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매각기일과 매각결정기일의 지정․공고․통지

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가. 매각기일과 매각결정기일의 지정

(1) 매각기일․매각결정기일의 지정

매각기일이란 매각부동산에 대한 매각을 실시하여 최고가매수신고인을 결정하는 기일이며, 매각결정기일이란 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 결정되었을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각허부결정을 선고하는 기일이다.

목적부동산의 압류와 현황조사 및 감정평가 등을 거쳐 집행법원은 최저매각가격으로 우선채권을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나 남을 가망이 없을 경우 압류채권자가 매수신청을 하고 충분한 보증을 제공한 때에는 직권으로 매각기일(기간입찰의 경우에는 입찰기간 및 매각기일)과 매각결정기일을 지정한다(제104①조 제4항).

매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다(제109조 제1항). 이는 훈시규정이다(대결 1984.8.23. 84마454).

최초 매각기일․매각결정기일의 지정․공고(신문공고의뢰)․통지는 배당요구종기부터 1월 안에 하여야 한다(재민 91-5 별지). 새매각기일․새매각결정기일과 재매각기일․재매각결정기일의 지정․공고․통지는 사유발생일로부터 1주안에 하여야 한다(재민 91-5 별지).

매각기일과 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3회 내지 4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있다(수회 매각 및 매각결정기일 일괄지정방식에 의한 부동산매각절차 진행시 유의사항. 재민 98-11 4. 가). 다만, 일괄 지정할 수회 매각기일 중 특정 매각기일 이후 기일의 최저매각가격이 압류채권에 우선하는 매각부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하는 경우 잉여가 없을 것으로 판단되면 무잉여에 해당하지 않는 매각 및 매각결정기일까지만 지정하여야 한다. 예컨대 일괄 지정할 제1회 내지 제4회 매각기일 중 제3, 4회 매각기일이 무잉여에 해당하는 경우에는 제1회와 제2회 매각 및 매각결정기일만 지정한다(재민 98-11 4. 나.).

(2) 지정된 기일의 취소, 변경

법원은 일단 정해진 매각기일을 자유재량에 의하여 취소, 변경할 수 있다. 경매절차의 위법으로 속행할 수 없는 사유(예컨대 최저매각가격결정의 하자, 이해관계인에 대한 송달의 부적법, 매각물건명세서 작성의 중대한 하자, 공고의 중대한 흠)를 발견하거나 집행정지서류가 제출된 경우에는 법원은 직권으로 매각기일의 지정을 취소 또는 변경하여야 한다.

법원은 직권으로 매각결정기일만을 변경할 수 있으며, 매각결정기일을 개시한 후에 이를 연기할 수도 있다.

이해관계인에게는 기일의 지정이나 변경에 대한 신청권이 없으나, 실무에서는 집행채권자가 연기신청한 경우에는 1회의 연기기간을 2개월 이내로 하여 2회까지 허용하고 있고, 채무자 또는 소유자가 연기신청할 경우에는 채권자의 동의가 없는 한 허가하지 않고 있다.

특히 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄 지정하는 방식에 의하여 부동산매각절차를 진행하는 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 당사자의 기일변경신청을 허용하여서는 아니된다(재민 98-11 6. 가).

(3) 매각명령

법원은 매각기일․매각결정기일을 지정하면 매각명령을 발한다. 매각명령은 매각기일 공고가 끝난 후에 경매기록과 함께 집행관에게 교부하여 경매를 실시하게 된다.

나. 매각기일․매각결정기일의 공고

(1) 공고시기

㉠ 매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고하여야 한다(제104①조 제4항). 매각기일의 공고는 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주 전까지 하여야 하는데 (규칙 제56), 이는 공고일로부터 14일째 되는 날을 포함하여 그 이후에 경매기일을 지정하여 실시하면 된다는 것이고(대결 1979.3.20. 79마79), 따라서 공고일과 매각기일 사이의 중간기간이 최소한 13일이면 족하다.

㉡ 이 기간의 규정은 훈시규정이 아니므로, 정하여진 입찰기간의 2주일 전까지 공고를 하지 아니한 때에는 집행법원은 입찰기일을 변경하여야 하고, 입찰실시 후에 발견한 때에는 매각불허가를 하여야 한다.

㉢ 공고는 매각기일마다 하여야 하므로 최초의 매각기일 뿐 아니라, 변경 후의 기일, 새매각기일 또는 재매각기일 등에 관하여도 그 2주일 전까지 공고를 하여야 한다.

(2) 공고방법

㉠ 민사집행절차에서 공고는 i) 법원게시판 게시, ii) 관보․공보 또는 신문 게재, iii) 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 한다(규칙 제11①전문). 필요하다고 인정하는 때에는 적당한 방법으로 공고사항의 요지를 공시할 수 있다(규칙 제11①후문). 법원사무관 등 또는 집행관은 공고한 날짜와 방법을 기록에 표시하여야 한다(규칙 제11조 제2항).

㉡ i) 매각기일 또는 입찰기간 등의 공고는 법원게시판에 게시하는 방법으로 한다. ii) 첫 매각기일 또는 입찰기간 등을 공고하는 때에는 별도로 공고사항의 요지를 신문에 게재하여야 한다. 또 i)․ii)와는 별도로 공고사항의 요지를 매각기일 또는 입찰기간 개시일의 2주 전까지 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr)에 게시하여야 한다(재민 2004-3 제7조).

㉢ 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄 지정하여 진행하는 경우 법원게시판에 의한 매각기일의 공고는 일괄하여 공고한다. 다만, 신문 또는 인터넷 법원경매공고란에 하는 매각기일의 공고는 매각 및 매각결정기일을 한 기일씩 개별 지정하는 경우와 동일한 방식으로 매 매각기일마다 그 매각기일에 매각할 물건을 공고하되, 신문에 하는 공고에는 그 매각기일에 진행할 사건 중 첫 매각기일로 진행되는 사건만을 공고하고, 인터넷 법원경매공고란에 하는 공고에는 그 매각기일에 진행할 사건 전부를 공고한다(재민 98-11 7.).

(3) 매각기일의 공고내용

(가) 민사집행법 제106조에 의한 매각기일의 공고내용

1) 부동산의 표시(제1호)

매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 매각목적물의 특정과 매각목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는데 그 뜻이 있다(대결 1995.7.29. 95마540, 대결 1994.11.11. 94마1453). 따라서 매각부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정하여 표시하여야 할 뿐만 아니라, 매수희망자로 하여금 목적물의 실질적 가치를 알 수 있도록 구체적으로 부동산의 현황을 표시하여야 한다(대결 1964.10.28. 64마595 참조). 매각부동산을 특정하지 아니한 상태에서 한 매각기일 공고는 부적법하다(대결 1973.5.23. 73마388).

신문공고상의 표시와 실제면적의 차이가 미미한 때에는 이해관계인에게 목적물을 오인하거나 평가를 그르치게 할 정도의 위법이라고 할 수 없으나(대결 1994.11.11. 94마1453), 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도라면 그와 같은 매각기일 의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다(대결 1999.10.12. 99마4157),

제시외 건물은 소유자가 건축하여 소유하고 있는 것으로 판명되어 즉시 등기할 수 있는 서류를 첨부하여 일괄매각신청을 하거나 그것이 경매대상부동산의 종물․부합물이 명백한 경우가 아닌 한 매각물건에 포함시켜서는 안 된다(대결 1999.8.9. 99마504).

부동산의 실제 현황에 관한 표시를 누락한 공고는 부동산의 표시를 하지 아니한 것으로 되 어 매각불허가의 사유로 된다(제123②, 제121).

2) 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법(제2호)

3) 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수(제3호)

㉠ 점유자는 임차인 등 직접점유자를 말하며 간접점유자는 포함되지 않는다. 점유권원, 차임 등이 불명인 경우에는 그 취지를 기재한다.

㉡ 임대차가 매수인에게 대항할 수 없는 것이면 매각기일공고에 있어 그 기간, 차임 등의 기재가 없더라도 요건의 기재에 흠이 있다고 볼 수 없다(대결 1964.12.23. 64마982).

㉢ 임대차의 공고 누락은 그로 인하여 손해를 받을 경우에 한하여 매각허가에 대한 이의사유가 되므로(제121), 매각기일의 공고에 임대차가 없는 것처럼 잘못 기재되었다고 하더라도, 매수인에게 대항할 수 없는 임대차의 임차인 또는 채무자는 임대차누락을 이유로 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 없다(대결 1980.4.25. 80마148, 대결 1991.2.27. 91마18).

4) 매각기일의 일시․장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간․장소(제4호)

5) 최저매각가격(제5호)

㉠ 매각기일을 공고함에 있어서 최저매각가격을 누락한 경우는 물론 착오로 잘못 기재한 경우에도 그것이 사소한 것이 아니라면 그 매각기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다고 보아야 하므로(대결 1994.11.30. 94마1673), 최저매각가격의 공고누락은 매각허가에 대한 이의사유(제121)와 매각불허가사유(제123조 제2항)가 된다.

㉡ 최저매각가격을 낮은 가격으로 오기한 경우에도 매수신고된 가격이 실제의 최저매각가격을 넘는다면 매각허가결정에 대한 항고이유는 되지 아니한다.

㉢ 최저매각가격을 정정하고 정정인을 찍지 않은 사실만으로는 그 공고를 위법하다고 할 수 없다(대결 1964.3.24 63마48).

6) 매각결정기일의 일시․장소(제6호)

7) 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지(제7호)

8) 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지(제8호)

등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산상의 권리자가 이해관계인으로 되기 위해서는 권리를 증명하여 집행법원에 신고하여야 하므로(제90) 그 권리자에 대하여 매각실시 사실을 알리고 권리의 증명과 신고를 최고하기 위하여 공고하도록 한 것이다.

9) 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지(제9호)

이해관계인은 매각결정기일에도 출석하여 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있으나(제120조 제1항), 매각결정기일에 출석하라는 취지는 공고사항이 아니다.

(나) 민사집행규칙 제56조에 의한 매각기일의 공고내용

1) 민사집행법 제98조의 규정에 따라 일괄매각결정을 한 때에는 그 취지

2) 민사집행규칙 제60조의 규정에 따라 매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용

3) 민사집행법 제113조의 규정에 따른 매수신청의 보증금액과 보증제공방법

(4) 매각기일 공고에 관한 흠이 있는 경우

현행법하에서는 ‘매각기일’의 공고가 법률의 규정에 위반한 때에도 “경매절차에 중대한 잘못이 있는 때”에만 매각허가에 대한 이의 및 매각불허가사유가 되며 또한 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다(제121, 제123②, 제130). 다만 불복 없이 매각허가결정이 확정되면 하자는 치유된다.

여기서 ‘매각기일’이라 함은 매각허가 또는 불허가의 대상이 된 매수가격의 신고가 이루어진 당해 매각기일을 의미하므로, 당해 매각기일의 대상이 된 공고에 법규 위반이 없는 이상 이전의 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었다고 하더라도 매각을 불허할 것은 아니다(대결 2001.8.30. 99마7372, 대결 2008.5.20. 2008마463.464,465.466).

매각기일공고 등의 위법으로 매각을 불허하고 다시 매각을 하는 경우에 있어서 최저 매각가격은 당초의 최저가격에 의하여야 하고 위법한 절차에 의하여 저감된 가격에 의할 수는 없다(대결 1994.11.30. 94마1673).

다. 매각기일과 매각결정기일의 통지

(1) 통지의 상대방

㉠ 법원은 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조가 정한 이해관계인에게 통지하여야 한다(제104조 제2항). 그 취지는 매각기일과 매각결정기일의 공고만으로 고지하는 것은 충분하지 못하다는 점을 고려하여 개별적으로 이러한 기일에 관하여 통지를 함으로써 입찰절차에 참여할 기회를 부여하기 위함이다(대결 2004.11.9. 200마94).

㉡ 이해관계인의 권리신고가 매각기일의 공고 및 다른 이해관계인들에 대한 통지절차가 완료되기 전에 행해졌다면, 집행법원이 그 이해관계인에게 매각기일 및 매각결정기일을 통지하지 아니한 것은 위법하므로 매각허가에 대한 이의 내지 항고사유가 되나(대결 1995.4.22. 95마320), 그 통지절차가 이미 완료된 후에 비로소 권리신고가 있는 경우에는 비록 그 권리신고가 매각기일 전에 행하여졌다고 할지라도 당해 이해관계인에게 매각기일 및 매각결정기일을 통지하지 아니하였다고 하여 위법하다고 할 수 없으므로 이를 매각허가에 대한 이의 내지 항고사유로 삼을 수 없다(대결 1993.3.4. 93마178, 대결 1998.3.12. 98마206, 대결 2000.1.31. 99마7663).

㉢ 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄 지정하는 경우 이해관계인에 대한 통지는 일괄하여 한다(재민 98-11 3. 다. 본문). 이 경우 일괄지정 후에 이해관계인의 권리신고가 있는 때에는 그 첫 기일에 관하여 그 자에 대한 통지누락이 있어도 위법하다고 할 수 없고(대결 2000.1.31. 99마7663), 입찰불능이 된 선행 기일 이후 새로운 권리신고가 행하여졌다고 하더라도 입찰불능이 된 선행 기일의 바로 다음 기일에 관한 그 자에 대한 통지를 누락한 것이 위법하다고 볼 수는 없다(대결 1999.11.15. 99마5256. 대결 2000.1.31. 99마7663).

(2) 통지의 방법

㉠ 매각기일과 매각결정기일의 이해관계인에 대한 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다(제104③. 규칙 제9). 이는 그 통지를 발송한 때에 송달된 것으로 본다는 뜻이다(대결 1994.7.30. 94마1107. 대결 1995.9.6. 95마372,373). 이해관계인의 주소는 집행기록에 의하여 알 수 있는 주소 중 최근의 주소여야 한다(대결 1993.7.6. 93마549).

㉡ 법원으로서는 매각기일과 매각결정기일을 통지함에 있어 위 규정의 우편송달의 방법 외에도 적절하다고 인정되는 송달방법을 택하여 그 통지를 송달하면 족한 것이므로, 위 규정과 달리 보통의 송달방법에 의하여 교부송달을 실시하거나 요건을 갖추어 공시송달을 실시하였다고 하여 그 송달의 효력을 부인할 수 없고, 이후의 매각기일과 매각결정기일의 통지를 우편송달하였다고 하더라도 그 송달은 적법하다(대결 1995.4.25. 95마35).

㉢ 이 송달은 민사소송법 제187조가 규정하는 우편송달과는 그 효력발생 시기만 같이 할 뿐 그 요건이나 효과를 달리하는 부동산경매절차에 특유한 제도이므로, 통상의 송달방법에 의한 송달을 시도함이 없이 처음부터 등기우편으로 발송하였다 하더라도 그 발송시에 송달의 효력이 발생하고, 등기부에 기입된 부동산의 권리자가 사망하여 이해관계인의 지위를 승계한 상속인들이 등기부상 상속등기를 게을리하여 매각기일 통지가 이미 사망한 등기부상 권리자의 주소에 등기우편으로 송달된 경우, 가령 그 상속인들이 송달된 주소에 아무도 살고 있지 아니하여 그 통지를 받지 못하였다 하더라도 그 송달은 발송시에 상속인들에 대한 송달로서 효력을 발생한다(대결 1995.9.6. 95마372,373).

㉣ 등기우편에 의한 발송송달은 특수우편물 수령증이 첨부되어야 하며, 이를 첨부하지 아니한 송달은 부적법하여 효력을 발생할 수 없다(대결 2000.1.31. 99마7663, 대결 2009.8.31. 2009스75).

㉤ 채무자가 외국에 있거나 주소불명인 때에는 기일통지를 아니하여도 무방하고(제12), 외국송달의 특례 (제13)가 적용되는 때에도 통지를 생략할 수 있다.

(3) 변경된 기일의 통지

법원이 매각기일이나 매각결정기일을 변경한 경우 그 변경된 기일도 통지하여야 한다. 매각기일을 종결한 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관 등은 최고가매수신고인․차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지하여야 하는데(규칙 제73조 제1항), 이 경우의 통지도 집행기록에 표시된 주소지에 등기우편으로 발송하는 방법으로 할 수 있다(규칙 제73조 제2항).

(4) 통지를 하지 않은 하자

㉠ 매각기일과 매각결정기일의 이해관계인에 대한 통지의 누락은 매각허가에 대한 이의사유 내지 항고사유에 해당한다(제121, 대결 1995.12.5. 95마1053). 공유지분경매에서 다른 공유자에 대한 기일 통지 누락은 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다(대결 1998.3.4. 97마962). 채무자에 대한 매각기일 통지 누락의 하자는 매각허가결정이 확정되면 치유된다(대결 1992.2.14. 91다401600).

㉡ 경매법원이 이해관계인에게 매각기일 및 매각결정기일을 통지하지 아니한 채 매각기일의 경매절차를 속행하여 낙찰이 이루어지게 하였다면 그 이해관계인은 이로 인하여 법이 보장하고 있는 절차상의 권리를 침해당한 손해를 받았다고 할 것이어서 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고, 매각기일 또는 매각결정기일을 통지받지 못함으로 인하여 그 이해관계인에게 구체적 또는 추상적으로 재산상의 손해가 발생한 경우에 한하여 그 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있는 것은 아니다(대결 2001.3.22. 2000마6319).

㉢ 집행법원이 이해관계인에게 통지할 의무가 있는 사항은 매각기일과 매각결정기일에 관한 것에 한하고 최저매각가격은 통지의무가 있는 사항이 아니므로, 당사자의 편의를 위해 통지하여 주는 것에 지나지 않는 최저매각가격을 착오로 잘못 통지한 것은 매각허가결정에 대한 항고사유가 되지 않는다(대결 1999.7.22. 99마2906).

㉣ 이해관계인이 기일 통지를 받지 못하였더라도 그 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 그 기일에 출석하여 입찰에 참가함으로써 자신의 권리보호에 필요한 조치를 취할 수 있었다면, 그 이해관계인에 대한 매각 및 매각결정기일 통지의 누락은 특별한 사정이 없는 한 민사집행법 제121조 제1호 소정의 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없을 때’에 해당한다고 볼 수 없다(대결 1999.11.15. 99마5256, 대결 2000.1.31. 99마7663).

㉤ 경매법원의 담당공무원이 이해관계인에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지를 제대로 하지 않는 등 적법한 경매절차 진행에 관한 직무상 의무를 위반한 것이 원인이 되어 이해관계인의 추완에 의한 항고가 제기되어 매각허가결정이 취소된 사안에서, 그 사이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 마친 매수인에 대하여 국가는 국가배상법 제2조 제1항, 제3조에 따라 손해를 배상할 책임이 있다(대판 2008.7.10. 2006다23664).