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개별매각, 일괄매각

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가. 서설

하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법과 여러 개의 부동산 전부에 관하여 일괄하여 하는 방법이 있는 바, 전자를 개별매각(또는 분할매각)이라 하고, 후자를 일괄매각이라 한다.

일괄매각에 관한 특칙(제98)과 과잉매각금지의 원칙(제101③④, 법 제124)에 비추어 보면 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고 있다. 따라서 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 집행법원이 일괄매각결정을 한 바 없다면 그 부동산들은 개별매각되는 것이다(대결 1994.8.8. 94마1150).

개별매각은 법정매각조건은 아니므로(재민 2004-3 제29, 제31 참조) 법원은 자유재량으로 개별매각할 것인지 일괄매각할 것인지를 결정할 수 있다. 일괄매각은 법원이 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 매각기일 이전까지 결정할 수 있는 것인데 비하여(제98), 매각조건의 변경은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 배당요구의 종기까지 할 수 있도록 되어 있는 점에서 차이가 있다(제110, 제111).

나. 일괄매각

(1) 서설

일괄매각이란 여러 개의 매각목적물 상호간에 견련성이 있는 경우에 하나의 최저매각가격을 붙여 동일인으로 하여금 일괄매수할 수 있도록 하는 제도로서, 사회경제적 관점에서 부동산의 합리적 이용과 집행절차의 간이신속을 위한 것이다.

민사집행법 제98조에서는 여러 개의 부동산에 대한 일괄매각 뿐 아니라 부동산과 동산동 서로 다른 종류의 재산(금전채권은 제외)의 일괄매각도 가능하도록 하고 이해관계인의 일괄매각신청권을 명문으로 인정하였으며(제98①조 제2항), 다만 일괄매각에 관한 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지만 할 수 있도록 시간적 한계를 명시하였다(제98 제3항). 동법 제 99조에서는 개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우, 경매사건의 관할법원이 서로 다른 경우, 각 물건에 대하여 개별적으로 경매가 신청된 경우 등에도 일괄매각을 허용할 수 있도록 일괄매각사건의 병합 빛 이송의 절차에 관하여 규정하고 있다. 동법 제100조에서는 일괄매각신청을 하는 경우 관할구역이 다른 여러 개의 재산(다만 등기할 수 있는 선박은 제외)에 대하여 한꺼번에 경매신청을 할 수 있도록 관련재판적의 특례를 인정하였으며, 동법 제101조에서는 일괄매각절차에 관하여 규정하고 있다.

민사집행법은 일괄매각의 범위를 확대하여 서로 다른 종류의 재산이거나 유체동산들에 대해서도 그 이용관계를 고려하여 동일인에게 일괄 매수시킴이 상당한 때에는 일괄매각할 수 있도록 하였다.

민사집행법 제98조를 비롯한 일괄매각에 관한 규정은 담보권 실행을 위한 임의경매에 준용되며(제268), 선박, 항공기, 자동차, 건설기계 및 소형선박 동의 집행에서도 민사집행법 제98조가 준용된다(제172, 제187). 다만, 여러 개의 유체동산을 일괄매각하는 경우의 절차에 관하여는 민사집행법 제197조에 별도의 규정이 있다.

(2) 일괄매각의 요건

(가) 견련성(豪聯性)

㉠ 일괄매각은 여러 개의 매각목적물의 위치․형태․이용관계 등을 고려하여 이를 동일인으로 하여금 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 허용된다. 즉 일괄매각의 요건으로 수개의 목적물의 상호간 이용관계에 있어서 견련성(牽聯性)을 요구하고 있다(대결 2001.8.22. 2001마3688).

견련성은 집행법원이 일괄매각의 상당성을 판단하는 경우에 있어서 요건의 예시가 아니고 일괄매각의 상당성을 판단하는 유일한 기준이 된다(대결 2001.8.22. 2001마3688).

농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 매수희망자를 제한하게 되므로 경매목적인 토지 중 일부 토지만이 농지에 해당하는 경우에는 일괄매각의 요건을 갖추지 못한 것이다(대결 2004.l1.30. 2004마796).

㉡ 신법에서는 일괄매각의 허용범위가 대폭 확대되어, 매각목적물 사이의 이용관계에서 견련성만 인정되면 다른 절차상 특별한 제한은 없다. 즉, i) 여러 개의 매각목적물에 대하여 압류채권자가 다른 경우에도 일괄매각이 가능하다. 각각의 압류채권자가 별개로 신청한 경매가 강제경매와 임의경매인 경우에도 일괄매각을 하는데 아무런 지장이 없다. ii) 매각목적물에 대해 채무자 또는 소유자가 각각 다른 경우에도 일괄매각을 할 수 있다. 예컨대 남편 소유의 토지와 그 지상의 처 소유의 건물, 법인대표자의 소유의 토지와 그 지상의 법인 소유의 건물 등에 관하여도 각 그들이 압류채무자인 한 일괄매각이 가능하다. iii) 매각목적물마다 권리관계가 다르거나 그 순위가 다른 때 등 각 물건의 대금액을 특정할 필요가 있는 경우에도 일괄매각을 할 수 있다. ⅳ) 관할이 서로 다른 사건의 목적물에 대하여도 일괄매각 할 수 있다(제99, 법 제100본문).

㉢ 매각대상 부동산의 부합물이나 종물, 종된 권리(전유부분과 분리처분 할 수 없는 대지사용권)는 당연히 매각목적물에 포함되는 것이므로 별도로 일괄매각결정을 할 필요가 없다.

㉣ 개별매각을 하는 편이 더 고가로 매각될 수 있으리라고 예상되는 경우에는 일괄매각 할 수 없다.

(나) 직권 또는 신청

일괄매각은 집행법원이 직권으로 할 수 있을 뿐만 아니라, 이해관계인의 신청에 의해서도 가능하다(제98①조 제2항). 신법은 이해관계인의 일괄매각신청권을 명문으로 인정하였다.

(3) 일괄매각결정(제98)

(가) 일괄매각결정

1) 여러 개의 부동산에 대한 일괄매각결정

법원은 여러 개의 부동산의 위치․형태․이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다(제98조 제1항).

2) 부동산과 서로 다른 종류의 재산에 대한 일괄매각결정

여러 개의 부동산을 일괄매각할 수 있을 뿐만 아니라 부동산과 동산 등 서로 다른 종류의 재산(금전채권은 제외)을 일괄매각하는 것도 가능하다(제98조 제2항). 금전채권의 집행은 추심명령 또는 전부명령에 의한 환가가 일반적이어서 그 성격상 일괄매각에 친하지 않으므로 일괄매각의 대상에서 제외하였다.

공장및광업재단저당법의 적용을 받지 않는 공장 건물․대지와 기계 설비, 지상권․토지에 대한 전세권과 그 지상 건물․수목, 민법 제622조의 토지임차권과 그 지상 건물, 기업소유의 부동산과 생산설비․지적소유권 동을 일괄매각할 수 있다.

(나) 일괄매각결정의 법적성질(=재량행위)

경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 개별매각을 할 것인지 일괄매각을 할 것인지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 성질의 것이나, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할매각을 하는 것보다 일괄매각을 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄매각을 하는 것이 부당하다고 인정할 특별한 사유가 없는 한 일괄매각의 방법에 의하는 것이 타당하고, 이러한 경우에도 이를 분할매각하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로써 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 된다(대결 2003.8.19. 2003마803. 대결 2004.11.9. 2004마94).

(다) 일괄매각결정의 시기

일괄매각결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지만 할 수 있다(제98 제3항). 그 결정은 매각기일공고 이전에 하여 그 취지를 공고하는 것이 바람직하다.

(라) 불복방법

㉠ 일괄매각결정에 위법이 있으면 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(제16조 제1항). 매각기일이 실시된 후 일괄매각의 결정에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다(제121, 제130조 제1항).

㉡ 수개의 항공기들 상호간의 이용관계에 있어서 견련성이 없는 경우에는 일괄매각결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 한다(대결 2001.8.22. 2001마3688).

㉢ 수개의 부동산을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부를 불허가하여야 한다(대결 1985.2.8. 84마카31).

㉣ 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다. 따라서 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항에 의하여 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다(대결 2006.3.13. 2005마1078).

(4) 일괄매각사건의 이송과 병합(제99)

각각 다른 법원에 경매신청이 되었거나 또는 부동산 이외의 재산으로서 다른 집행관에게 계속되어 있는 경우, 법원이 일괄매각결정을 하게 되면 다른 법원이나 집행관은 그 목적물에 대한 경매사건을 일괄매각결정을 한 법원에 이송한다(제99조 제2항).

법원은 일괄매각을 위하여 이송되어 온 사건의 재산을 일괄매각할 수 있도록 그 경매사건들을 병합(倂合)한다(제99 제3항).

(5) 일괄매각사건의 관할(제100)

(가) 관련재판적의 특례

집행절차에서의 관할은 전속관할로서(제21) 원래 민사소송법 제25조(관련재판적)의 규정이 적용되지 않는다. 그러나 서로 다른 관할에 속하는 재산에 대하여도 일괄매각을 할 수 있도록 허용하는 것이 상당하므로, 민사집행법은 위 원칙에 대한 예외를 인정하여, 민사집행법 제98조 및 제99조의 규정에 따라 서로 다른 재산(금전채권은 제외)에 대하여 일괄매각신청과 함께할 경우에는 민사소송법 제25조의 규정을 준용하도록 하는 관련재판적의 특례를 인정함으로써 관할구역이 다른 여러 개의 재산에 대하여 일괄매각신청과 함께 그 중 하나의 관할권이 있는 법원에 한꺼번에 경매신청을 할 수 있도록 관련재판적의 특례를 인정하였다(제100 본문).

(나) 예외 - 등기할 수 있는 선박

다만, 등기할 수 있는 선박에 대한 경매사건에 대하여서는 관련재판적을 인정하기 곤란하므로, 관련재판적의 규정을 준용하지 않도록 하였다(제100단서). 따라서 부동산에 대한 경매신청을 하면서 그 관할법원에 다른 법원의 관할에 속하는 선박에 대하여 일괄매각을 신청하는 것은 허용되지 않는다.

다만, 부동산과 선박에 대한 경매절차의 관할법원이 같은 경우, 또는 선박에 대한 경매절차의 관할법원에 다른 법원의 관할에 속하는 부동산에 대한 일괄매각신청을 하는 것은 가능하다고 할 것이다.

(6) 일괄매각의 절차(제101조)

(가) 일괄매각절차(압류․현금화)

㉠ 일괄매각결정을 한 때에는 그 취지를 매각기일의 공고에 기재하여야 하고(규칙 제56조), 집행관은 매각기일에 일괄매각한다는 취지와 각 물건의 합계액을 매수신고의 최고전에 고지하여야 한다(재민 2004-3 제31조 2).

㉡ 여러 개의 부동산을 일괄매각하는 경우는 물론, 부동산과 다른 종류의 재산을 일괄매각하는 경우에도 매각절차는 부동산경매절차의 규정에 따라 행한다(제101조 제1항 본문).

다만, 부동산 외의 재산의 압류는 그 재산의 종류에 따라 해당되는 규정에서 정하는 방법으로 행하고 그 중에서 집행관의 압류에 따르는 재산의 압류는 집행법원이 집행관에게 이를 압류하도록 명하는 방법으로 행한다(제101조 제1항 단서).

(나) 각 재산의 대금액 또는 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우(배당절차)

㉠ 일괄매각결정에 따른 매각절차에서 각 재산의 대금액 또는 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에는 그 현금화절차에서 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며, 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 안분한 금액으로 한다. 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에도 또한 같다(제101조 제2항). 이러한 경우에는 전체의 매각목적물에 대한 최저매각가격 외에 각 목적물별 최저매각가격도 정하여야 한다. 각 매각목적물의 최저매각가격 비율은 그에 대한 감정평가액의 비율로 한다.

㉡ 일괄매각의 대상인 매각목적물의 채무자나 소유자가 서로 다르거나 각 물건별로 권리관계가 다르거나 그 순위가 다른 경우와 같이 일괄하여 배당절차를 진행할 수 없는 경우에는 각 목적물의 매각대금을 별도로 특정할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 각 물건별로 그 최저매각가격을 정하여 경매절차를 진행하여야 한다(대결 1999.7.27. 98다35020). 각 부동산별로 따로 최저매각가격을 정하지 아니한 경우에는 매각허가결정에 대한 항고이유가 된다(대결 1995.3.2. 94마1729).

㉢ 과잉매각에 해당하는지 여부를 판별하기 위하여도 각 목적물의 매각대금이 특정되어야 한다.

(7) 일괄매각이 허용되지 아니하는 경우(개별매각을 하여야 할 경우)

(가) 과잉매각금지의 원칙

일부 부동산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 매각을 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 매각을 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속하나(대결 1998.10.28. 98마1817), 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 매각허가단계에서 과잉매각금지의 원칙이 적용되어 다른 재산의 매각은 허용되지 않는다(제124①본문, 법 제101③본문).

(나) 채무자의 지정권 행사

과잉매각에 해당하는 경우(민사집행법 제101조 제3항 본문의 경우) 채무자는 그 재산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(제101조 제4항). 그 지정은 매각허가결정이 선고되기 전에 서면으로 하여야 한다(규칙 제52),

(다) 과잉매각금지의 예외

그러나, i) 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우, ii) 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우, iii) 채무자의 동의가 있는 경우에는 과잉매각에 해당하는 경우라도 일괄매각할 수 있다(제101③단서).

다. 다른 법률에 의한 일괄매각

(1) 민법 제365조에 의한 일괄경매

(가) 의의

토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다(민법 제365).

(나) 요건

1) 토지에 대한 저당권 설정된 후 설정자가 당해 토지에 건물을 신축한 것일 것

㉠ 토지에 대하여 저당권을 설정할 당시에는 그 지상에 건물이 없어야 한다. 민법 제365조는 저당권설정자가 저당권을 설정한 후 저당목적물인 토지상에 건물을 축조함으로써 저당권의 실행이 곤란하여지거나 저당목적물의 담보가치의 하락을 방지하고자 함에 그 규정취지가 있으므로, 저당권설정 당시에 건물의 존재가 예측되고 또한 당시 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건물의 축조가 진행되어 있는 경우에는 위 규정은 적용되지 아니 한다(대판 1987.4.28. 86다카2856).

㉡ 다만, 채무자가 대지와 건물에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 대지 위에 새로운 건물을 신축한 경우에도, 채권자는 토지는 물론이고 저당권이 없는 신축건물에 대하여도 민법 제365조에 의한 일괄경매신청을 할 수 있다(대결 1998.4.28. 97마2935). 또 토지에 대한 근저당권 설정 후에 건물이 증축된 경우 증축부분의 상당부분이 그 토지 위에 축조되어 있으며 증축부분 전체가 불가분의 일체로서 기존건물과 독립된 소유권의 객체를 이루고 있다면, 그 토지에 대한 근저당권자는 위 증축부분 전부에 대하여 경매청구권을 행사할 수 있다(대판 1985.11.12. 85다카246).

2) 저당권 설정자가 당해 토지에 건물을 건축하여 소유할 것

저당권 설정자가 당해 토지에 건물을 건축하여 소유하여야 한다(대결 1994.1.24. 93마1736, 대결 1999.4.20. 99마146). 다만, 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는, 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여 경매를 청구할 수 있다(대판 2003.4.11. 2003다3850).

(다) 일괄경매의 청구와 경매개시결정

㉠ 경매신청서에는 일반적인 담보권실행을 위한 경매신청서의 기재사항 외에 민법 제365조에 의한 일괄경매를 신청하는 취지와 그 요건이 존재하는 사실에 관한 주장을 기재하고, 그 요건을 증명하는 서변을 첨부하여야 한다.

㉡ 토지의 저당권자가 토지에 대하여만 경매를 신청한 후에도, 그 토지상의 건물에 대하여 매각기일 이전까지는 일괄경매의 추가신청을 할 수 있고, 집행법원은 두 개의 경매사건을 병합하여 일괄매각절차를 진행함이 상당하다(대결 2001.6.13. 2001마1632).

㉢ 집행법원이 경매개시결정을 하는 경우 ‘민법 제365조에 의한 일괄경매’라는 취지를 표시하는 것이 상당하며, 지상건물에 대하여도 경매개시결정등기를 촉탁한다.

(2) 공장및광업재단저당법에 의한 일괄매각

(가) 공장저당의 의의

공장저당은 공장에 속하는 토지 또는 건물에 저당권을 설정함으로써 그 저당권의 목적물에 부가되어 일체를 이루는 물건(부가물), 목적물에 설치된 기계․기구(설치물), 그 밖의 공장의 공용물에 그 저당권의 효력을 미치게 하는 것을 말한다(공장및광업재단저당법 제3, 4). 이러한 공장저당은 개개의 부동산에 대하여 저당권을 설정하는 것으로서 전일체로서의 공장을 담보로 제공하는 것이 아니고, 또 공업소유권 등의 권리나 다른 부동산에 부가된 기계․기구에는 저당권의 효력이 미치지 않는 점에서 공장재단저당(공장및광업재단저당법 제10 이하)과 구별된다.

(나) 공장저당의 효력이 미치는 범위

공장의 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물은 공장및광업재단저당법 제6조 소정의 기계, 기구목록에 기재되어야만 공장저당의 효력이 미친다(대판 1988.2.9. 87다카1514, 1515, 대결 1993.4.6. 93마116). 다만, 동법 제3조, 제4조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있다고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우 또는 점유개정의 방법에 의하여 이미 양도담보에 제공되어 있는 경우에는 위 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결 1992.8.29. 92마576, 대결 1998.10.12. 98그64).

(다) 일괄매각

㉠ 공장및광업재단저당법에 의한 저당권의 실행으로 매각이‘이루어지는 경우에 공장저당 물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 그밖에 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄매각하여야 한다(대결 1992.829. 92마576).

㉡ 다만 공장및광업재단저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에도 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 동과 분리 하여 분할매각을 할 수 없다(대결 1969.11.28. 69마908, 대결 2004.11.30. 2004마796). 따라서 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없는 것이다(대결 2004.11.30. 2004마796).

㉢ 토지와 건물이 공장저당의 목적으로 된 경우 비록 공장저당목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리 한다고 하더라도 공장저장의 목적물은 개별매각을 할 수 없다(대결 1985.3.14. 84마718). 따라서 공장저당권에 기한 경매신청시에는 매각부동산뿐만 아니라 공장저당권의 효력이 미치는 기계․기구 동의 목록도 함께 표시하여야 한다.

㉣ 경매신청서에 공장공용물의 표시를 누락한 경우 : 법원의 경매절차에서 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정이 내려져 위 토지 또는 건물이 압류된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물과 함께 그 공장공용물도 법률상 당연히 일괄매각되어 매각허가결정도 일괄하여 이루어지는 것이고, 경매법원이 경매개시결정에서 공장공용물을 매각목적물로 명시하지 아니하거나 매각목적물의 감정평가와 물건명세서에서 이를 누락하였다고 하여도 이를 달리 볼 것은 아니라 할 것이며(일괄매각되는 것이며), 경매법원이 매각허가결정에서 그 목적물을 표시함에 있어 공장공용물을 누락하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이는 오기 기타 이에 유사한 오류가 있음에 불과한 것으로서 경매법원은 이를 보충하는 경정결정을 할 수 있다(대결 2000.4.14. 99마2273).

㉤ 감정인이 일부 경매대상 물건(기계기구 중 일부)에 대하여 소재불명이라 하여 평가하지 못한 경우 집행법원이 추급권의 행사 없이 사실상 현존하는 물건에 대하여 매각절차를 진행하였다 하여 중대한 하자가 있다고 할 수 없고(대결 1966.7.27. 66마714. 대결 1994.1.15. 93마1601), 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 그 누락부분이 매각을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것이다(대결 1997.5.29. 96마1212. 대결 2000.11.2. 2000마3530).

(라) 공장재단, 광업재단

공장재단, 광업재단은 1개의 부동산으로 간주되며(공장및광업재단저당법 제2. 제54), 그 재단을 구성하는 부동산․유체동산․지상권 및 전세권․임차권․공업소유권 등은 일괄하여 경매신청을 하고 일괄매각되어야 하므로(공장및광업재단저당법 제13, 제14), 경매신청서에는 그 재단목록에 기재되어 있는 물건을 표시하여야 한다.

cf. 집합건물

대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리 처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄매각을 할 필요가 없고, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니하고 그 대지사용권이 매각목적물에서 제외되어 일괄매각의 요건을 충족하지 아니하므로 일괄매각을 할 수가 없으므로, 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄매각을 하지 아니하였다 하여 그러한 사유만으로 경매절차에 하자가 있다고 할 수 없다(대결 1997.6.10. 97마814).