하는 동안 입주자에게 많은 봉사와 공헌한 바를 인정하여 전입주자의 합의로 이 사건 건물 부분을 입주일로부터 향후 5년간 사용료 없이 사용케 함을 동의한다는 내용으로서 위 소외 2에게 5년간의 무상사용권을 부여한 것이고, 을 제2호증은 위 자치관리위원회가 1981. 9. 29.자 동의서(위 갑 제3호증을 말한다)에 의거하여 위 점포의 사용권을 1981. 11. 1.부로 위 소외 2에게 양도되었음을 확인한다는 내용으로서 위 갑 제3호증을 재확인한 것이며, 을 제3호증은 위 소외 2에게 위 상가 발전에 다년간 기여해 온 공로를 인정하여 이 사건 건물 부분의 사용권을 전체 입주자를 대표하여 허용키로 한다는 내용으로서 기록에 의하면 을 제3호증은 위 자치관리위원회의 회장이 원고로부터 소외 3으로 바뀌었어도 위 소외 2의 사용권을 종전대로 인정한다는 취지에서 작성하여 준 것으로 인정되므로 위 각 서증과 위 증인들의 증언에 의하더라도 위 소외 2의 이 사건 건물 부분에 대한 사용권은 입주일인 1982. 8. 2.부터 5년간의 무상사용권으로서 민법상 사용대차에서의 차주가 갖는 채권적 사용권이라고 보아야 할 것이며, 위 소외 2가 부여받는 사용권을 물권이라고 볼 자료는 없다. 그런데 피고들은 위 사용권의 양도에 대하여 위 자치관리위원회의 승낙을 받았다는 점에 대한 주장·입증을 하지 아니하였으므로 피고들에게 이 사건 건물 부분을 점유할 권원이 있다는 피고들의 항변은 인용될 수 없는 것이다.

그럼에도 원심이 위 소외 2의 사용권을 영구적인 사용권이라고 하면서 그 성질에 대하여는 아무런 판단도 함이 없이 마치 물권이 전전양도된 양 피고들이 이 사건 건물 부분을 점유할 권원이 있다고 하여 피고들의 항변을 인용한 데에는, 채증법칙을 위배하고 위 소외 2의 사용권의 성질을 오해하였거나 아니면 그 사용권의 양도에 관한 승낙의 점에 대한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.