8.3.

미등기건물의 매수인과의 비교

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1. 사실상 소유권 인정 여부

미등기건물의 법률상 소유자는 원시취득자이다. 

한편 무허가건물의 매수인에 대하여 소유권에 준하는 관습상의 물권 또는 사실상의 소유권이 있다고 주장하는 견해도 있으나, 판례는 "미등기 무허가건물의 양수인이라도 그 소유권이전등기를 경료하지 않는 한 그 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으며, 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다(대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결)."고 판시하여 부정적이다. 

그렇다면 미등기건물의 법률관계는 등기건물의 등기명의인을 미등기건물의 원시취득자로 대체하면 등기건물에 대한 논의가 그대로 적용된다. 즉 미등기건물의 매수인은 원시취득자를 대위하여만 제3자에 대하여 방해배제청구권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결). 

다만 매수인이 직접 자신의 명의로 소유권보존등기를 경료하였더라도 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로서 유효하다(대법원 1964. 9. 15. 선고 64다180 판결).

2. 처분권한

미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 토지소유자는 건물점유자를 철거청구의 피고로 삼을 수 있다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결).

3. 무허가건물대장의 권리추정력 인정 여부

판례는 "동사무소에 비치되어 있는 무허가건물관리대장은 무허가건물에 대한 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 그에 관한 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니어서 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 무허가건물에 대한 소유권 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력이 없다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다36274 판결)."고 판시하여 무허가건물관리대장의 권리추정력을 부정한다.