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매매의 효력

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1. 과실의 귀속(제587조)

가. 제587조의 구조 및 취지

(1) 제1문 : 목적물의 과실

민법 제587조 1문은 '매매계약에서 목적물 인도시까지 생긴 과실은 매도인에게 귀속한다.'는 내용으로 규정하여 인도시를 기준으로 과실수취권의 귀속을 정하고 있는바, 이는 ⅰ) 특정물인도채무의 경우 이행기를 기준으로 하여 과실수취권을 정하는 것과 차이가 있으며(제462조 참조), ⅱ) 채권자지체 중에 비용은 채권자가 부담하는 것과 차이가 있으며(제403조 참조), ⅲ) 대부분의 법제는 매수인에게 위험이 이전되는 때에 과실수취권이 매수인에게 귀속된다고 하나, 제587조 제1문은 위험의 이전과 별개로, 인도시를 기준으로 하여 과실수취권의 이전을 규율하고 있는 특징이 있다.

(2) 제2문 : 대금의 이자

제2문은 매수인에게 목적물을 인도받은 날부터 대금의 이자를 지급할 의무가 있음을 규정하고 있다.

(3) 입법취지

제587조는 매도인과 매수인 사이에 목적물의 과실과 대금의 이자에 관한 복잡한 관계의 발생을 막고 아울러 양자의 이익의 균형을 유지하려는 데에 그 취지가 있다. 따라서 매도인은 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실을 수취함으로써 매수인은 매도인에 대하여 인도지체를 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없으며 더불어 매매대금을 지급하지 않은 데에 대한 지체책임을 지지 않아도 된다.

나. 적용범위

제587조는 매도인의 채무와 매수인의 채무가 동시이행의 관계에 있는 때에 적용되고, 당사자 사이에 일방의 의무를 선이행하기로 약정하는 등 과실수취권의 이전시기에 관하여 특약을 한 경우에는 이 규정은 배제된다(제587조 단서). 따라서 매수인이 미지급 잔대금에 대하여 이자를 지급하기로 약정한 경우에는 목적물을 인도받기 전이라도 계약체결 후의 과실을 취득한다. 다만 선이행약정을 하였더라도 당사자가 이행지체에 빠져 있는 중 다른 당사자의 채무의 이행기가 도래한 때에는 그 때부터 동시이행관계에 놓이게 되므로 제587조가 적용된다.

결국 매매계약에서는 민법 제587조의 특칙이 마련되어 있는 결과, 매수인이 동시이행항변권을 상실하고 이행지체에 빠져 이를 근거로 하여 매도인이 매매대금의 지연손해금을 청구하려면, 소유권의 이전 및 매매의 목적물의 인도완료까지도 증명하여야 한다.

다. 과실 및 이자의 의미

(1) 과실의 의미

통설에 따르면, 제587조 제1문의 과실은 제101조의 과실보다는 그 범위가 넓게 보므로, 천연과실, 법정과실 뿐만 아니라 사용수익까지도 포함한다.

(2) 이자의 의미

제2문의 대금의 이자가 법정이자인지 아니면 지연손해금인지에 대하여 학설의 대립이 있고 판례의 입장도 불분명하나, 법정이자설에 의하면 목적물을 인도할 날로부터 이자를 지급하여야 하나, 지연손해금설에 의하면 목적물을 인도받은 다음날로부터 이자지급의 지체책임을 지게 된다.

라. 매도인의 인도 및 매수인의 대금지급이 모두 지체된 경우 : 매도인

민법 제587조에 의하면, 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 매매당사자 사이의 형평을 꾀하기 위하여 매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속되지만, 매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속되는 것이므로 매수인은 인도의무의 지체로 인한 손해배상금의 지급을 구할 수 없다(2004.4.23. 2004다8210). 또한 매도인은 매수인에게 인도가 이루어지기 이전의 기간 동안의 목적물의 관리보존비의 상환이나 매매대금의 이자상당액의 손해배상청구를 할 수 없다(1981.5.26. 80다211).

<선택형> 특정물의 매매에 있어서 매수인의 대금지급채무가 이행지체에 빠졌다 하더라도 그 목적물의 인도가 이루어지지 아니하는 한 매도인은 매수인의 대금지급채무의 이행지체를 이유로 매매대금의 이자 상당액의 손해배상청구를 할 수 없다. [12변시ㆍ16변시] ( O )

마. 매도인이 인도하였으나 매수인이 대금지급을 지체한 경우 : 매수인

판례는 매수인에게 목적물이 인도된 경우에는 대금지급여부와 관계없이 제587조에 따라 매수인에게 과실수취권이 있는 것으로 판단하는 것으로 생각된다. 이는 선인도의 특약을 과실의 귀속에 관한 당사자의 특약으로 보기 때문이다.

바. 매수인이 대금을 완납하였으나 매도인이 인도를 지체한 경우 : 매수인

특별한 사정이 없는 한 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하나, 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다(1993.11.9. 93다28928).

사. 소유권이전등기와의 관계

부동산매매에 있어 목적부동산을 제3자가 점유하고 있어 인도받지 아니한 매수인이 명도소송제기의 방편으로 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 아직 매매대금을 완급하지 않은 이상 부동산으로부터 발생하는 과실은 매수인이 아니라 매도인에게 귀속되어야 한다(1992.4.28. 91다32527). 즉 과실의 귀속을 결정함에 있어 인도 여부만 고려하면 되지, 부동산의 경우 소유권이전등기 여부와는 무관하다(인도를 등기까지 포함하는 개념으로 확대해석할 수 없다).

아. 준용

(1) 청산절차

일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용ㆍ수익권은 가등기설정자인 소유자에게 있다고 할 것이나, 가등기담보약정은 채무자가 본래의 채무를 이행하지 못할 경우 채권자에게 담보목적물의 소유권을 이전하기로 하는 예약으로서 유상계약인 쌍무계약적 재산권이전약정에 해당하므로 그 성질에 반하지 않는 한 매매에 관한 민법 규정이 준용된다 할 것이고(민법 제567조), 채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여 가등기담보등에관한법률에 따라 채무자에게 담보권 실행을 통지한 경우 청산금을 지급할 여지가 없는 때에는 2월의 청산기간이 경과함으로써 청산절차는 종료되고, 이에 따라 채권자는 더 이상의 반대급부의 제공 없이 채무자에 대하여 소유권이전등기청구권 및 목적물 인도청구권을 가진다 할 것임에도 채무자가 소유권이전등기의무 및 목적물 인도의무의 이행을 지연하면서 자신이 담보목적물을 사용ㆍ수익할 수 있다고 하는 것은 심히 공평에 반하여 허용될 수 없으므로 이러한 경우 담보목적물에 대한 과실수취권 등을 포함한 사용ㆍ수익권은 청산절차의 종료와 함께 채권자에게 귀속된다고 보아야 한다(2001.2.27. 2000다20465).

(2) 매매계약이 무효ㆍ취소된 경우

쌍무계약이 취소된 경우 매도인의 매매대금반환의무와 매수인의 목적물반환 또는 소유권이전등기말소의무가 동시이행관계에 있고, 선의의 매수인에게 민법 제201조가 적용되어 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인에게도 민법 제587조의 유추적용에 의하여 대금의 운용이익 내지 법정이자의 반환을 부정함이 형평에 맞다(1993.5.14. 92다45025).

2. 매도인의 재산권이전의무(제568조 제1항)

가. 의의

매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 한다.

나. 내용

매도인은 권리 그 자체를 이전하여야 하므로(제568조 제1항), 매매의 목적인 권리가 물권인 경우에는 등기ㆍ등록 또는 인도에 협력해야 하고, 채권인 경우에는 채무자에게 통지하여야 한다. 그리고 완전한 소유권을 이전하여야 하므로, 가압류등기나 (근)저당권등기가 되어 있는 경우에는 이를 말소해서 이전해주어야 하고, 단순히 가등기만 경료해 준 것만으로는 완전한 이행이라고 할 수 없다.

부동산소유권ㆍ지상권ㆍ전세권과 같이 부동산의 점유를 내용으로 하는 물권의 매매에서는 등기 외에 목적부동산의 점유도 이전하여야 한다. 타인의 토지 위에 건물을 소유하는 자가 그 건물을 매도한 경우에는 매수인이 그 건물을 사용할 수 있도록 토지에 대한 사용권을 갖게 해 주어야 한다.

다. 동시이행관계

매도인의 의무는 매수인의 대금지급의무와 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행관계에 있다(제568조 제2항)

3. 매수인의 대금지급의무(제568조 제1항)

4. 매도인의 담보책임

후술