83.

매각물건명세서

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

가. 서설

집행법원은 법정사항을 기재한 매각물건명세서를 직권으로 작성하여야 하고(제105조 제1항), 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(제105조 제2항). 이는 매각부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고(대결 1995.11.22. 95마1197, 대판 2008.1.31. 2006다913), 매각에의 참여를 유도하여 경매절차를 활성화시키기 위함이다.

매각물건명세서의 기재는 이중경매에서 선행사건이 정지된 때 후행사건 기초하여 절차를 속행할 것인지 기준이 되며(제87④단서), 선행사건을 취하하거나 법 제49조 제3호 또는 제6호의 서류를 제출함에 매수인 등의 동의를 요하는지 기준이 된다(규칙 제49② 제3항),

나. 매각물건명세서의 작성, 공개

㉠ 집행법원은 현황조사서와 평가서가 제출되고 배당요구종기가 도래하면 이들 서류와 등기부등본 등 집행기록에 기초하여 매각물건명세서를 작성한다. 필요한 경우에는 이해관계인 그 밖의 참고인(예컨대, 임차권을 주장하고 있는 사람으로서 그 점유취득시기 등이 불명확한 사람, 현황조사를 실시한 집행관)을 심문할 수 있다(규칙 제2). 매각물건명세서는 집행법원이 인식한 사실관계와 법적 판단을 기재한 서면에 불과하고 재판이 아니므로 그 작성행위는 일종의 사실행위에 속한다.

㉡ 매각물건명세서는 매 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 이 경우 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예컨대, 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니 된다(재민 2004-3 제8조 제1항). 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 그 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(규칙 제55단서).

다. 매각물건명세서 기재사항

(1) 부동산의 표시(제l호)

㉠ 등기부동본상의 부동산표시를 그대로 기재하되, 그 표시와 부동산 현황이 다른 경우에는 현황도 병기한다.

㉡ 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 한다(대결 1991.12.27. 91마608).

㉢ 매각물건명세서에는 최저매각가격과 함께 매각목적물의 감정평가액을 표시하여야 한다(재민 2004-3 제8 제3항).

(2) 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(제2호)

㉠ 집행관의 현황조사보고서 또는 감정인의 평가보고서 등에 의하여 매각부동산의 점유자와 그 점유권원(임차권 또는 전세권설정), 점유할 수 있는 기간(임대차기간), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급여부)과 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자를 기재한다.

㉡ 현황조사보고서와 다른 내용의 권리신고나 배당요구가 있는 경우(예컨대, 보증금의 액수, 점유개시시기)에는 신고내용대로 기재한다.

㉢ 인수 여부가 불분명한 임차권에 관한 주장이 제기된 임대차 기재란에 그 임차권의 내용을 적고 비고란에 ○○○가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가 불분명함이라고 적는다(재민 2004-3 제8조 제2항).

(3) 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것(제3호)

㉠ 저당권․압류채권․가압류채권에 대항할 수 있는 지상권․지역권․전세권 및 등기된 임차권(단, 전세권 중 배당요구한 것은 제외, 법 제91④단서)은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되므로(제91③조 제4항) 매각물건명세서에 기재하여야 한다.

㉡ 최선순위 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸되므로 기재사항이 아니나, 배당요구하지 아니한 최선순위 전세권은 매수인이 그 전세권을 인수하여야 하므로(제91③조 제4항), 그 취지를 적어야 한다(제105조 제1항).

㉢ 가처분 중에서 주의할 것은, 토지소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 하여 가처분을 한 경우에는 그 가처분이 건물에 관한 경매개시결정등기 또는 담보권설정동기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 아니하므로 매각물건명세서에 반드시 기재를 하여야 한다. 가처분의 경우에는 가처분의 내용과 집행 연월일을 기재하면 되고 피보전권리까지 기재할 필요는 없다.

㉣ 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권이 있을 경우 그 임차권은 보증금이 전액 변제되지 아니하는 한 말소되지 아니하고 매수인은 잔액을 인수하므로, 그와 같은 취지를 매각물건명세서에 적어야 한다.

㉤ 유치권은 매수인에게 인수되나(제91조 제5항), 등기된 권리가 아니므로 기재사항이 아니다. 다만 유치권자라고 주장하는 자가 점유를 하고 있는 경우에는 유치권의 존부와는 관계없이 민사집행법 제105조 2호에서 정한 ‘부동산의 점유자’로 기재한다.

㉥ 예고등기는 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로 매각물건명세서에 기재하지 않는다(대결 2001.3.14. 99마4849).

㉦ 매각부동산이 여러 개인 경우에 최선순위 저당권 설정일자(또는 압류․가압류 동기일자)가 다를 때에도 모두 기재한다.

㉧ 토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 임차인이 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로, 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수 있다. 따라서 건물과 토지에 관한 최선순위 저당권설정일자가 다를 때에는 이를 모두 기재한다.

㉨ 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 매각으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 매각으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다(대판 1997.8.22. 96다53628).

(4) 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요(제4호)

㉠ 토지가 매각목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 매각목적물이 되어 지상권을 취득하게 되는 경우에도 기재대상이 된다.

㉡ 토지의 일부에 대해서만 법정지상권이 성립하는 경우에는 그 뜻을 기재하면 되고, 구체적으로 그 범위를 특정해서 표시할 필요는 없다.

라. 매각물건명세서의 정정․변경

매각물건명세서의 작성은 재판이 아니라 일종의 집행처분에 불과한 것이므로 그 기재가 잘못이 있거나 변동이 생겼으면 비치 열람을 하게 한 후라도 직권으로 정정․변경할 수 있다.

매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정․변경하는 경우에 판사는 정정․변경된 부분에 날인하고 비고란에 “2000.0.0. 정정․변경”이라고 적으며, 권리관계의 변동이 발생하여 매각물건명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각물건명세서에 “2000.0.0. 변경 전”, 재작성된 매각물건명세서에 “2000.0.0. 변경 후”라고 적는다(재민 2004-3 제9조 제1항).

매각물건명세서의 정정․변경이 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어져 당초 통지․공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우 기일입찰에서는 집행관이 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정․변경된 내용을 고지하며, 기간입찰에서는 법원사무관 등이 집행과 및 집행관 사무실 게시판에 그 정정․변경된 내용을 게시한다(재민 2004-3 제9 제3항).

매각물건명세서의 정정․변경이 그 사본을 비치한 이후에 이루어진 경우에 정정․변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일 또는 입찰기간 등을 변경하여야 한다(재민 2004-3 제9조 제2항).

마. 열람을 위한 비치

법원은 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(제105②, 규칙 제55본문). 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 그 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(규칙 제55 단서).

매각물건명세서․현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별․기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 한다(재민 2004-3 제8조 제4항). 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄 지정하여 진행하는 부동산 매각절차에서도 매각물건명세서는 매 매각기일 1주일 전까지 작성하고 그 사본을 집행과사무실 등에 비치하여 매수희망자들이 용이하게 열람할 수 있게 하여야 한다(재민 98-11). 등사신청권은 인정되지 않는다.

바. 매각물건명세서의 작성에 대한 불복방법

㉠ 매각물건명세서의 작성행위는 재판이 아니라 사실행위이므로 집행에 관한 이의신청(제16조 제1항)은 허용되지 아니한다. 다만 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 되며(제121, 법 제130조 제1항), 나아가 직권에 의한 매각불허가사유가 된다(제123조 제2항). 매각물건명세서를 비치하지 않았거나 또는 비치기간을 지키지 않은 경우에도 이에 준하여 봄이 상당하다.

㉡ ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대결 1994.1.15. 93마1601).

㉢ 중대한 하자에 해당하는 경우 i) 토지와 건물의 최선순위 근저당권설정일자가 서로 다름에도 이를 구분하지 아니한 경우(대결 2000.8.16. 99마5148), ii) 경매대상인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권설정일자보다 앞선일자로 잘못 기재된 경우(대결 1999.9.6. 99마2696), iii) 선순위 근저당권설정일자보다 앞선 주민등록전입일자를 기재하고 임차보증금(임차보증금 8,800만원, 감정가 l억 7,000만원, 매각가액 l억 880만원, 임차인이 매 각기일 후 매각결정 기일 전에 배당요구함)난은 공란으로 하여 작성한 경우(대결 1997.10.13. 97마1612), iv) 선순위 근저당권설정일자보다 앞선 일자로 주민등록신고가 되어 있음에도 선순위(최선순위에 해당)의 대항력 있는 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락(“동사무소에서 확인 안됨”으로 기재된 경우)된 경우(대결 1995.11.22. 95마1197), v) 입찰물건명세서 및 입찰기일공고가 입찰 목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성되어 있는 경우(대결 2003.12.30. 2002마1208)에는 중대한 하자에 해당한다.

㉣ 중대한 하자에 해당하지 않는 경우 i) 매각기일 후에 경료된 예고동기를 경매법원에 신고하였음에도 매각물건명세서에 예고동기에 관한 기재를 누락한 경우(대결 2001.4.13. 2000마6340), 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 기재하지 않은 경우(대결 2000.1.19. 99마7804) 중대한 하자에 해당하지 아니하며, ii) 선순위(최선순위에 해당) 임차인의 배당요구사실이 기재되지 않은 경우임에도 일반 매수 희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 적지 않은 영향을 받을 정도에 이른 것이라고 보기 어려운 경우(임차보증금 1,500만원, 감정가 11억 3,500만원, 매각대금 4억 10만원, 매각기일 후 매각결정기일 전에 배당요구함)에는 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당하는 것으로 볼 수 없다(대결 1999.11.15. 99마4498)고 한다.

사. 매각물건명세서의 공신력

본래 인수될 물적 부담을 인수되지 아니하는 것으로 인정하여 매각물건명세서에 기재하지 아니하거나, 반대로 인수되지 아니할 물적 부담을 인수 되는 것으로 기재한 때에 그 효과는 어떤가 하는 것이 매각물건명세서 기재의 공신력의 문제이다. 우리 법은 이에 대하여 아무런 규정을 두지 아니하나, 해석상 공신력을 인정할 수 없다는 데 이론이 없으며, 판례도 같다(대결 2000.2.16. 98마2837, 대결 1994.1.15. 93마1601). 따라서 매각물건명세서의 작성에 의하여 매각조건이 결정되는 것은 아니며, 그 기재내용에 관계없이 본래 존속될 물적 부담은 존속하고 소멸될 것은 소멸한다.