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등기사항 _ 권리의 변동

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｢민법｣에서는 부동산물권변동의 원인이 무엇이냐에 따라 등기를 필요로 하는 경우와 등기할 필요가 없는 경우로 나누어 규정하고 있다. 즉, 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생하지만(｢민법｣ 제186조), 법률규정에 의한 부동산물권변동은 등기를 요하지 아니하나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(｢민법｣ 제187조).

1. 부동산물권변동과 등기

(1) 법률행위에 의한 물권변동

부동산에 관한 법률행위(매매, 증여, 교환 등)로 인한 물권의 득실변경은 등기를 하여야 그 효력이 발생한다(｢민법｣ 제186조). 주의할 것은 등기를 하여야 효력이 발생하는 경우는 ‘법률행위’로 인한 부동산 ‘물권’의 변동이고, 법률규정에 의한 경우나 부동산 임차권이나 환매권과 같이 물권이 아닌 경우에는 그러하지 아니하다는 점이다.

(2) 시효취득(점유취득시효)

①‘점유취득시효’란 타인 소유의 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온․공연하게 점유한 경우 등기를 함으로써 그 소유권을 취득하는 제도를 말한다(｢민법｣ 제245조).

②부동산의 점유취득시효는 법률의 규정에 의한 물권변동임에도 불구하고 예외적으로 법률행위에 의한 물권변동의 경우와 같이 등기를 요한다.

2.등기 없이도 효력이 발생하는 물권변동(｢민법｣ 제187조)

상속, 공용징수, 판결, 경매 등 기타 법률의 규정에 의한 물권취득은 등기를 요하지 아니한다. 단, 처분시에는 등기가 필요하다. 따라서 이 경우에 등기는 물권변동의 효력발생요건이 아니라 처분요건으로의 기능을 하고 있다.

* 법률의 규정(민법 제187조)에 의한 소유권 취득의 시기

① 상속-피상속인 사망 시에 등기 없이 소유권 취득

② 수용-토지수용의 시기에 등기 없이 소유권 취득

③ 판결-형성판결 확정시에 등기 없이 소유권 취득

④ 경매-매각대금 완납 시에 등기 없이 소유권 취득

(1) 상속(포괄유증 포함)

①상속의 경우 상속인은 피상속인의 사망시에 피상속인의 권리․의무를 승계취득한다.

②포괄유증인 경우 포괄유증을 받은 자는 유증자의 사망시에 유증받은 권리․의무를 포괄적으로 승계취득한다. 그러나 특정적 유증인 경우에는 유증자의 사망으로 바로 물권변동이 일어나는 것은 아니고 수증자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 때에 발생한다.

③이와 같이 상속(포괄유증)의 경우에는 피승계인(피상속인, 유증자)의 부동산에 관한 물권을 등기 없이 취득한다.

(2) 공용징수

①공용징수라 함은 특정한 공익사업을 위하여 타인의 재산권을 법정절차에 따라 강제적으로 취득하는 것을 말하는데, 토지수용이 가장 대표적인 경우이다.

②공용징수에 의하여 사업시행자는 수용의 개시일에 등기 없이도 물권을 취득하나, 이를 처분하기 위해서는 등기를 하여야 한다.

(3) 판 결

①판결의 종류에는 확인판결, 이행판결, 형성판결이 있으나 ｢민법｣ 제187조의 판결은 판결 자체에 의하여 부동산물권취득의 효력이 생기는 형성판결(공유물분할판결, 사해행위취소판결, 상속재산분할판결 등)만이 이에 해당한다(다수설․판례). 즉, 형성판결은 집행이 불필요하므로, 등기 없이도 그 판결확정시에 일정한 법률관계의 발생․변경․소멸의 효과가 생긴다.

②판결에 의하여 물권이 변동하는 시기는 그 판결이 확정된 때이다. 또한 확정판결과 동일한 효력이 있는 화해조서․인낙조서․조정조서 등도 그 내용이 당사자 사이의 법률관계의 형성에 관한 것이라면, 역시 형성판결에 해당된다고 보아야 한다(판례).

(4) 경매(입찰 포함)

①｢민법｣ 제187조의 경매는 국가기관이 행하는 공경매를 말하며, 공경매에는 일반채권자가 집행권원을 받아 행하는 강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매(임의경매), 국세의 체납처분으로 인한 ｢국세징수법｣상의 공매가 있다.

②경매의 경우에는 매수인이 매각대금을 다 낸 때(공매의 경우에는 매수인이 매수대금을 완납한 때) 매수인이 등기 없이 매각의 목적인 권리를 취득한다.

(5) 기타 법률규정의 예

｢민법｣ 제187조의 법률의 규정은 성문법인 법률 외에 불문법인 관습법도 포함된다. 물권변동에 있어서 등기를 요하지 않는 경우는 다음과 같다.

①신축건물의 소유권 취득, 공유수면매립지의 소유권 취득

②부동산의 멸실에 의한 물권소멸

③법정지상권(｢민법｣ 제305조, 제316조), 관습법상 법정지상권의 취득

④법정저당권의 취득(｢민법｣ 제649조)

⑤관습상 분묘기지권과 특수지역권(｢민법｣ 제302조)의 취득

⑥법정대위에 의한 저당권의 이전(｢민법｣ 제368조, 제399조, 제482조)

⑦존속기간만료에 의한 용익물권의 소멸

⑧피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸

⑨혼동에 의한 물권의 소멸(｢민법｣ 제191조)

⑩소멸시효의 완성으로 인한 물권의 소멸(다수설․판례)

⑪원인행위의 실효(무효․취소․해제)로 인한 물권의 복귀(판례)

3. 권리변동과 관계있는 등기사항

①보존(保存：‘소유권’의 최초의 등기)

②설정(設定：‘소유권 이외의 권리’의 최초의 등기)

③이전(移轉)

④변경(變更)

⑤처분(處分)의 제한(制限)

⑥소멸(消滅)

⑦가등기

⑧등기능력 있는 특약 또는 제한사항

4. 권리변동과 관계없는 등기사항

(1) 부동산 표시변경등기

①부동산의 변경등기(부동산 자체의 물리적 변경：면적증감, 지목변경, 건물의 종류․구조의 변경 등)

②부동산의 표시의 변경등기(부동산의 동일성을 나타내는 표시의 변경：행정구역 명칭변경, 지번변경 등)

(2) 등기명의인의 표시변경등기

등기명의인이란 권리에 관한 등기의 현재의 명의인, 즉 권리자를 말하고, 등기명의인의 표시란 등기명의인의 성명(명칭), 주소(사무소소재지), 주민등록번호(부동산등기용등록번호)를 말한다. 등기명의인의 표시에 변경사유가 있으면 변경등기를 할 수 있다.

(3) 구분건물의 표시등기

1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(법 제46조 제1항)고 하여 구분건물의 표시등기도 등기사항으로 규정하고 있다.

권리변동과 관계있는 등기사항

 등기할 사항인 권리변동과 등기할 사항이 아닌 권리변동