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- 188. 임대차 목적물, 임차권, 보증금반환채권의 양도
188.임대차 목적물, 임차권, 보증금반환채권의 양도
임대차 목적물, 임차권, 보증금반환채권의 양도
1. 임대차 목적물의 양도(보증금반환채무의 승계)
가. 대항력 있는 임대차
목적물의 양도시 양도인(종전 임대인)과 양수인이 중첩적으로 보증금반환의무를 부담한다는 견해도 있으나, 판례는 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 목적물의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 목적물의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸하고 양수인만이 임차인에 대하여 보증금반환채무를 부담한다(1993.7.16. 93다17324, 계약인수)고 판시하였다. 나아가 보증금반환채권에 대하여 가압류결정이 집행된 경우에도 양수인이 임대차보증금반환채무를 부담한다고 보고 있다(2013.1.17. 2011다49523 전원합의체).
임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부(2013.1.17. 2011다49523 전원합의체) 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. |
<선택형> ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하는 것은 아니므로 가압류권자는 임대주택의 양수인이 아니라 양도인에 대하여 위 가압류의 효력을 주장하여야 한다. [17변시] ( X )
나. 대항력 없는 임대차
원칙적으로 종전의 임대인인 양도인만이 보증금반환채무를 부담한다. 따라서 임차인은 새로운 소유자인 양수인에게는 보증금반환청구를 할 수 없으며 동시이행항변도 할 수 없다. 한편 ⅰ) 계약인수의 경우에는 양수인이 보증금반환채무를 부담한다. 다만 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(1998.9.2. 98마100). ⅱ) 단순한 이행인수의 경우에는 양도인이 보증금반환채무를 부담한다. 예컨대 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 임차인의 승낙이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수로 볼 수 없고 이행인수로 보아야 하므로(2001.4.27. 2000다69026) 양도인이 보증금반환채무를 부담한다.
2. 담보목적의 임차권의 양도
예컨대 甲이 乙과의 사이에 乙에 대하여 부담하는 채무를 담보할 목적으로 甲이 丙으로부터 임차하여 사용하고 있던 건물에 관한 임대차계약상의 임차인의 명의를 乙로 변경하기로 약정하고 이에 따라 甲, 乙, 丙 3자의 합의에 의하여 임대차계약상의 임차인의 명의를 변경하였다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 乙과 丙 사이에 있어서 丙은 임대차계약관계의 종료시에 乙에게 임대차보증금을 지급할 의무를 부담하되, 만약에 피담보채무인 甲의 乙에 대한 채무가 소멸한 경우라면 적어도 乙로서는 신의칙상 丙에 대하여 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, 따라서 丙으로서도 피담보채무의 소멸을 이유로 乙의 임대차보증금반환청구에 대하여 이를 거절할 수 있다(1994.8.23. 94다18966).
3. 보증금반환채권의 양도
보증금은 임차권의 성립요건이 아니므로 임대차 계약이 존속하는 동안에도 임차권과 분리하여 보증금반환채권의 양도가 비록 장래부채권이라도 제한 없이 허용된다(전세금반환채권과 비교할 것). 이 경우 채권양도의 법리에 따라 임차인이 채권양도 사실을 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙하였을 때에 비로소 채권양수인은 임대인에게 대항할 수 있다. 임차인의 임차보증금반환청구채권이 양도 또는 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이어서 동시이행관계도 당연히 그대로 존속한다(1989.10.27. 89다카4298).
<선택형> 임대인이 임대차보증금반환채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 임대차보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다. [15변시] ( O )
