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[일문일답] 아파트, 오피스텔 등을 이용하여 에어비앤비 숙소(호스트) 영업하는 것은 합법인가 불법인가?

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자신의 거주지 등을 타인에게 숙소로 제공하는 방식의 에어비앤비 숙소 영업을 하는 것이 법적으로 가능한가? 자신의 아파트, 오피스텔을 국내인 또는 외국인에게 임차하여 숙소 영업을 하는 것이 가능한가? 

참고로 숙박업은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업으로서, 업종으로는 '공중위생영업'으로 분류되어 공중위생관리법의 적용을 받는다(참고로 호텔이나 콘도는 '관광숙박업'으로 분류되어 관광진흥법이 적용됨). 

1) 관광진흥법상 한옥체험업용으로 등록한 '한옥'

한옥체험업은 한옥에 관광객의 숙박 체험에 적합한 시설을 갖추고 관광객에게 이용하게 하거나, 전통 놀이 및 공예 등 전통문화 체험에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업으로서, 지자체에 등록하여야 한다(관광진흥법 제4조, 관광진흥법 시행령 제2조 제1항 3호 사목).

이렇게 등록한 한옥은 공중위생관리법상의 숙박업에서 제외되므로, 국내인 또는 외국인을 상대로 에어비앤비 숙소 영업을 할 수 있다. 

2) 농어촌정비법상 농어촌민박사업으로 신고한 '농어촌민박'

농어촌민박사업이란 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업으로서, 지자체에 신고를 하여야 한다(농어촌정비법 제8조).

이렇게 신고를 경료한 농어촌민박은 공중위생관리법상의 숙박업에서 제외되므로, 국내인 또는 외국인을 상대로 에어비앤비 숙소 영업을 할 수 있다. 

3) 관광진흥법상 외국인관광 도시민박업으로 등록한 '도시민박'

외국인관광 도시민박업이란 도시지역의 주민이 자신이 거주하고 있는 "단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택"을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공하는 업으로서, 지자체에 신고를 하여야 한다(관광진흥법 제4조, 관광진흥법 시행령 제2조 제1항 3호 바목).

이렇게 등록을 마친 도시민박은 공중위생관리법상의 숙박업에서 제외되므로, 국내인이 아닌 외국인을 상대로만 에어비앤비 숙소 영업을 할 수 있다. 

참고로 도시민박은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택만 해당되므로, 오피스텔은 아예 에어비앤비 숙소 영업이 불가능하다. 

4) 결론적으로 위 3가지 시설만 에어비앤비 숙소 영업이 가능하다(도시민박은 외국인을 상대로만 가능함). 따라서 위에 해당하지 않은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 전원주택 등은 공중위생관리법에 따라서 에어비앤비 숙소 영업이 불가능하다. 

만일 도시 소재 아파트 등을 이용하여 에어비앤비 숙소 영업을 하려면, 관광진흥법상 외국인 관광 도시민박업 신고를 마치고, 외국인을 상대로만 영업을 해야 한다. 참고로 신고 요건은 아래와 같다. 

덧붙여 아파트 등이 관리규약으로 아파트 입주민이나 관리주체의 동의를 얻도록 하는 경우가 있다면, 그 동의서도 제출해야 한다. 참고로 서울시 공동주택 관리규약준칙 제83조 제6호에는 ‘전용부분을 세대 내 과외(놀이방, 어린이집, 공부방 등) 또는 합숙소 등으로 사용하고자 하는 경우 통로식은 해당 통로, 복도식은 해당 복도 층에 거주하는 입주자등의 과반수 동의를 받아야 한다. 이 경우 직접적인 피해를 받는 인접세대(직상하층 포함)의 동의는 반드시 받아야 한다’고 규정하고 있다.

5) 참고로 위 3가지 시설 외에 에어비앤비 숙소 영업을 하면, 미신고 숙박업 영위를 이유로 공중위생관리법에 의하여 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금으로 형사처벌된다. 아래는 부산 소재 오피스텔에서 미신고 에어비앤비 숙소 영업을 해서 집행유예(징역 6개월, 집행유예 2년, 80시간 사회봉사명령)로 처벌받은 사례이다.