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쌍무계약과 변제의 제공

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가. 일반론

쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(2001.12.11. 2001다36511). 따라서 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이다(1992.7.14. 92다5713).

나. 쌍방이 이행기를 도과한 경우

쌍무계약에서 매도인과 매수인 쌍방이 이행기에 채무를 이행하지 아니하고 도과한 경우 쌍방이 특정일을 새로운 이행기로 약정한 때에는 위 이행기에 이행제공을 하는 경우와 마찬가지로 매도인은 현실제공의 방법으로 이행제공을 하여야 할 것이나, 이와 같은 약정이 없는 때에는 매도인은 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류의 준비를 완료하고 매수인에게 이러한 준비가 완료되었음을 통지하면서 매수인에게 그 수령을 최고함으로써, 즉 구두제공의 방법으로 이행제공을 할 수 있다는 것이 확립된 판례이다.

다. 등기서류의 제공

(1) 원칙 : 즉시 등기가 가능한 일체의 서류의 제공

매매계약의 이행기에 이행제공을 할 경우 매도인이 소유권이전의무, 제한물권말소의무를 이행함에 있어 매수인이 협력해야 할 것은 이행 기일에 이행장소에 나아가 매도인이 제공하는 소유권이전등기 및 말소등기에 필요한 일체의 서류를 수령하면 족하므로 매도인으로서는 소유권이전등기 및 말소등기에 필요한 일체의 서류를 현실 제공하여야 할 것이다. 따라서 매매 목적물에 대한 토기거래허가 등 행정절차를 밟는 데만 25일의 처리기간이 소요되는데 유효기간이 7일 남은 인감증명서를 제공한 경우, 매도인의 등기부상 주소와 인감상 주소가 상이하여 주소변경등기가 필요한데 이에 필요한 서류가 누락된 경우, 미등기부동산매매에 있어 보존등기에 필요한 서류가 누락된 경우, 토지대장상으로만 목적물이 분할된 경우, 특정된 토지의 매매에 있어 지분소유권이전등기 소요서류를 준비한 경우, 소유권이전등기 서류로서 등기부상 주소와 다른 주소가 기재된 인감증명서를 제공한 경우(1978.1.31. 77다2254)는 적법한 이행제공이 아니라 할 것이다. 근저당권설정등기 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 근저당권설정등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 바 근저당권설정등기의 말소의무에 관한 이행제공은 변제 증서만으로는 부족하고 근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류까지도 준비함이 필요하다(1979.11.13. 79다1562).

<선택형> 근저당권설정등기가 마쳐진 부동산의 매매계약에 있어서, 매도인의 소유권이전의무 외에 근저당권설정등기 말소의무도 매수인의 잔대금지급의무와 동시이행관계에 있다. [12변시] ( O )

(2) 예외 : 상대방의 대금 제공 여부에 따른 서류의 제공

① 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 할 것인바, 매도인이 법무사사무소에 소유권이전등기에 필요한 대부분의 서류를 작성하여 주었고 미비된 일부 서류들은 잔금지급시에 교부하기로 하였으며 이들 서류는 매도인이 언제라도 발급받아 교부할 수 있다면 매도인으로서는 비록 일부 미비된 서류가 있다 하더라도 소유권이전등기의무에 대한 충분한 이행의 제공을 마쳤다고 보아야 할 것이고, 잔대금 지급기일에 이를 지급하지 않고 계약의 효력을 다투는 등 계약의 이행에 비협조적이고 매도인의 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 하지 않고 있던 매수인은 이 점을 이유로 잔대금지급을 거절할 수 없다(2001.12.11. 2001다36511). ② 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 아니한 경우에는 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할 것이다(1992.7.14. 92다5713). ③ 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것이다(2001.5.8. 2001다6053, 매우 원칙적인 모습임).