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중간생략등기형 명의신탁(삼자간 등기명의신탁)

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1. 의의

신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 다만 등기를 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁을 말한다. 

부동산실명법 제2조 제1항은 '부동산에 관한 물권을 사실상 취득하거나 취득하려는 자'를 명의신탁의 주체에 포함시킴으로써 이러한 명의신탁의 유형이 적용대상이 되었다(매매계약의 당사자 ≠ 등기명의자).

2. 명의신탁약정 및 물권변동의 무효

신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이며, 따라서 신탁자는 명의신탁약정 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 없다. 

명의신탁 약정에 의하여 이루어진 수탁자 명의의 이전등기 역시 무효가 되므로 소유권은 매도인에게 남아 있게 된다. 따라서 매도인은 소유권에 기한 방해배제청구로서 수탁자에게 소유권이전등기말소청구 또는 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 있다. 

매도인은 매매계약을 해제하고 매수인을 대위하여(피보전권리는 원상회복청구권으로서 물권적청구권임) 수탁자에 대하여 신탁계약을 해제하고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수도 있다(1963.1.24. 62다825). 

또한 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같이 무효인 명의신탁약정을 함과 아울러 그 약정을 전제로 하여 이에 기한 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 확보하기 위하여 명의신탁 부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 마치고 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도, 이러한 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고, 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기는 원인무효이다(2015.2.26. 2014다63315).

3. 매매계약의 유효

부동산실명법은 매도인과 신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부인하는 규정을 두고 있지 않으므로, 매도인이 명의신탁사실을 알았는지 여부를 불문하고 매도인과 신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다(원시적 불능이라는 반대견해 있음). 

그 결과 매도인은 신탁자에게 소유권이전등기의무를 부담하는 한편, 이미 매매대금을 지급한 신탁자는 그 지급이 계약상 급부로 유효인 이상 매도인에게 그 반환을 구할 수 없다. 

따라서 신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자에 대하여 소유권이전등기말소 또는 매도인 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있고, 매도인에게는 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다(2002.3.15. 2001다61654). 

명의수탁자가 자의로 명의신탁자 앞으로 바로 소유권이전등기를 경료해 준 경우 그 등기는 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다(2004.6.25. 2004다6764).

4. 수탁자가 부동산을 처분한 경우의 법률관계

가. 제3자의 소유권취득

제3자는 선ㆍ악의를 불문하고 소유권을 취득한다(부동산실명법 제4조 제3항).

나. 신탁자와 수탁자 사이의 법률관계

판례는 “이른바 3자간 등기명의신탁에서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간이 경과한 후 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로(같은 법 제4조 제3항), 그로 인하여 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능으로 되고 그 결과 명의신탁자는 신탁부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자는 신탁부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(2011.9.8. 2009다49193).”고 판시하여 명의수탁자의 명의신탁자에 대한 부당이득반환의무를 인정하였다.

다. 신탁자와 매도인 사이의 법률관계

판례는 “명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 매각처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 매수인은 유효하게 소유권을 취득하게 되는바, 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동을 무효로 하는 부동산실권리자명의등기에관한법률이 시행되기 이전에 매도인이 명의신탁자의 요구에 따라 명의수탁자 앞으로 등기명의를 이전하여 주었다면, 매도인에게 매매계약의 체결이나 그 이행에 관하여 어떠한 귀책사유가 있다고 보기 어려우므로, 자신의 편의를 위하여 명의수탁자 앞으로의 등기이전을 요구한 명의신탁자가 자신의 귀책사유로 같은 법에서 정한 유예기간이 지나도록 실명등기를 하지 아니한 사정에 기인하여 매도인에 대하여 매매대금의 반환을 구하거나, 명의신탁자 앞으로 재차 소유권이전등기를 경료할 것을 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 아니하고, 따라서 매도인으로서는 명의수탁자가 신탁부동산을 타에 처분하였다고 하더라도, 명의수탁자로부터 그 소유명의를 회복하기 전까지는 명의신탁자에 대하여 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있고, 한편 명의신탁자의 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 매도인으로서는 명의수탁자의 처분행위로 인하여 손해를 입은 바가 없다(2002.3.15. 2001다61654).”라고 판시하였는데, 위 판례의 취지에 따르면, 명의신탁자는 매매계약의 해제에 기한 원상회복청구나 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 또한 매도인은 명의수탁자의 처분행위로 부동산의 소유권을 상실한다고 하더라도 손해를 입은 것이 없기 때문에 명의수탁자에 대하여 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수도 없다.