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부동산 압류의 효력

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가. 서설

경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 하며(제83조 제1항), 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 도는 민사집행법 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다(제83조 제4항).

나. 압류의 효력

(1) 효력발생시기

압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 민사집행법 제94조의 규정에 따른 경매기시결정의 등기가 된 때에 효력이 생긴다(제83조 제4항). 어느 쪽이나 먼저 된 시기에 부동산 압류의 효력이 발생한다.

(2) 내 용 - 채무자의 처분행위 제한과 한시적 관리․이용

경매개시결정에 의한 압류의 효력은 채무자에 대하여 그 이후 부동산의 처분을 금지하는 효력이 있는 것이지만(판례 : 개별상대효설), 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리 ․ 이용에는 영향을 미치지 아니한다(제83조 제2항).

강제경매는 부동산의 점유는 압류하기 이전의 상태대로 놓아두고 매각의 방법으로 현금화하여 집행채권을 실현하는 절차이기 때문에 채무자에게 압류후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소하지 않는 한도 내에서 관리․이용할 수 있게 한 것이다. 그러나 강제관리의 경우 압류의 효력으로 채무자는 부동산을 관리․이용할 권능을 잃게 된다(제163, 제83②의 불준용)

(3) 집행채권 시효중단의 효력

압류의 효력이 생기면 경매를 신청한 때로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효과가 생긴다(집행행위를 하였을 때로 보는 소수설도 있다). 시효중단의 효과를 가져오는 송달은 교부송달의 방법으로 송달되어야만 하는 것이고 발송송달(임의경매에서 채무자에 대하여 금융기관의 송달특례에 의하여 한 송달)이나 공시송달에는 시효중단의 효과가 없다(대판 1994.11.25. 94다26097).

(4) 압류의 효력 소멸

경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다. 목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력이 소멸한다.

다. 채무자의 처분행위 제한

(1) 압류의 상대적 효력

경매개시결정의 기입등기로 인한 압류의 효력은 부동산 소유자에 대하여 압류채권자에 대한 관계에 있어서 부동산의 처분을 제한하는 데 그치는 것일 뿐 그 밖의 다른 제3자에 대한 관계에 있어서까지 부동산의 처분을 금지하는 것이 아니므로 부동산 소유자는 경매절차 진행 중에도 매수인이 매각대금을 완납하여 목적부동산의 소유권을 취득하기 전까지 는 목적 부동산을 유효하게 처분할 수 있다(대판 1992.2.11. 91누5228). 따라서 그와 같은 법률행위도 당사자 간에는 유효한 것 이고, 후일 집행신청이 취하되거나 매각절차가 취소되면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분행위는 완전히 유효한 것이 된다.

금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.

(2) 개별상대효설

판례가 취하는 개별상대효설에 의하면, 압류등기 후에 행해진 채무자의 처분행위(양도, 저당권 설정)는 압류채권자에 대해서만 효력이 없으므로,

㉠ 압류 후에 제3자가 소유권을 취득한 경우 구소유자(채무자)의 다른 채권자는 경매 신청이나 배당요구를 할 수 없는 반면, 제3취득자의 채권자는 경매신청이나 배당요구를 할 수 있고, 배당 후 잉여금은 경락으로 인한 소유권 이전 당시의 소유자인 제3취득자에게 교부한다.

㉡ 압류 후에 제3자가 담보권을 취득한 경우 담보권자는 그 배당을 받게 되나(우선변제권을 주장할 수 없으나), 담보권설정 후에 절차참가를 한 압류채권자등에 대하여는 우선한다.

㉢ 압류의 효력은 목적물의 교환가치 중 집행채권에 대응하는 일부에만 미치므로, 제3취득자가 완전한 권리를 취득하기 위하여는 저촉처분이 있기 전까지의 압류채권액만 변제하면 된다.

(3) 제한되는 처분행위의 범위

목적물의 처분, 목적물에 종속한 권리의 처분 또는 경매목적물의 가치에 감소를 가져올 행위와 같이 경매의 목적달성을 저해하는 처분행위는 제한된다. 그러나 경매의 목적달성에 저해가 되지 않는 처분행위는 자유로이 할 수 있다.

저당권의 설정, 임차권의 설정, 갱신, 차임 감액의 합의, 목적물 임대차기간의 연장 등은 제한되는 행위에 속하나 임대차계약의 합의해제, 목적부동산의 차임증액, 목적물 임대차기간의 단축, 목적물인 건물의 부지에 대한 임대차의 기간을 연장 등과 같은 행위는 유효하게 할 수 있다.

라. 압류의 효력이 미치는 물적 범위

(1) 서설

압류의 효력은 당해 부동산에 미치는 것은 물론이지만, 그 부동산의 부합불과 종물 등에도 미치게 된다. 따라서 채무자는 압류의 효력이 미치는 물적범위의 대상이 되는 물건에 대한 처분행위가 금지되며, 경매부동산에 대한 현황조사, 최저매각가격을 정하기 위한 감정평가, 경매의 실시 등은 모두 이와 같은 것들을 포함하여 시행될 것이고, 매수인은 압류의 효력이 미치는 물적 범위의 대상이 되는 물건 전부에 대한 소유권을 취득하게 된다(대판 2008.3.13. 2005다15048 참조).

(2) 개별적 검토

(가) 당해 부동산

당해 부동산에 압류의 효력이 미치는 것은 당연하다. 경매개시결정에 표시된 부동산의 표시가 부동산의 객관적 현황과 다를 때에는 그 동일성이 인정되는 한 현황의 전부에 관하여 압류의 효력이 미친다.

(나) 부합물

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하고(민법 제256), 압류의 효력도 당연히 미친다. 그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권 등올 말한다)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우를 말한다)된 것은 그러하지 아니하다(민법 제256 단서).

임의경매의 경우 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미치고(민법 제358 본문).

압류의 효력도 당연히 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정(예컨대 민법 제256 단서) 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다(민법 제358 단서). 이러한 약정은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다(부동산등기법 제140).

(다) 종물

물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이며(민법 제100조 제1항), 종물은 주물의 처분에 따르고(제100조 제2항), 다만, 제3자 소유의 종물에는 종물 이론이 적용되지 않으므로 압류의 효력이 미치지 않는다.

임의경매의 경우 저당권의 효력은 저당부동산의 종물에도 미친다(민법 제358 본문). 따라서압류의 효력은 종물에도 미친다. 그러나 저당권 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다(민법 제358 단서). 이러한 약정은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다(부동산등기법 제140).

(라) 종된 권리

압류의 효력은 매각부동산에 부수하는 종된 권리에도 미친다. 부동산의 종된 권리로는 토지에 관하여는 지역권, 건물에 관하여는 지상권이 있다.

(마) 대지사용권

집합건물의 대지사용권은 원칙적으로 전유부분의 종된 권리이다(집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항). 따라서 집합건물의 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면 비록 그것이 등기되어 있지 않다고 할지라도 그 대지사용권은 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함되어 압류의 효력이 미친다(대결 1997.6.10. 97마814,대판 2008.3.13. 2005다15048).

(바) 미분리의 천연과실

부동산강제경매에 관계되는 천연과실에는 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 미분리의 천연과실은 원래 토지의 구성부분이므로 명인방법을 구비하여 제3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 압류의 효력이 미치나, 그것이 매각 허가결정시까지 수확기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되거나 채굴이 예상되는 경우에는 압류의 효력이 미치지 않는다(제83조 제2항).

임의경매의 경우에는 강제경매와 달리 민법 제359조가 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다”고 규정하고 있으므로 천연과실에도 압류의 효력이 미친다.

(사) 법정과실

물건의 사용대가로 받는 금전 그 밖의 물건이 법정과실인바(민법 101조 제2항), 부동산 경매와 관련된 법정과실에는 토지사용의 대가인 지료, 가옥사용의 대가인 집세 등이 있다.

강제경매․임의경매 불문하고 압류의 효력은 법정과실에 미치지 않는다.

(아) 공장저당의 목적인 토지와 건물

공장및광업재단저당법 제3조(공장 토지의 저당권), 제4조(공장건물의 저당권)에 의하여 토지와 건물에 저당권이 설정된 경우, 그 저당권의 효력은 그 토지 또는 건물에 부가되어 일체를 이루는 기계, 기구 등에도 미치므로, 그 저당권의 실행으로서 경매를 하고 공장 토지 또는 건물을 압류한 경우, 그 압류의 효력은 당연히 그 공장에 설치된 동산인 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물에까지 미치게 되므로(공장및광업재단저당법 제3, 제8), 그와 같은 동산은 따로 분리하여 압류할 수 없다(공장및광업재단저당법 제3 제8). 그와 같은 동산은 따로 분리하여 압류할 수 없다(공장및광업재단저당법 제8조 제2항).

마. 압류로 인한 처분금지의 제3자에 대한 효력

제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다(제92조 제1항).

부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다(제92조 제2항).