73.

매각절차의 이해관계인

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가. 서설

부동산은 중요한 재산으로 경매되는 것과 관련하여 영향을 받게 될 사람이 많이 있게 된다. 경매의 결과 여하에 따라 자기의 법률적 지위에 영향을 받을 자의 권리를 보호하기 위하여 경매절차의 전반에 관여할 자격을 주어 그 이익을 옹호할 기회를 인정할 필요가 있는 한편 비교적 이해관계가 적거나 간접적인 이해관계자에게까지 절차에 관여할 기회를 주려고 한다면 경매절차가 불필요하게 지연될 염려가 없지 않다.

민사집행법은 제 90조에서 이해관계를 가진 자 중에서 특히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로서 제한적으로 열거하는 방법으로 그 범위를 명시함으로써 경매절차의 전반에 걸쳐서 관여할 자격을 주고, 다른 개별적 규정에서는 단지 이해관계인이라고 함으로써 이를 원용하고 있다.

나. 이해관계인의 권리

(1) 이해관계인의 권리행사

이해관계인은 자기의 권리에 관하여 보호를 받는 방법으로서 집행법원의 절차에 관하여 권리행사를 할 수 있다. 이러한 권리행사는 공익적 절차규정 위배 및 자기의 권리에 관한 절차위배에 관하여서만 행사할 수 있으므로 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유를 들어 할 수는 없다(제122).

채무자이외의 이해관계인에게는 경매개시결정정본을 송달할 필요가 없으며(대결 1986.3.28. 86마70), 경매개시결정 뒤에 이해관계인이 사망하여 절차에 관여할 수 없게 되더라도 그 때문에 경매절차가 중단되지는 않는다(대판 1970.11.24. 70다1894, 대결 1964.3.24. 63마55).

(2) 이해관계인의 집행절차에 관한 권리

다. 이해관계인의 범위

(1) 이해관계인

민사집행법은 i) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, ii) 채무자 및 소유자,iii) 등기부에 기업된 부동산 위의 권리자, ⅳ) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람만을 이해관계인으로 본다(제90조).

이 규정은 제한적 열거규정이므로, 이에 속하지 않는 자는 그 매각절차에 사실상 이해관계가 있는 사람이라도 이해관계인으로서 취급받지 못한다(대판 1999.4.9. 98다53240).

(2) 이해관계인 아닌 자

ⅰ) 가압류권자(대판 1999.4.9. 98다53240), 가처분권자(대결 1994.9.30. 94마1534), 예고등기가 되어 있는 제소자(대결 1967.10.25. 67마947), 재매각을 실시하는 경우 전의 매수인은 이해관계인이 아니다. 경매개시전의 가압류권자는 배당요구하지 않았더라도 당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만(대판 1995.7.28. 94다57718), 이해관계인은 아니다.

[관련판례] 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다(대결 2024.4.5. 2023마7896).

ⅱ) 집행력 있는 정본에 의하지 않고 배당을 요구한 채권자는 배당절차에 관여하지만 이해관계인은 아니므로(제90 ⅰ 반대해석), 배당요구를 한 임금채권자는 이해관계인이라 할 수 없다(대결 2003.2.19. 2001마785).

ⅲ) 배당을 요구하지 않은 집행력 있는 정본을 가진 채권자도 역시 이해관계인이 아님은 문언상 명백하다(대판 1999.4.9. 98다5324).

ⅳ) 임의경매에 있어서 경매신청이 되지 아니한 저당권의 피담보채권의 채무자는 제2호의 채무자에 해당하지 아니한다(대결 1968.7.31. 68마716).

v) 소유권을 양도한 전소유자는 채무자가 아닌 한 경매목적물에 대한 소유권의 상실과 동시에 매각절차상 이해관계인의 지위도 상실한다(대결 1967.8.31. 67매15).

vi) 임차권의 등기를 하지 아니한 토지의 임차인은 이해관계인이 아니다(대결 1996.6.7. 96마548).

vii) 경매절차에서 응찰할 예정이라는 사유만으로는 그 경매절차에 관하여 법률상 이해관계를 가진다고 할 수 없다(대결 1999.11.17. 99마2551).

viii) 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못한 주택임차인{제4호 소정의 이해관계인이 되는 임차인은 우선변제권까지는 있을 필요는 없으나 동법 제3조 제1항 또는 제2항의 대항력은 갖추어야 한다(대결 1995.6.5. 94마2134)}.

ⅸ) 집행관이 작성한 부동산현황조사에 임차인으로 기재가 되어 있으나 임차권등기가 되어 있지 않으며 집행법원에도 권리신고를 하지 않은 임차인

ⅹ) 소유권회복의 등기를 할 수 있는 확정판결을 가진 자{이에 기한 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하여야 이해관계인이 될 수 있다(대결 1991.4.18. 91마141)}

ⅺ) 경매부동산의 명의신탁자{확정판결에 기하여 소유권회복의 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하기 전에는 이해관계인이라고 볼 수 없다(대결 1994.9.12. 94마1465.1466)}.

xii) 경매목적물의 소유자의 자(子)로서 장차 상속인이 될 것이라는 사유만으로 경매에 관한 이해관계인이라 볼 수 없다(대결 1984.3.3. 84마63).

xiii) 채무자를 상대로 경매부동산에 대하여 소유권이전등기절차이행 청구의 소를 제기하여 제1심에서 승소하였다고 하더라도 그러한 사유만으로써는 그 경매절차상의 이해관계인이 아니다(대결 1980.9.17. 80마231).

xiv) 경매개시결정기업등기가 된 부동산에 저당권을 설정한 저당권자가 집행법원에 권리신고를 하지 않았는데 압류경합된 후행의 경매신청기록에 이해관계인으로 표시된 자

xv) 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구의 종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 이해관계인이 아니다(대결 2005.5.19. 2005마59).

(3) 이해관계인의 범위

(가) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자(제90 i)

1) 압류채권자

‘압류채권자’라 함은 경매신청을 한 채권자를 말한다.

2) 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

집행력 있는 정본(또는 사본)에 기하여 배당요구를 한 채권자를 말한다. 집행력 있는 정본에 기하여 배당을 요구함에 있어 반드시 집행력 있는 정본 자체를 집행법원에 제출하여야 하는 것은 아니고 집행력 있는 정본 또는 그 사본이 첨부된 배당요구서를 제출함으로써 족하다 할 것이므로, 경매절차에서 집행문이 부여된 공정증서의 원본이 아닌 사본을 제출하였다는 이유만으로는 이해관계인이 아니라고 할 수 없다(대결 2002.10.29. 2002마580).

집행력 있는 정본에 의하지 않고 배당을 요구한 채권자는 배당절차에 관여하지만 이해관계인은 아니다. 배당요구를 한 임금채권자는 이해관계인이 아니다(대결 2003.2.19. 2001마785).

배당을 요구하지 않은 집행력 있는 정본을 가진 채권자도 역시 이해관계인이 아니다(대판 1999.4.9. 98다53240).

3) 이중경매신청을 한 뒤의 압류채권자, 국세체납처분에 의한 압류등기권자

i) 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 뒤의 압류채권자도 제1호의 이해관계인이다. 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 신청채권자는 압류채권자라고 할 수는 없으나 배당요구의 효력은 있는 것 이므로, 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자에 해당되어 이해관계인이 된다. 선행사건이 정지된 때에 후행사건에 기초하여 절차를 속행하는 경우에는 후행경매신청인(배당요구의 총기까지 행하여진 신청에 의한 것에 한한다)은 압류채권자이므로 제1호 전단에 의한 이해관계인이 된다. 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 이해관계인이 아니다(대결 2005.5.l9. 2005마59).

ii) 국세체납에 의하여 압류등기를 한 압류권자도 제1호의 이해관계인이다. 국세체납처분에 의한 압류등기권자를 압류가 경합된 강제경매신청자와 동일하게 취급하여 이해관계인으로 보아야 한다.

(나) 채무자 및 소유자(제90 ii)

1) 채무자

‘채무자’라 함은 집행채무자를 말한다. 경매신청인의 채무자를 말하는 것이므로, 임의경매에서 경매신청이 된 저당권의 피담보채권의 채무자만이 제2호의 채무자에 해당하고, 경매신청이 되지 아니한 저당권의 피담보채권의 채무자는 해당되지 않는다(대결 1964.3.24. 63마48,대결 1968.7.31. 68마716). 저당권설정등기에 채무자로 표시되지 아니한 다른 공동채무자도 제2호의 채무자에 해당되지 않는다.

2) 소유자

㉠ ‘소유자’ 라 함은 경매개시결정등기 당시의 매각부동산의 소유자를 말한다. 임의경매에서 물상보증인 또는 저당부동산의 제3취득자도 소유자에 해당한다.

㉡ 가압류등기 후 본압류에 의한 경매신청 전에 소유권의 이전등기를 받은 자는 여기서 말하는 소유자에 해당한다.

㉢ 경매개시결정등기 후에 소유권이전등기를 마친 자는 여기서 말하는 소유자에는 해당하지 않으나, 그 권리를 증명하면 제4호의 이해관계인이 된다(대결 1964.9.30. 64마525). 이 경우 소유권을 양도한 전소유자는 채무자가 아닌 한 경매목적물에 대한 소유권의 상실과 동시에 매각절차상 이해관계인의 지위도 상실한다(대결 1967.8.31. 67마615).

(다) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(제90 iii)

㉠ ‘등기부에 기입된 부동산 위의 권리자’ 라 함은 경매개시결정 시점이 아닌 경매개시결정등기 시점을 기준으로 그 당시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 용익권자(전세권자, 지상권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자), 환매권자 등이 이에 해당한다(대결 1999.l1.10. 99마5901).

㉡ 부동산 공유지분의 강제경매에 있어서 다른 공유자는 이해관계인이다(대결 1998.3.4. 97마962).

㉢ 가등기담보권은 담보권으로서의 실체를 갖게 되었으므로, 가등기담보권자가 이해관계인이 되는 것은 당연하고, 소유권의 이전에 관한 가등기권리자는 강제경매등 절차의 이해관계인으로 본다(가등기담보등에관한법률 제16 제3항). 근저당권설정등의 가등기권리자도 이해관계인에 해당한다.

㉣ 경매개시결정등기 전에 제3자에게 대항할 수 있으므로, 임차권의 등기를 하지 아니한 토지의 임차인은 이해관계이라고 볼 수 없다(대결 1996.6.7. 96마548,대결 2003.6.11. 2003마787).

㉤ 판례는 가압류권자(대판 1999.4.9. 98다53240), 가처분권자(대결 1994.9.30. 94마1534), 예고등기가 되어 있는 제소자(대결 1967.10.25. 67마947)는 이해관계인에 해당하지 아니한다고 한다.

(라) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람(제90 iv)

1) 부동산 위의 권리자

가) 등기부에 그 권리가 공시되지 않는 부동산위의 권리자로서 경매개시결정등기 이전에 매각부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자

㉠ 유치권자, 점유권자, 특수지역권자, 건물등기 있는 토지임차인(민법 제622), 법정지상권자(민법 제305, 제366, 제187), 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항의 규정에 따라 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인(대결 1995.6.5. 94마2134), 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따라 인도 및 사업자등록을 마친 상가건물 임차인 등이 이에 해당한다.

㉡ 제4호 소정의 이해관계인이 되는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항의 규정에 따라 주택의 인도 및 주민등록을 마친(주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항의 대항력 있는) 임차인이면 족하고, 여기에 더하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 또는 제 제2항 소정의 확정일자를 받은 임차인이거나 제8조 소정의 소액임차인에 해당하여 우선변제권까지 있을 필요는 없다(대결 1995.6.5. 94마21).

㉢ 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기므로(민법 제622), 그 토지가 경매의 목적으로 된 때에 그 토지의 임차인은 제3호의 이해관계인에는 해당되지 아니하나, 건물등기부등본을 제출하면서 집행법원에 임차권이 있음을 신고하면 제4호의 이해관계인이 될 수 있다.

나) 경매개시결정등기 이후에 목적부동산에 관하여 등기된 권리를 취득한 자

㉠ 경매개시결정등기 후에 소유권이전등기를 마친 제3취득자(대결 1964.9.30. 64마525), 소유권외에 저당권 등 담보권자, 지상권, 전세권 등 용익권자, 임차권등기명령 등에 의하여 임차권등기를 마친 임차권자 등은 그 권리를 증명하면 제4호의 이해관계인으로 된다.

㉡ 등기 없는 진정한 소유자는 이해관계인이 아니므로, 비록 매각부동산에 관하여 소유권 회복의 등기를 할 수 있는 확정판결이 있다 하더라도 이에 기한 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하여야 이해관계인이 될 수 있다(대결 1991.4.18. 91마141,대결 1994.9.l2. 94마1465, 1466)

㉢ 경매부동산의 명의신탁자라 하더라도 확정판결에 기하여 소유권회복의 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하기 전에는 이해관계인이라고 볼 수 없다(대결 1994.9.12. 94마1465,1466).

㉣ 전세금반환청구권 또는 임차보증금반환청구권을 압류 및 전부 받은 자는 권리신고한 경우 제4호의 이해관계인에 해당한다(다만, 전세권자 또는 임차권자도 압류 및 전부명령을 받은 채권자의 채권에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로 이해관계인에서 제외할 것은 아니다). 그러나 강제경매신청채권자의 배당금채권을 압류 및 전부받은 자는 경매법원에 권리신고를 하더라도 이해관계인이라 할 수 없다.

2) 권리신고

가) 권리의 증명

‘부동산 위의 권리자’는 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인이 될 수 있고(대결 2004.2.13. 2003마44), 권리를 증명하여 신고하지 아니하면 이해관계인이 될 수 없다.

제1호 내지 제3호의 이해관계인은 집행법원이 경매기록을 검토하면 다 알 수 있지만,제4호에 해당하는 권리자들은 경매기록에 나타나 있지 않기 때문에 그 권리자 스스로 이러한 권리가 있음을 집행법원에 증명할 것을 추가로 요구하고 있는 것이다.

나) 증명의 시한

㉠ ‘매각허가결정이 있을 때’ 까지(실무제요 2권 81면, 주석법 3권 317면) : 주태임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사․보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없다(대판 2008.11.13. 2008다43976,대결 1999.8.26. 99마3792).

㉡ ‘배당요구종기’까지 (윤경 부장판사 부동산경매의 실무 459-460면) : 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구의 종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 선행사건에서 이루어진 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니다(대결 2005.5.19. 2005마59).

㉢ 소결 : 어느 견해에 의하더라도 매각허가결정이 있은 후 항고를 제기하면서 그 권리를 주장한 자는 이해관계인이 될 수 없다(대결 1988.3.24. 87마1198,대결 1980.10.15. 80마157,대결 1986.9.24. 86마608).

다) 증명의 방법

경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고, 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인이 되고, 압류가 경합된 후행의 경매신청기록에 이해관계인으로 표시되었다고 하더라도 권리취득자가 그 사실을 집행법원에 증명하였다고 볼 수 없어 강제집행절차에 있어서의 이해관계인이 될 수 없다(대결 1994.9.14. 94마1455).

권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사, 보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없다(대결 1999.8.26. 99마3792).