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196.임차권의 대항력
임차권의 대항력
1. 의의
대항력이란 채권인 임차권의 내용을 임차목적물에 대하여 이해관계 있는 제3자에게 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말한다.
2. 취지
서민생활의 기반으로서 사회발전의 원동력이 되는 건물 대지 등의 부동산임차권에 대한 물권적 보호를 통하여, 경제적 약자인 임차인을 보호하려는 데 그 취지가 있다.
3. 대항력을 제3자에게 주장할 수 있는 요건
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(2000.9.29. 2000다37012). 따라서 대항력을 취득하였다 하더라도 점유를 상실하는 등의 사유가 발생하면 대항력은 소멸하며, 다시 대항력을 취득하였다고 하더라도 종전의 대항력이 부활하는 것은 아니다. 그리고 대항력을 취득하기 위해서는 적법한 임대권한이 있는 임대인과 임대차계약을 체결하였음이 전제되어야 함은 당연하다(2014.2.27. 2012다93794).
적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(2014.2.27. 2012다93794) [1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다. [2] 甲이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 乙이 매각대금을 완납하고 丙주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 甲이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례. |
<선택형> ｢주택임대차보호법｣은 임대주택의 소유자가 아니더라도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 체결한 임대차계약에 적용된다. [15변시] ( O )
