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[일문일답] 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 주요 내용에 합의가 있다고 해서 공인중개사의 중개행위가 없었다고 볼 수 있는지? (소극)

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대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다286308 판결

1) 공인중개사법 제2조 제1호는 "중개라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 · 교환 · 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다."라고 규정하고, 같은 법 제30조 제1항은 "개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."라고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위가 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 판단하여야 한다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2006다8849 판결 등 참조). 

2) 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약에 관한 피고 B의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 중개행위에 해당한다고 볼 여지가 크다.

가) 피고 B은 이 사건 임대차계약서에 자신을 공인중개사로 기재하여 서명 · 날인하였다.

나) 피고 B은 이 사건 임대차계약서 작성 당시 임대차목적물의 권리관계, 입지조건, 건물의 상태 등이 상세하게 기재된 중개대상물 확인 · 설명서를 작성하여, 피고 C협회와 체결한 공제계약에 따른 공제증서와 함께 원고에게 교부하였다. 피고 B은 그 과정에서 이 사건 건물의 선순위 임대차보증금에 관하여 D 측에 직접 그 내용을 확인하기도 하였다.

다) 피고 B이 이 사건 임대차계약서에 서명 · 날인하고, 중개대상물 확인 · 설명서를 작성하여 준 것은 공인중개사로서 그 임대차계약의 내용을 확인하고 임대차목적물의 권리관계를 조사한 후 거래를 완성시킨 행위로, 위 각 문서의 작성은 피고 B의 실질적인 중개행위를 거쳐 임대차계약이 체결되었음을 증명할 의도에서 이루어진 것으로 봄이 상당하다.

라) 원고와 D 사이에 이미 이 사건 임대차계약의 주요 내용에 관하여 합의가 이루어졌던 것으로 보이기는 하나, 그와 같은 사정만으로 피고 B의 행위가 중개행위에 해당하지 않는 것으로 볼 수는 없다. 원고와 D 사이에 최초 작성된 임대차계약서와 이 사건 임대차계약서는 그 내용이 완전히 동일하지도 않다.

마) 피고 B은 이 사건 임대차계약 체결 이후 D으로부터 100,000원을 지급받았는데, 이는 이 사건 임대차계약에 관한 중개보수로 볼 수 있다. 위 중개대상물 확인 · 설명서에는 99,999원이 중개보수비로 기재되어 있다.

나. 그런데도 원심은 위와 같은 사정을 제대로 심리하지 않은 채 피고 B의 중개행위가 있었음을 전제로 한 원고의 손해배상청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 중개행위의 의미에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.