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매도인의 입장에서 가등기 시 유의할 사항

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1. 매매예약가등기의 필요성

 부동산 매매계약 체결 이후 잔금 지급 및 등기 이전까지 상당한 기간이 소요되는 경우가 있다. 예컨대 매도인이 대체 주택을 마련할 시간이 필요하거나, 매수인이 잔금 마련에 시간이 필요한 상황이 이에 해당한다.

 이러한 경우 매수인은 계약금이나 중도금만 지급하고 장기간 소유권이전등기를 받지 못하게 된다.이 사이에 해당 부동산에 압류가 설정되거나, 매도인이 제3자에게 재매각할 위험이 존재한다.

이에 매수인은 보전 수단으로 매도인에게 매매예약가등기를 요청하게 된다.

2. 가등기의 법적 효력

 가등기는 장래 본등기의 순위를 미리 확보하기 위한 예비등기이다.

매수인이 요청하는 유형은 대체로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기이다.

가등기의 핵심 효력은 순위보전적 효력이다.

가등기 이후 본등기가 이루어지면, 그 본등기의 순위는 가등기 시점으로 소급한다.

따라서 가등기 이후 이루어진 제3자의 소유권이전등기, 근저당권설정, 가압류 등은 가등기권리자의 권리를 침해하므로 부동산등기법 제92조에 따라 직권 말소된다.

 이러한 이유로 가등기가 설정되면 매도인은 사실상 부동산을 다른 사람에게 처분하거나 담보로 제공하기 어렵다.

 📊 [표 1] 가등기의 법적 효력 요약 (2025년 기준)

3. 매도인이 유의해야 할 사항

 가. 처분권의 제한

가등기가 경료되면 등기사항증명서에 기재되어 제3자에게 공시된다.
매매계약 해제 등 사정이 발생하더라도 제3자에게 재매각이나 담보 제공이 사실상 불가능하다.

설령 제3자에게 처분하더라도, 매수인이 가등기에 기해 본등기를 하면 제3자 명의 등기는 직권 말소된다.

나. 계약 해제 시 말소의 어려움

 매수인의 귀책으로 계약을 해제하더라도 가등기는 자동 말소되지 않는다.
매도인은 별도의 가등기 말소 청구 소송을 제기해 승소 판결을 받아야 한다.

이는 시간과 비용 부담이 상당하므로, 계약서에 특약을 두어야 한다.

“매수인의 귀책사유로 계약이 해제 또는 실효되는 경우, 매수인은 자신의 비용으로 즉시 가등기를 말소해야 하며, 이를 지체할 경우 위약벌을 지급한다.”

 ※ ‘위약금’은 손해배상예정으로 해석되므로 한도가 설정된다. 따라서 별도로 위약벌조항을 두는 것이 바람직하다.

다. 배임죄 성립 가능성

 중도금 지급 이후 매도인은 매수인의 재산 보전에 협력할 신임관계에 있다.
이 상태에서 이중매매를 하면 배임죄가 성립할 수 있다.

가등기 설정은 이러한 매도인의 의무를 등기상으로 명확히 하는 것이므로, 이후의 이중 처분 행위는 형사책임까지 초래할 수 있다.

라. 가등기 명의자 확인

 매수인이 가족 등 제3자 명의로 가등기를 요청하는 경우가 있다.
이는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」상 명의신탁에 해당할 수 있으며, 원칙적으로 무효이다.

 그러나 무효 가등기라도 말소에는 별도의 절차가 필요하다.
따라서 가등기는 반드시 계약상 매수인 명의로만 설정해야 한다.

4. 최근 판례 및 동향 (2025년 기준)

 최근 판례는 가등기 설정 이후 매도인의 처분행위에 대해 엄격한 책임을 묻는 경향이 강화되고 있다.
특히, 대법원은 매수인의 권리 보전을 명시적으로 인정하며, 매도인이 가등기를 무력화하려는 시도를 엄격히 제한한다는 입장을 유지하고 있다.

이는 가등기가 매수인의 권리 안정과 부동산 거래 신뢰 확보에 핵심적 장치임을 보여준다.

5. 결론

 매매예약가등기는 매수인의 권리 보전 수단이지만,

매도인에게는 부동산 처분권 제한, 계약 해제 시 말소의 어려움, 배임죄 위험등 법적 제약을 수반한다.

 따라서 매도인은 가등기 설정에 협조하기 전,  최근 판례와 법적 동향을 충분히 검토해야 한다. 또한 계약서에 명확한 특약을 두어 리스크를 관리하는 것이 필수적이다.