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매각절차 일반

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가. 사건목록 작성, 경매사건기록의 인계, 매각명령의 확인

매각기일이 지정되면 법원사무관 등은 사건목록을 3부 작성하여, 1부는 매각기일 등의 공고시에 법원게시판에 게시하고, 1부는 담임법관에게, 나머지 1부는 집행관에게 보내야 한다(재민 2004-3 제10조 제l항). 법원사무관 등은 경매사건기록을 매각기일 전날 일괄하여 집행관에게 인계하고(재민 2004-3 제11조 제l항), 집행관은 법원으로부터 인계받은 기록에 매각명령이 붙어 있는지를 확인한다(재민 2004-3 제12조).

나. 매각사건목록과 매각물건명세서 등의 비치

법원사무관등은 매각물건명세서․현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별․기일별로 구분한 후 집행과사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 하고(재민 2004-3 제8조 제4항), 집행관은 매각기일에 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소에 비치 또는 게시하여야 한다(재민 2004-3 제13조 제l항).

다. 매각절차

부동산의 매각방법은 집행법원이 정하고(제103조 제1항), 매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행한다.

부동산의 매각절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다(제103 제3항), 기일입찰(규칙 제61-제67), 기간입찰(규칙 제68-제71), 호가경매(규칙 제72)규정을 각 두고 있으며, 재판예규 『부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 (재민 2004-3)』이 마련되어 있다.

라. 매각장소의 질서유지

(1) 매각장소

매각기일은 법원 안에서 진행하여야 한다. 다만, 집행관은 법원의 허가를 얻어 다른 장소에서 매각기일을 진행할 수 있다(제107). 집행관사무소가 법원구내에 없다하여 매각장소를 법원내가 아닌 다른 장소로 정할 수는 없다(재민 64-5), 유체동산의 매각에서와 달리(제203①단서), 압류채권자와 채무자의 합의로 매각장소를 변경할 수도 없다.

(2) 매각장소의 질서유지

㉠ 입장금지, 퇴장, 매수신청의 금지(제108) : 출입금지나 매수신청의 금지는 사전예방조치이고, 퇴장은 사후조치라고 할 수 있다.

㉡ 신분확인 : 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있다(규칙 제57조 제1항).

㉢ 집행법원의 원조 요청 : 집행관은 민사집행법 제108조의 규정에 따른 조치를 하기 위하여 필요한 때에는 법원의 원조를 요청할 수 있다(규칙 제57조 제2항).

마. 매수신청인의 능력․자격

(1) 매수신청능력

매수신청은 권리능력과 행위능력이 필요하다(제121). 따라서 행위무능력자는 법정대리인에 의하여서만 매수신청을 할 수 있다(대판 1967.7.12. 67마507).

법인은 물론 법인이 아닌 사단이나 재단이라도 대표자․관리인이 있으면 입찰에 응할 수 있다(민사소송법 제52, 부동산등기법 제30). 이때 정관 등 규약, 대표자나 관리인 증명서면, 사원총회결의서, 대표자나 관리인 주민등록등본 등을 제출하여야 한다.

집행관은 주민등록증, 그 밖의 신분을 증명하는 서면이나 대리권․자격을 증명하는 서면에 의하여 매수신청인이 본인인지 여부, 행위능력 또는 정당한 대리권․자격이 있는지 여부를 확인하여야 한다(규칙 제62③④, 규칙 제71, 규칙 제72, 재민 2004-3 제30조).

(2) 대리인에 의한 매수신청

(가) 임의대리

매수신청은 임의대리인에 의하여서도 할 수 있다. 매수신청은 민사소송법 제87조에서 말하는 재판상의 행위라고는 할 수 없으므로 매수신청의 대리인은 변호사가 아니더라도 무방하며 법원의 허가를 얻을 필요도 없다(대결 1985.10.12. 85마613).

법무사는 매수신청 또는 입찰신청의 대리사무를 행할 수 있고(법무사법 제2조 제1항), 법원에 매수신청대리인으로 등록된 중개업자도 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제14, 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제2, 행정예규 제641호).

(나) 쌍방대리 등

입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없으며, 한 사람이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의 다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없고, 이에 위반한 입찰은 무효이다(재민 2004-3 제31조 제7호). 공동입찰자는 다른 공동입찰자의 대리인이 되어 입찰에 응할 수 있고, 공동입찰자 아닌 자가 2인 이상의 공동입찰자(또는 공동입찰자 전원)의 대리인으로 될 수 있다.

판례도 부동산 입찰절차에서 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 그 대리인이 한 입찰은 무효라고 하였다(대결 2004.2.13. 2003마44).

(다) 대리권의 하자

대리입찰을 하면서 입찰표에 위임장을 첨부하지 아니한 경우 현장에서 즉시 제출이 가능하면 유효한 것으로 처리할 것이나, 즉시 제출이 불가능하면 무효로 처리한다. 입찰표의 각 흠결사항에 대한 처리 기준은 예규에서 상세히 정하고 있다(재민 2004-3 별지3 별지4, 기간 입찰표의 유․무효 처리기준).

매각허가결정이 확정된 후에는 대리권 흠결을 이유로 매각허가의 효과를 번복할 수 없다.

(3) 공동매수신청

㉠ 여러 사람이 공유 또는 합유를 목적으로 공동하여 입찰신청을 할 수 있다. 공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다(규칙 제62조 제5항). 이는 기간입찰과 호가경매에도 준용된다(규칙 제71, 제72).

㉡ 공동입찰인은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 그 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로, 그 공동입찰인에 대하여는 일괄하여 그 매각 허부를 결정하여야 하고 공동입찰인 중의 일부에 매각불허가 사유가 있으면 전원에 대하여 매각을 불허 하여야 한다(대결 2001.7.16. 2001마1226).

㉢ 공동입찰인은 각자 입찰보증금 및 입찰대금의 지급에 관하여 불가분채무를 부담하므로 대금이 전액 지급되지 않으면 전부에 대하여 재입찰을 명하게 된다.

(4) 집행절차상의 지위에 의한 매수신청의 제한

(가) 채무자 등의 매수신청금지(규칙 제59)

㉠ i) 채무자, ii) 매각절차에 관여한 집행관, iii) 매각 부동산을 평가한 감정인 등은 매수신청을 할 수 없다(규칙 제59). 다른 사람의 대리인으로서 매수신고는 허용된다.

㉡ 채무자는 그 강제경매절차에서 채무자로 취급되는 사람만을 말하므로, 실체법상의 연대채무자, 연대보증인 등은 본조의 채무자에 해당되지 아니한다.

㉢ 규칙 제59조는 담보권실행을 위한 경매절차에도 준용된다. 다만, 채무자가 아닌 소유자, 즉 물상보증인 또는 제3채무자는 물적․유한책임을 부담하는데 지나지 아니하므로 제1호가 적용되지 아니하므로 매수신청을 할 수 있다.

㉣ 집행법원의 법관과 참여사무관은 민사소송법상의 제척․기피조항(민사소송법 제41, 제50)이 유추적용되어 매수신청이 금지된다.

(나) 집행관에 의한 매각장소의 질서유지를 위한 매수신청금지(제108)

집행관은 매각장소의 질서유지를 위하여 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람 등에 대하여 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다(제108).

(다) 재매각절차에서 전의 매수인 매수신청금지(제138조 제4항)

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(제138조 제4항).

(5) 다른 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산

(가) 행정관청의 증명․허가

농지를 취득하고자 하는 사람은 농지의 소재지를 관할하는 시․구․읍면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 하고(농지법 제8조 제1항), 농지를 취득한 사람이 그 소유권에 관한 등기를 신청하는 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제4항). 또 어업권의 경우 이전 인가를 받아야 한다(수산업법 제18조 제2항).

이와 같이 매각목적물을 취득하는 데에 행정관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우 그 증명이나 허가는 매각허가결정을 할 때까지 보완하면 되며(제121), 매수신청을 할 때 그 증명이나 허가가 있음을 증명할 필요는 없다(재민 97-1 5.).

(나) 외국인

외국인 등이 토지를 취득하는 경우 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 하나(외국인토지법 4제조 제2항), 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 별다른 제한이 없다(외국인토지법 제5).

(다) 매수신청의 자격 제한 결정

위와 같은 일정한 자격을 갖추지 못한 자가 매수신청을 하여 최고가매수신고인이 된 경우 법원은 매각불허가결정을 할 수밖에 없고(제121) 결국 매각절차는 무위에 돌아가게 되는데, 이를 악용하여 매각절차를 지연시키는 사례도 있다.

이에 법원은 다른 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관하여는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있도록 하였다(규칙 제60). 위와 같은 제한이 이루어진 경우 집행관은 매각을 실시함에 정하여진 자격을 가지고 있는 사람 외의 사람이 매수신고를 하게하여서는 아니 된다 .