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부동산관리명령 및 관리를 위한 준인도명령

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가. 서설

매수인은 매각대금을 지급한 후에야 비로소 그 부동산의 인도를 청구할 수 있으므로(제136조 제1항), 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있도록 하였다(제136조 제2항). 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 준인도명령을 할 수 있다(제136조 제3항).

관리명령은 집행처분이나 집행행위가 아니며, 부동산의 가격 하락을 방지하기 위하여 잠정적․부수적으로 인정되는 응급적 임시조치로서 보전처분의 성질을 가진다.

나. 관리명령의 신청

(1) 신청권자

관리명령을 신청할 수 있는 자는 매수인 또는 (집행)채권자이다(제136조 제2항). 재매각을 명한 후 전의 매수인은 신청권이 없다.

(2) 상대방

관리명령의 신청의 상대방은 부동산을 직접점유하고 있는 채무자․소유자 및 (매수인에 대항할 수 있는 권원이 없는) 점유자이다.

(3) 신청의 시기

관리명령의 신청은 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 사이에 할 수 있다(제136조 제2항).

매각허가가 확정될 것을 요하지 않는다. 매수인이 매각대금을 다 낸 뒤에는 인도명령(제136조 제1항)을 신청할 수 있으므로 결국 관리 명령의 신청은 매각허가결정 선고일로부터 대금 납부 전까지만 할 수 있는 것이다.

(4) 관할

관리명령은 집행법원의 전속관할에 속한다. 판사의 업무이므로 단독판사가 관리명령을 내린다.

(5) 신청의 방법

관리명령의 신청은 집행법원에 서면 또는 말로 할 수 있다(제23조 제1항, 민사소송법 제161조) 관리인에 대한 보수 또는 관리에 소요되는 비용은 신청인이 부담하므로 이를 예납하여야 한다.

다. 관리명령의 재판

관리명령의 신청이 이유 있다고 인정할 때에는 관리인을 선임하고 부동산관리명령을 발한다. 관리인의 자격에는 법률상 제한이 없으나 채권자나 채무자 또는 매수인을 관리인으로 선임할 수는 없다.

라. 관리명령에 대한 불복

관리명령에 대하여는 즉시항고를 할 수 있고(제136조 제5항), 그 즉시항고에 대하여는 민사집행법 제15조의 일반규정이 준용된다(대결 2004.9.13. 2004마505).

마. 관리명령의 집행

(1) 임의인도된 경우 ⇨ 관리 착수

관리인으로 선임된 자는 관리명령에 기하여 채무자에 대하여 매각부동산의 인도를 구하여 채무자가 임의로 인도하면 인도를 받아 관리에 착수한다.

(2) 임의인도되지 아니한 경우 ⇨ (準)인도명령 (제136조 제3항)

관리인은 관리명령만으로써는 부동산의 인도를 강제할 수 없다. 따라서 채무자가 인도를 거부한 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 민사집행법 제136조 제1항의 규정에 준하는 인도명령을 할 수 있다(제136조 제3항).

법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 (準)인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다(제136조 제4항 본문). 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다(제136조 제4항 단서).

법원은 (準)인도명령의 신청이 이유 있는 경우 (準)인도명령을 발한다. (準)인도명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있으며(제136조 제5항), 그 즉시항고에 대하여 민사집행법 제15조의 일반규정이 준용된다(대결 2004.9.13. 2004마505).

채무자․소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니 할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 위임하여 부동산인도집행을 하도록 한다(제136조 제6항).

바. 관리인의 관리

관리명령 또는 (準)인도명령으로 매각부동산을 인도받은 관리인은 선량한 관리자의 주의로써 이를 보존 유지하여야 한다.

매수인이 매각대금을 다 내고 이를 증명하여 매각부동산의 인도를 청구한 때에는 관리인은 관리사무를 청산하고 그 부동산을 매수인에게 인도하여야 한다. 관리인이 그 부동산을 인도하면 당연히 그 관리권은 종료되며 별도로 관리 명령의 취소 등을 요하지 아니한다.