대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결

1.  제1점에 대하여, 임대차기간중에 화재로 인하여 멸실되어 버린 건물에 대하여 그 임차인인 원고가 임대인인 피고들에게 원상복구비를 부담하겠다는 의사를 표시하였다하더라도 이는 임대차목적물반환채무가 이행불능으로 된 데 대하여 원고가 자신에게 귀책사유 있음을 시인하고 그로 인한 손해배상채무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것에 다름아니라 할 것이므로, 원심이 위 화재로 인한 건물의 멸실은 위 건물의 관리,보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 원고의 잘못에 기인한 것이어서 원고에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임이 있다고 판단하였다 하여 그것이 배상책임의 발생근거를 원고의 위 의사표시와 다르게 인정한 것이라고 할 수 없다.

2.  제2점에 대하여, 임대차목적물인 건물이 훼손된 경우에 그 수리가 불가능하다면 훼손 당시의 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리가 가능한 경우에는 그 수리비가 통상의 손해일 것이나 그것이 건물의 교환가치를 넘는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이므로(당원 1987.11.24. 선고 87다카1926 판결 참조) / 가사 임차인인 원고가 원상복구비를 부담하겠다는 의사를 표시하였다 하더라도 이는 목적물이 완전히 멸실되어 그 수리나 수선을 통한 원상복구가 불가능한 이 사건에 있어서는 멸실 당시의 교환가치를 배상하여 주겠다는 취지라고 해석하여야 하고 이를 새로 건물을 지어 주어 피고들에게 멸실된 건물의 교환가치를 넘는 이득까지 취득시켜 주겠다는 취지라고 해석할 것은 아니다. 그러나 건물의 교환가치는 그 구조,위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이라 할 것이고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법은 공공사업에 필요한 토지 등을 협의에 의하여 취득하거나 사용하는 경우의 공법관계에 적용되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 위 특례법에 의한 보상금의 산정기준을 채무불이행으로 인한 손해배상액의 산정기준으로 삼을 수는 없다 할 것이다. 기록에 비추어 보면 감정인 임일선의 감정결과는 감정서에 편철된 공사비내역서 및 수량산출근거상으로는 멸실된 건물과 같은 규모의 건물을 새로 짓는 데 드는 비용을 산출한 것처럼 보이지만 그 감정결과에 대한 설명에 의하면 멸실된 건물과 동일한 규격의 창고건물로 기존상태로 원상복구하는 데 드는 비용을 산출한 것이라는 취지이므로 위 감정서에 기재된 금액이 멸실 당시의 상태 그대로 복구하는 데 드는 비용을 뜻하는 것인지 아니면 건물을 새로 짓는 데 드는 비용을 뜻하는 것인지가 분명하지 아니하다. 뿐만 아니라 위 금액이 멸실당시의 상태 그대로 건물을 복구하는 데 드는 비용을 뜻하는 것이라 하더라도 아파트 등을 지어 분양하는 경우와 같이 그 건축비용 내지는 분양가격보다 높은 선에서 그 교환가치인 시가가 형성되는 경우도 있는 만큼 위 원상복구비용이 반드시 멸실된 건물의 시가보다 높은 것이라고 단정할 수도 없는 것이다. 따라서 원심으로서는 위 감정금액이 무엇을 의미하는지를 더 심리하여 본 다음에 이 사건 건물의 멸실 당시의 교환가치를 산출하여 손해배상액을 산정하였어야 할 것임에도 불구하고 위 감정가격을 멸실 전의 창고와 같은 규모의 건물을 신축하는데 드는 비용이라고 단정하여 이를 채용하지 아니하고 피고들이 부산직할시의 고가도로 건설계획에 따라 도로에 편입되게 된 같은 구내의 다른 건물에 대하여 위 특례법에 따라 지급받은 보상금의 산정기준을 근거로이 사건 멸실건물의 교환가치를 산정하였으니 원심판결에는 손해배상액의 산정에 관하여 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해한 위법이 있다고 하지 않을 수 없다. 따라서 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.