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신축 건물의 소유권 귀속

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I. 서설

① 토지소유자 또는 토지임차인 등이 도급계약을 통하여 수급인에게 건물 신축을 의뢰하고 수급인이 건물을 완성한 경우(미완성이라도 사회통념상 건물로 인정되는 경우 포함) 그 건물의 소유권이 원시적으로 도급인에게 귀속되는지 아니면 수급인에게 귀속되는지가 문제이다. 이는 도급인과 수급인 사이에 소유권 귀속에 대한 약정이 있는 경우와 없는 경우를 나누어 검토하여야 한다. ② 수급인이 건축 비용의 확보를 위하여 채권자로부터 금원을 차용하면서 건물의 건축허가 명의를 담보로 제공하는 경우나 수급인 또는 도급인이 행정적인 문제 때문에 제3자 명의로 건축허가를 받은 경우에 채권자 또는 제3자의 건축허가 명의가 소유권 귀속에 영향을 주는지 여부를 검토하여야 하며 ③ 미완성건물의 경우의 소유권 귀속은 어떻게 결정하는지를 살펴보아야 한다.

II. 도급계약이 있는 경우

1. 소유권귀속에 대한 약정이 없는 경우

자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 건물의 소유권을 원시 취득하는 것이므로(1985.7.9. 84다카2452) 도급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공하고 수급인이 이를 이용하여 도급계약에 기초하여 건물을 신축한 경우 완성한 건물의 소유권이 도급인에게 귀속하며, 수급인이 자기의 재료와 노력으로 건물을 신축한 경우에 특별한 의사표시가 없는 한 도급인이 공사대금을 지급하고 건물의 인도를 받기까지는 그 소유권은 수급인에게 있다(1980.7.8. 80다1014).

2. 소유권귀속에 대한 약정이 있는 경우

판례는 수급인이 자기의 재료와 노력으로 건물을 신축한 경우 소유권 귀속에 관하여 수급인귀속설을 취하면서도 당사자 사이의 소유권 귀속에 대한 합의를 널리 인정하고 있다. 또한 소유권귀속을 결정하는 당사자 사이의 특약은 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니며, 묵시적인 것이라도 상관없다. 판례는 도급인의 공사대금채무를 담보하기 위하여 수급인에게 신축건물에 관하여 양도담보계약을 체결한 경우(1979.6.12. 78다1992), 도급인 명의로 건축허가를 받은 경우(1992.8.18. 91다25505), 공사 기성고 비율에 따라 상당액의 공사대금이 이미 지급된 경우(1994.12.9. 94마2089), 공사대금을 공사완료 후에 도급인이 주택의 각 가구를 전세 놓아 그 전세금으로 지급하기로 약정한 경우(1996.9.20. 96다24804), 도급인이 공사대금을 미지급할 때에는 그 미지급한 금액에 대하여 완성된 건물로 대물변제하거나 또는 수급인에게 그 건물 소유권에 대한 가등기를 하여 주기로 한 경우(1992.3.27. 91다34790)에는 완성 건물의 소유권을 원시적으로 도급인에게 귀속시키기로 하는 묵시적 합의가 있는 것으로 본다. 한편 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는바, 신축건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 도급계약을 체결한 것이라면, 그 집합건물의 각 전유부분 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되느냐는 공동 건축주들의 약정에 따라야 한다(2005.11.25. 2004다36352).

III. 제3자 명의로 건축허가를 받는 경우

1. 채권담보를 위하여 채권자 명의로 건축허가를 받은 경우 : 양도담보

일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되나, 단지 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 부동산등기법 제131조의 규정에 의하여 특별한 사정이 없는 한 건축허가명의인 앞으로 소유권보존등기를 할 수밖에 없는 점에 비추어 볼 때에 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보물권(= 양도담보)의 설정에 다름 아니므로, 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다(1997.5.30. 97다8601). [10사시]

2. 편의상 타인의 명의로 건축허가를 받은 경우 : 명의신탁

건축허가는 행정관청이 건축행정상 목적을 수행하기 위하여 수허가자에게 일반적으로 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 하여서는 안 된다는 상대적 금지를 관계 법규에 적합한 일정한 경우에 해제하여 줌으로써 일정한 건축행위를 하여도 좋다는 자유를 회복시켜 주는 행정처분일 뿐 수허가자에게 어떤 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니고, 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 추정력도 없으므로 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득한다(2002.4.26. 2000다16350).

IV. 미완성건물에 대한 소유권 귀속

1. 구분소유 건물이 아닌 경우

타인이 건축하던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우에 있어서, 소유권귀속에 관한 판례의 입장은 공사 중단 당시의 건물상태를 기준으로 하고 있다. 즉 공사중단 당시에 미완성이지만 사회통념상 독립한 건물이라는 형태와 구조를 갖추고 있어 독립한 부동산으로서 소유권의 객체가 될 수 있는 정도에 이르고 있었다면, 나머지 부분을 다른 사람이 이어 받아 잔여공정을 마치고 완성하더라도, 이미 원래의 건축자가 소유권을 원시취득한 것으로 판단한다. 그러나 공사중단 당시에 아직 사회통념상 독립한 건물이라는 형태와 구조를 갖추고 있지 못한 경우에는, 나중에 이를 이어 받아 건물로서 완공한 사람이 완성건물의 소유권을 원시취득한다고 하는 것이 판례의 입장이다.

2. 구분소유 건물의 경우

구분소유가 성립하는 시점은 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분 건물로 등록된 시점이라고 할 것이므로, 건물이 설계도상 처음부터 여러 층으로 건축할 것으로 예정되어 있고 그 내용으로 건축허가를 받아 건축공사를 진행하던 중에 건축주의 사정으로 공사가 중단되었고 그와 같이 중단될 당시까지 이미 일부 층의 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 그 구조물을 토지의 부합물로 볼 수 없는 상태에 이르렀다고 하더라도, 제3자가 이러한 상태의 미완성 건물을 종전 건축주로부터 양수하여 나머지 공사를 계속 진행한 결과 건물의 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 정도로 건물을 축조한 경우에는, 그 구조와 형태가 원래의 설계 및 건축허가의 내용과 동일하다고 인정되는 건물 전체를 하나의 소유권의 객체로 보아 그 제3자가 그 건물 전체의 소유권을 원시취득한다고 보는 것이 옳고, 건축허가를 받은 구조와 형태대로 축조된 전체 건물 중에서 건축공사가 중단될 당시까지 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 있던 층만을 분리해 내어 이 부분만의 소유권을 종전 건축주가 원시취득한다고 볼 것이 아니다(2006.11.9. 2004다67691).