72.

공동집행, 공동경매, 이중경매

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가. 서설

(1) 공동집행

(가) 공동경매(共同鏡賣)

여러 채권자가 동일채무자의 부동산에 대하여 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에 순차로 경매신청을 하면 이를 병합하여 1개의 경매개시 결정을 하여야 하며, 그 여러 채권자는 공동의 압류채권자가 된다.

공동경매절차에는 단독으로 경매신청을 한 경우에 관한 민사집행법 제80조 내지 제161조의 규정을 준용하여 실시하면 된다(제162). 그러나, 매각절차는 각 채권자를 위하여 각 별로 진행되므로 각 채권자는 독립하여 그 이익을 받으며, 한 채권자에 대한 집행정지나 취소사유 또는 취하는 다른 채권자에게 아무런 영향을 미치지 아니한다.

(나) 이중경매(二重鏡賣)

강제경매 또는 임의경매개시결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매 또는 임의경매 신청이 있는 때에는 법원은 다시(이중) 경매개시결정을 한다(제87①, 제268). 이를 이중경매 또는 압류의 경합이라고 한다.

(2) 연혁

(가) 1960.4.4.-1990.1.13. : 기록첨부제도

법원은 강제경매 또는 임의경매개시결정을 한 부동산에 대하여 뒤의 경매의 신청이 있어도 다시 개시결정을 하지 못하도록 하고(구민사소송법 제604조 제1항), 뒤의 경매신청이 경매신청의 요건을 구비하고 있으면 이것을 선행압류의 집행기록에 첨부함으로써 배당요구의 효력이 있고 이미 개시한 경매절차가 취소된 때에는 구민사소송법 제608조 제1항(제91조 제1항)의 우선권을 해하지 아니하는 한도 안에서 개시결정이 된 것으로 간주하였다(구민사소송법 제604조 제2항).

(나) 1990.1.13.-2002.6.30. : 이중압류 인정, 선행절차 실효 ․ 정지된 경우를 구분×

1990년의 민사소송법 개정으로 기록첨부제도를 폐지하고 후행경매신청에 대하여서도 이중으로 경매개시결정을 하고 먼저 개시결정한 집행절차에 따라 경매하도록 하고(구민사소송법 제604조 제1항), 먼저 개시결정한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소 또는 정지된 때에는 법원은 구민사소송법 제608조 제1항(제91조 제1항)의 우선권을 해하지 아니하는 한도 안에서 뒤의 강제경매개시결정에 의하여 절차를 속행하도록 하였다(구민사소송법 제604조 제2항).

(다) 2002.7.1.~ : 선행절차 실효․정지된 경우를 구분하여 절차 속행을 규정함

민사집행법에서는 선행 경매개시결정이 취소된 경우와 정지된 경우를 나누고l 정지된 경우에도 뒤의 경매개시결정이 선행절차의 배당요구의 종기 이전에 이루어진 것인지 아니면 이후에 이루어진 것인지로 나누어 절차 속행을 규정하고 있다.

나. 이중경매의 요건

(1) 이미 경매개시결정이 되어 있을 것

이미 경매개시결정이 되어 있는 경우라야 한다. 그 개시결정의 효력이 발생되어 있을 필요는 없다.

가압류된 부동산에 대하여 뒤에 경매신청을 하여 이루어진 경매개시결정은 이중경매 개시결정이 아니다.

(2) 후행경매신청이 그 요건을 구비할 것

뒤의 신청이 강제경매신청인 경우 뿐만이 아니라 임의경매신청인 경우에도 이중경매에 해당한다(제268). 다만 이중경매에 해당하는 어느 경우라도 민사집행법 제87조가 모두 그대로 적용되는 것은 아니며, 후행사건이 가압류에서 전이하는 강제경매신청 또는 임의경매인 경우에는 민사집행법 제87조 제3항이 준용되지 않거나 동조 제4항이 제한적으로 준용된다.

(3) 부동산이 동일한 채무자의 소유일 것

후행경매신청도 채무자의 책임재산에 대하여 강제집행을 신청하는 것이므로 대상 부동산이 신청 당시 채무자의 소유에 속한 것이어야 가능하다.

1) 매각절차진행 중(압류의 효력 발생 후)에 매각부동산의 소유자가 변경되고 그 새로운 소유자의 채권자가 그 부동산에 관하여 경매신청을 한 경우 뒤에 한 경매신청에 새로운 소유자를 채무자로 하여 경매개시결정을 하여 경매개시결정등기만을 하고 선행 경매 사건이 완결될 때까지 절차의 진행을 유보하여 두었다가 선행사건이 취소 또는 취하에 의하여 경매 없이 종결된 때에는 후행 사건의 절차를 진행하고 선행사건의 절차가 진행되어 매수인 앞으로 소유권이 넘어가면 민사집행법 제96조에 의하여 후행의 매각절차를 취소한다.

2) 가압류 후에 채무자가 목적물을 제3자에게 양도한 경우에 있어서 제3자에 대한 채권자가 매각절차를 개시한 후에 가압류채권자가 본집행으로서 경매를 신청한 때에는 선행의 매각절차는 사실상 정지되고 가압류채권자의 신청에 기한 집행절차에 따라 경매가 진행되며, 그 후 매수인 앞으로 소유권이 이전되면 선행의 매각절차는 취소되고 후행의 매각절차가 취소 등으로 실효되면 선행의 절차가 다시 진행된다.

다. 이중경매신청의 종기(대금완납시까지)

이중경매신청을 언제까지 할 수 있는지에 관하여 매각대금완납시까지 할 수 있다는 견해와 배당요구의 종기까지 할 수 있다는 견해의 대립이 있다. 신법은 대금완납시설을 전제하고 있다고 하겠다(제87③조 제4항).

라. 이중경매개시결정절차

㉠ 이중경매신청인도 경매신청시 압류등기에 필요한 비용과 송달료를 예납하여야 하며 그 외의 비용은 선행절차의 취하, 취소 또는 정지로 이중경매개시결정에 따라 속행되는 경우 사건의 진행정도에 따라 법원의 예납명령에 따라 적당한 금액을 예납한다.

㉡ 이중경매신청에 대한 개시결정의 형식과 내용은 본래의 개시결정과 동일하다. 따라서 집행법원은 이중경매개시결정과 동시에 압류를 명하여야 하며(제83조 제1항), 그 기입등기를 촉탁하여야 하고(제94조 제1항), 반드시 채무자에게 송달하여야 한다(제83조 제4항). 또한 선행경매절차의 이해관계인에게 이중경매신청이 있음을 통지하여야 한다(제89).

㉢ 이중경매개시결정에 대하여는 개시결정에 대한 이의로 불복할 수 있다(제86조 제1항).

마. 이중경매개시결정의 효력

(1) 선행사건이 효력을 보유하고 있는 경우(제87조 제1항)

(가) 선행사건에 의한 절차의 진행

선행사건이 효력을 보유하고 있는 경우 매각절차는 먼저 개시결정한 선행사건의 집행절차에 따라 진행하여야 한다(제87조 제1항). 따라서 이해관계인의 범위, 매각기일의 통지, 경매개시결정에 대한 이의, 매각허가여부의 결정에 대한 항고 등의 적부도 선행의 경매사건을 기준으로 정하여야 하는바, 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 설정된 후순위 근저당권자로서 위 배당요구의 종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 위 배당요구의 종기 이후의 이중경매신청인은 선행사건에서 이루어진 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니다(대결 2005.5.19. 2005마59).

선행사건이 있음에도 뒤의 경매개시결정에 의하여 매각절차를 진행하는 것은 위법이지만, 후행사건이 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 그 대금까지 완납되었다면 매각부동산의 소유권은 매수인에게 적법하게 이전된다(대결 2000.5.29. 2000마603).

(나) 이중경매에서 남을 가망의 판단기준

다만, 남을 가망(잉여)의 판단기준과 관련하여, 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사집행법 제102조 소정의 최저매각가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시 결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 봄이 옳다(대결 2001.12.28. 2001마2094).

(2) 선행사건이 실효된 경우

(가) 후행사건에 따른 절차 속행

1) ‘법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서’ 절차 속행

먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 법원은 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다(제87조 제2항). 후행사건에 따른 절차 속행에 관하여 별도로 집행법원의 결정을 요하지 아니한다.

민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나는 때란 잉여주의의 적용상 절차를 속행할 수 없게 되는 때를 가리킨다. 예컨대 선행의 압류와 후행의 압류와의 사이에 담보권의 설정이 있으면 잉여주의에 반하는지 여부를 다시 심사하여 남을 가망이 없다고 인정되는 때에는 동법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)의 절차를 밟아야 한다.

2) 매수인이 인수하게 될 부담이 바뀌는 경우

후행의 압류가 인수소제의 기준이 되는 권리가 되는 경우 선행의 압류와 후행의 압류와의 사이에 새로운 용익권의 설정이 있으면 매각물건명세서에 추가로 기재하고 재평가를 명하여 최저매각가격도 다시 정한다.

3) 새로운 이해관계인에 대한 채권신고의 최고 등

선행사건이 취소된 경우에 후행사건으로 진행을 하는 때의 이해관계인의 지위는 후행사건을 기준으로 판단하여야 한다.

선행의 압류와 후행의 압류의 중간에 민사집행법 제90조 제3호 소정의 이해관계인(등기부에 기업된 부동산 위의 권리자)이 새로이 생긴 때에는 동법 제84조 제4항에 따른 채권신고의 최고를 하여야 하며 소유권이전에 관한 가등기권리자에 대하여는 가등기담보등에관한법률 제16조 제1항 소정의 권리신고의 최고를 하여야 한다.

4) 선행절차의 승계

후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 가지므로 선행한 경매절차의 결과는 후행한 경매절차에서 유효한 범위에서 그대로 승계되어 이용되는 것이므로, 선행한 경매절차에서 경매채무자가 주소변경신고를 하였다면 선행절차가 취소되었다고 하더라도 그 주소변경신고는 후행절차에 의하여 속행된 경매절차에서 당연하게 효력이 있다(대판 2001.7.10. 2000다66010). 따라서 선행절차에 있어서 행해진 현황조사라든가 감정평가 등은 특별히 원용절차를 밟지 아니하여도 후행절차에 그대로 이용할 수 있으며 후행사건에서는 남은 절차만 속행하면 된다(대결 1980.2.7. 79마417).

5) 최고가매수신고인이나 매수인, 차순위매수신고인 등이 있는 경우

선행사건에 최고가매수신고인이나 매수인, 차순위매수신고인 등이 있는 경우에 선행사건이 취소되더라도 매수인에게 인수되는 부담의 변경이 없어야 후행사건에 따라 계속 진행할 수 있고, 그 부담의 변경이 있는 경우에는 선행사건에서의 매각허가결정은 당연히 효력이 상실되므로 그 결정을 취소하고 후행사건에 따라서 처음부터 다시 매각절차를 밟아야 한다.

(나) 후행사건이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때

1) 새로운 배당요구 종기의 결정

뒤의 경매개시결정이 선행절차의 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 집행법원은 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하여 이를 고지 또는 최고하여야 한다(제87③ 전문). 압류채권자를 민사집행 제148조의 배당 받을 채권자에 속하도록 하기 위함이다.

2) 고지 또는 최고의 생략

다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 배당요구종기의 고지 또는 채권신고의 최고를 하지 아니한다(제87 ③후문).

(3) 선행사건이 정지된 경우

(가) 후행사건의 속행에 필요한 요건

먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 정지된 때에는 법원은 신청에 따라 결정으로 뒤의 경매개시결정(배당요구의 종기까지 행하여진 신청에 의한 것에 한한다)에 기초하여 절차를 계속하여 진행할 수 있다. 다만, 먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 취소되는 경우 민사집행법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀔 때에는 그러하지 아니하다(제87조 제4항).

즉, 선행사건이 정지된 경우 절차속행의 요건으로 i) 후행 압류채권자의 신청이 있을 것(제87④ 본문), ii) 후행사건은 배당요구의 종기 이전에 이루어진 신청에 의한 것일 것(제87④ 본문), iii) 선행사건이 취소되는 경우 민사집행법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀌지 아니하는 경우에 한한다(제87④ 단서).

(나) 속행절차

1) 선행사건 정지된 취지를 후행압류채권자에게 통지

먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 정지된 때에는 법원사무관등은 뒤의 경매개시결정에 관한 압류채권자에게 그 취지를 통지하여야 한다(규칙 제47). 다만, 배당요구의 종기 후에 신청을 한 압류채권자는 절차속행의 신청권이 없으므로 그 사람에 대하여는 위 통지를 할 필요가 없다(제87④ 본문 괄호안).

2) 후행압류채권자의 속행신청

속행신청권자는 배당요구종기까지 행하여진 신청에 의한 후행압류채권자에 한한다.

3) 집행법원의 속행결정

선행사건이 실효된 때에 후행사건에 따른 절차의 속행에 관하여는 별도로 집행법원의 결정을 요하지 아니하나 선행사건이 정지된 때에는 법원은 후행압류채권자(배당요구의 종기까지 행하여진 신청에 의한 것에 한)의 신청에 따라 결정으로 뒤의 경매개시결정에 기초하여 절차를 계속하여 진행할 수 있다(제87④ 본문). 속행신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있으므로(제87조 제5항), 속행결정은 신청인과 상대방인 채무자에게 고지하여야 하며(규칙 제7① ii), 기각결정은 신청인에게만 고지하면 된다(규칙 제7조 제2항).

4) 후행사건에 따른 속행 (잉여주의⇒최우선순위권리자를 기준으로, 인수주의⇒선행압류채권자를 기준으로)

선행의 매각절차가 정지된 경우 아직 그 절차가 실효된 것은 아닐지라도 속행되는 것은 후행절차이지 선행절차가 아니다. 이 경우 이미 선행절차에서 행해진 현황조사라든가 평가로서 유용한 것은 후행절차에 그대로 이용할 있다. 절차가 정지되더라도 압류의 효력자체는 남아 있으므로 중간의 담보권자의 지위는 선행의 압류를 기준으로 하여 결정한다. 다만, 선행절차의 정지사유가 해소되지 않은 채 배당에 들어가게 될 경우에는 선행절차의 압류채권자에게 배당할 금액은 이를 공탁하여야 한다(제160참조).