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부동산 등기의 종류 _ 대상에 의한 분류

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①토지에 관한 등기：토지는 연속하고 있으므로 물리적으로 구분이 불가능하고 또한 개수(個數)의 관념을 인정할 수 없지만, 법률적․인위적으로 구획한 최소단위를 1필지로 하여 필지마다 토지대장․임야대장에 등록하는 바, 이렇게 토지대장․임야대장에 등록되어 있는 1필지가 1개의 토지로 평가된다. 대한민국 영토 내에 있는 육지부분은 전부 등기능력이 있는 토지라고 할 수 있지만, 공유수면은 등기능력이 인정되지 아니한다.

②건물에 관한 등기：토지만을 부동산으로 다루는 구미(歐美)의 법제와는 달리 일본의 영향을 받은 우리나라는 건물도 독립한 부동산으로 취급하고 있다. 따라서 건물은 토지의 구성부분이 아닌 별개의 독립한 부동산으로 취급되므로 독립하여 부동산등기의 대상이 된다. ‘건물’이란 토지에 정착하고 있는(정착성；定着性) 공작물로서, 지붕과 벽이 있고(외기분단성；外氣分斷性), 그 목적으로 한 용도에 계속 사용할 수 있는(용도성；用途性) 상태에 있어야 독립한 부동산으로 평가되고 부동산등기의 대상이 된다(2004. 10. 1. 등기예규 제1086호). 건물의 개수(個數)는 물리적 구조, 일반사회관념, 소유자의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하며, 원칙적으로 1개의 건물을 1부동산으로 하여 부동산등기의 대상으로 하고 있으나, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.