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- 10. 주택임대차 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권의 차이
10.주택임대차 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권의 차이
주택임대차 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권의 차이
주택임대차의 대항력이란, 주택을 인도하고 주민등록을 마친 경우 취득하는 효력으로서, 매매 또는 경매 등으로 인해서 임대인이 바뀌어도 새 임대인에 대하여 (대항하여) 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 말한다. 즉 세입자로서는 대항력을 갖춘 경우 집주인이 바뀌어도 이전 집주인과의 임대차 계약의 기간과 보증금 등을 새 집주인에게 그대로 주장할 수 있다. 따라서 세입자는 (임대차 계약을 하지 않은) 새로운 집주인으로부터 보증금을 받을 수 있다.
주의할 점은 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일이 아니라 그 익일 0시 부터 효력을 발생한다는 점(예를 들어서 2025. 3. 3. 근저당권이 설정되고, 같은 날 인도와 주민등록을 경료한 경우, 대항력은 2025. 3. 4. 발생하므로 임차인은 근저당권자에게 대항할 수 없다)과 대항력은 그 요건이 지속되어야 효력이 있으므로 이사를 하거나 주민등록을 다른 곳으로 변경한 경우에는 그 때부터 대항력을 상실한다.
우선변제권은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차 계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 등에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 배당받을 권리를 말한다. 대항력 요건에 더하여 확정일자를 받아야 한다.
소액임차인의 최우선변제권은 경매 등에서 보증금 중 일정금액을 선순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 경매신청(경매개시기입등기) 이전에 대항력(주택의 인도 + 주민등록 전입)을 취득하면 된다. 소액임차인의 주택 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 보증금의 전부가 아닌 일부액에 한하여 최우선변제권을 취득한다는 점에 유의해야 한다. 소액임차인의 최우선변제권은 확정일자를 받았는지와 무관하다.
* 최우선변제권이 있는 '소액임차인'의 범위 (2023. 2. 21. 기준)
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.> 1. 서울특별시: 1억6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원 4. 그 밖의 지역: 7천500만원 [전문개정 2008. 8. 21.] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>] |
* 최우선변제받을 수 있는 '보증금'의 범위 (2023. 2. 21. 기준)
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.> 1. 서울특별시: 5천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원 4. 그 밖의 지역: 2천500만원 ② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008. 8. 21.] [제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>] |
* 서울특별시 소재 임대차 물건의 경우, 보증금이 1억 6,500만원인 임대차의 경우, 낙찰가격의 1/2 범위 안에서 5,500만원까지 최우선변제권이 있음
위 3가지의 내용을 표로 정리하면 아래와 같다.
| 대항력 | 우선변제권 | 최우선변제권 | |
| 의미 | 새로운 임대인으로부터 임차기간이 보장되고 보증금을 받을 수 있는 권리 (주임법 제3조 제1항) | 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 배당 받을 수 있는 권리 (주임법 제3조의2 제1항 등) | 소액임차인의 보증금 중 일정금액에 대하여 순위와 무관하게 최우선적으로 배당 받을 권리 (주임법 제8조) |
| 요건 | 주택의 인도 주민등록 전입 | 주택의 인도 주민등록 전입 확정일자 | 소액임차인 (경매신청 전에) 주택의 인도 + 주민등록 전입 (배당요구 종기일까지) 배당요구할 것 |
| 발생시기 | 요건을 갖춘 익일 0시 | 4월 2일 대항력 갖추고 4월 3일 확정일자 받으면, 4월 3일 발생 4. 2. 대항력 갖추고 4. 2. 확정일자 받으면, 4. 3. 발생 4. 3. 대항력 갖추고 4. 2. 확정일자 받으면, 4. 4. 발생 | 대항력과 동일함 |
