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매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치

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가. 서설

매각허가결정이 확정된 후 매수인이 대금지급기한내에 그 의무를 이행하지 않을 경우에 집행법원이 어떠한 절차를 취할 것인가는 차순위매수신고인이 있고 없음에 따라 다르다. 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때 차순위매수신고인이 있는 경우에는 법원은 매각결정기일을 새로 지정하여 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 하고(제137조 제1항), 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 재매각을 명하여야 한다(제138조 제1항).

나. 차순위매수신고인이 있는 경우(제137조)

(1) 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정

㉠ 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에 차순위매수신고인이 있는 경우에는 법원은 매각결정기일을 새로 지정하여 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다(제137조 제1항 본문).

cf) 최고가매수신고 인에 대하여 매각이 불허되거나, 최고가매수신고인에 대한 매각허가결정이 항고심이나 재항고심에서 취소된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 민사집행법 제137조가 적용될 여지가 없으므로 집행법원은 새 매각기일을 정하여 매각절차를 진행한다.

㉡ 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 선고․확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하는 등 그 이후의 매각절차를 진행하게 되지만, 매각불허가결정이 선고․확정된 경우에는 법원은 민사집행법 제138조의 규정에 의한 재매각절차를 실시하여야 한다.

(2) 매수인에 대한 제재(制載)

㉠ 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(제137조 제2항). 그 보증(보증이 금전 외의 방법으로 제공되어 있는 때에는 보증을 현금화하여 그 대금에서 비용을 뺀 금액)은 배당할 금액에 포함된다(규칙 제79조).

㉡ 이와 같이 매수인이 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면, 매수인은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있기 전까지 대금을 완납하여 매각부동산의 소유권을 취득할 수 있고, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인 이 새로운 매수인으로 우선하여 대금을 납부할 수 있다.

다. 차순위매수신고인이 없는 경우 - 재매각(제138조)

(1) 의의

재매각(再賣却) 이란 매각허가결정이 확정되어 매수인이 결정되었음에도 불구하고 매수인이 대금지급기한까지 (또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지) 그 의무를 완전히 이행하지 아니 하였고, 차순위매수신고인이 없는 때 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다(제138조).

재매각은 경매절차를 다시 실시한다는 점에서 새매각과 같지만, 새매각은 매각허가결정에 이르지 아니하였거나 매각허가결정이 항고심에서 취소된 경우에 행하여지는 경매절차라는 점에서 양자는 구별된다.

(2) 재매각의 요건

(가) 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것

매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것이다. 일괄매각된 부동산 중 일부 부동산의 대금만 납부하였거나 수인의 공동매수인 중 일부만이 그 부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 아니하는 경우에는 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없으므로 재매각을 하여야 하며, 후자의 경우에는 자기 몫을 낸 매수인도 민사집행법 제138조 제4항의 책임을 지게 된다.

(나) 차순위매수신고인이 없을 것

매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하였더라도 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없고 그에 앞서 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하여야 한다(제137조 제1항 본문).

차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나, 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재매각을 실시할 수 있다.

(다) 의무불이행이 재매각명령시까지 존속할 것

재매각절차에서 전의 매수인은 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 지연이자 및 절차비용을 지급하고 재매각절차를 취소시킬 수 있는 일방적 권한이 있으므로(제138조 제3항) 재매각명령 전에 대금을 지급한 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것으로 된다.

(3) 재매각의 대상

재매각의 대상은 원칙적으로 매수인에게 매각허가 되었던 부동산이다. 다만, 민사집행 법 제124조의 과잉매각으로 일부 부동산에 대하여 매각불허가를 한 경우 매각허가된 부동산의 매수인이 대금을 납부하지 아니한 때에는 법원은 필요하다고 인정하면 부동산 모두를 함께 매각에 부칠 수 있는데, 이 경우 매각 불허된 부동산의 매각은 재매각이 아니므로 전의 매수인은 매수신고를 할 수 있다.

(4) 재매각명령

㉠ 집행법원은 재매각의 요건이 구비되면 그 사유발생일로부터 1주 안에 직권으로 재매각을 명하여야 한다. 경매개시결정을 다시 할 필요 없고, 배당요구종기를 새로이 정할 필요 없으며, 재매각명령을 전의 매수인 기타 이해관계인에게 고지할 필요없이, 재매각명령서를 작성한 후 재매각을 실시할 때 집행기록과 함께 집행관에게 교부한다.

㉡ 부적법한 재매각명령에 대하여 이해관계인은 재매각기일이 종결될 때 까지 집행에 관한 이의신청으로서 불복할 수 있다(제16조).

그러나 부동산 임의경매절차에서 낙찰인에 대한 대금지급기일 소환장의 송달이 적법하지 않다면 낙찰인이 대금지급기일에 대금을 납부하지 않았다는 이유로 경매법원이 재입찰을 명하여 경매절차를 진행한 것은 위법하다 할 것이나, 이와 같은 재입찰명령의 위법은 민사소송법 제633조 제1호의 집행을 속행할 수 없는 사유에 해당하므로, 낙찰인으로서는 같은 법 제728조, 제633조, 제641조의 각 규정에 의하여 재입찰명령에 따른 낙찰기일에 재입찰명령의 위법을 낙찰에 대한 이의사유로 주장하거나 재입찰명령의 위법을 사유로 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 하여야 할 것이고, 이러한 낙찰에 대한 이의나 낙찰허가결정에 대한 즉시항고를 하지 아니하여 낙찰허가결정이 확정된 후에는 더 이상 재입찰명령의 취소를 구하는 집행에 관한 이의신청을 할 이익이 없다(대결 2001.6.4. 2000마7550).

㉢ 재매각명령이 나면 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되고, 매수인의 대금지급의무가 소멸한다.

(5) 재매각절차

(가) 재매각기일․재매각결정기일 지정․공고․통지

법원이 재매각을 명한 때에는 재매각기일․재매각결정기일을 지정․공고․이해관계인에게 통지하여야 한다(제104조 제2항). 재매각기일은 그 공고일부터 2주 후 20일 안의 날로 정하여야 한다.

(나) 재매각의 매각조건

재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다(제138조 제2항).

‘종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건’ 이란 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 있어서 정하여졌던 최저매각가격(대결 1975.5.31. 75마172), 매각조건을 말한다. 다만, 이해관계인의 합의 또는 직권으로 매각조건을 변경할 수 있는데(제110조 제1항. 법 제lll조 제1항), 실무에서는 매수신청의 보증금액을 직권으로 변경하여 최저매각가격의 10분의 2로 하고 있다(규칙 제63조 제2항).

(다) 전의 매수인에 대한 제재(制載)

1) 매수신청금지

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(제138조 제4항).

2) 매수신청보증의 불반환

가) 배당절차가 진행될 경우 => 배당할 금액에 산입

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(제138조 제4항). 재매각의 결과 매각대금이 재매각 전의 매각대금보다 다액인 경우에도 역시 반환청구를 하지 못한다. 그 보증(보증이 금전 외의 방법으로 제공되어 있는 때에는 보증을 현금화하여 그 대금에서 비용을 뺀 금액)은 배당할 금액에 포함된다(제147조 제1항).

나) 배당절차가 진행될 여지가 없는 경우 => 전의 매수인에게 반환

매수신청의 보증을 반환하지 않는 것은 경매절차가 적법하게 진행되어 매각대금을 배당할 것을 전제로 하는 것이므로, 재매각절차에 들어 간 후에 경매절차가 취소되거나 경매신청이 적법하게 취하되어 경매절차가 종료하는 경우에는 전의 매수인은 매 수신청의 보증의 반환을 청구할 수 있다. 다만, 이중경매에서는 후행사건마저 취소 또는 취하되어야만 매수신청의 보증의 반환청구가 가능하게 된다.

(6) 재매각절차의 취소

㉠ 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율(규칙 제75조, 연 12%)에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다(제138조 제3항). 전의 매수인이 매각대금을 지급하려고 하는 이상 재매각절차를 반복하는 것보다 최초의 경매절차를 되살려 그 대금을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문 이다(대결 1999.11.17. 99마2551).

㉡ 재매각기일이 변경되어 새매각기일이 지정된 경우에 그 새매각 기일은 물론, 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없어 민사집행법 제119조의 규정에 의하여 새매각기일이 정해진 경우, 재매각기일에서 최고가매수신고가 있었지만 매각불허가결정이 확정되어 새매각기일이 정해진 경우에 그 새매각기일도 종전의 매각절차에 대한 관계에 있어서는 재매각기일이므로 매수인이 그 기일의 3일 이전까지 그 대금 등을 지급하면 재매각절차를 취소하여야 한다.

㉢ 전의 매수인이 재매각절차의 취소를 구하기 위하여 매각대금 등을 지급함에 있어서 민사집행법 제143조가 규정하고 있는 채무인수 또는 차액지급의 방식에 의한 특별지급방법은 허용할 수 없다(대결 1999.11.17. 99마2551).

㉣ 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(제l38조 제3항). 최초의 매수인(제1매수인)이 대금지급의무를 이행하지 아니하여 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받아 매수인이 되었으나 그 매수인(제2매수인)도 대금을 지급하지 아니하여 재매각을 하는 경우에는 두 사람 모두 같은 입장이기 때문에 대금을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득하도록 한 것이다.

㉤ 전의 매수인이 재매각기일 3일 이전까지 민사집행법 제138조 제3항의 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하면 집행법원은 반드시 재매각절차를 취소하여야 한다.

여기에서 “재경매기일의 3일 이전까지”라 함은 재경매기일의 전일로부터 소급하여 3일이 되는 날의 전일까지를 의미하는 것이 아니라, 재경매기일의 전일로부터 소급하여 3일이 되는 날(따라서 3일째 날이 포함된다)까지를 의미한다고 할 것이다(대결 1992.6.9. 91마500). 법원의 재량에 맡겨진 것이 아니다. 재매각절차의 취소결정에 대한 불복방법으로는 집행에 관한 이의를 할 수 있다(제16조 제1항).

㉥ 재매각취소결정이 있으면 일단 효력이 상실된 매각허가결정이 부활하고 매수인은 소유권을 확정적으로 취득하고, 인도명령을 받을 수 있다(제136조 제1항). 집행법원은 배당기일을 지정․통지한다(제146조).