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[일문일답] 임대인이 변경되는 경우, 새로운 임대인이 마음에 들지 않은 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있는가 (적극)

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일단 임대인 지위의 양도로 신 소유자에게 임대인의 지위가 승계되는지 알아보아야 하는데, 

대법원은 "임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)"이라고  판시하여 임대인 지위의 양도로 신 소유자에게 임대인의 지위가 승계된다고 보고 있다. 

한편 임차인은 신 소유자 또는 새로운 임대인이 마음에 들지 않은 경우 해지할 수 있는가? 

이에 대하여 대법원은 긍정하고 있는바, "이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)."고 판시한 바 있다. 

다만 임대인 승계에 대한 이의 또는 해지는 되도록 빨리 하는 게 좋다. 대법원은 '곧' 해지하여야 한다고 판시하고 있다. 만일 임차인이 신 소유자 또는 새로운 임차인에게 약정한 월차임을 지급하는 경우 임차인이 묵시적으로 승계를 승인했다고 볼 여지가 있으므로, 시기가 늦으면 원하는 대로 결론이 나오지 않을 수 있다.