김훈찬 변호사

 분양 계약을 맺을 때는 자금 계획이 충분해 보였지만, 입주 시점이 다가오면서 잔금 마련이 불가능해진 상황, 혹시 지금 그 막막함 속에 계신가요? 개인회생 분양권 취소해지는 이런 분들이 현실적으로 검토할 수 있는 마지막 출구입니다.

분양 채무, 구조부터 이해해야 합니다

수분양자가 짊어지는 채무는 크게 두 가지입니다. 중도금 대출(금융기관)과 잔금 채무(시행사·신탁사)입니다.

두 채무 모두 개인회생 절차 안에서 회생채권으로 묶어 처리할 수 있습니다. 단, 채무 정리보다 더 까다로운 문제가 있습니다.

바로 분양 계약 자체를 어떻게 정리하느냐입니다.

수분양자가 직접 계약을 해지할 수 없는 이유 잔금을 내지 못한 수분양자는 계약 해지를 요구할 권리가 없습니다. 채무불이행 상태에 있는 쪽은 오히려 시행사로부터 해제 통보를 받아야 하는 입장이기 때문입니다.

개인회생 절차에서는 파산·일반회생과 달리 미이행쌍무계약 처리 권한이 채무자에게 주어지지 않습니다. 결국 계약 해지 여부는 시행사의 결정에 달려 있습니다.

시행사가 해지를 미루는 진짜 이유 분양 계약이 해지되는 순간, 시행사는 중도금 대출 금융기관으로부터 대위변제 요청을 받게 됩니다. 시행사가 중도금 대출에 연대보증·책임분양 약정을 부담하는 구조이기 때문입니다.

즉, 해지 한 건에 수억 원이 즉시 현실화됩니다. 자력이 부족한 시행사일수록 새 매수인이 나타날 때까지 해지를 미루는 이유가 여기에 있습니다.

그러나 시간은 채무자 편입니다. 분양권이 묶여 있는 동안 시행사도 해당 호실을 처분하거나 자금을 회수할 수 없어, 결국 먼저 해지를 결심하게 됩니다.

개인회생 분양권 취소해지, 세 가지 시나리오 실무에서는 다음 세 가지 흐름으로 전개됩니다.

유형 1 — 해지 + 대위변제 완료: 가장 이상적인 결과입니다. 시행사가 해지에 응하고 중도금까지 대위변제하면, 채무자는 계약금만 포기하고 분양 채무 전체를 정리할 수 있습니다. 다른 채무가 없다면 회생 절차를 폐지하고 깨끗하게 복귀하는 것도 가능합니다.

유형 2 — 해지 완료, 대위변제 미완: 시행사가 자력 부족으로 대위변제를 못 하는 경우입니다. 잔금 채무는 사라지지만 중도금 대출은 잔존합니다. 분양권 청산가치 쟁점은 해소되므로, 변제계획안 설계가 단순해져 회생 절차 진행이 수월해집니다.

유형 3 — 시행사가 끝까지 해지 거부: 가장 빈번하고 까다로운 유형입니다. 이 경우에도 채무자는 중도금·잔금 채무를 회생채권으로 묶어 탕감받을 수 있습니다. 핵심은 법원의 분양권 청산가치 보정명령에 적극 대응하는 것입니다.

보정명령, 수동적으로 따르면 안 됩니다

일부 법원은 분양권의 가치를 청산가치에 반영하라는 보정명령을 내립니다. 이를 그대로 수용하면 변제금이 비현실적으로 늘어나 회생 자체가 불가능해질 수 있습니다.

반박 논거는 분명합니다. 잔금 미납 상태에서는 소유권이전등기청구권이 발생하지 않으며, 시장에서 해당 분양권의 실거래가가 사실상 마이너스 피인 점, 채무자에게 잔금 마련 자력이 없다는 점을 입체적으로 소명해야 합니다.

보정명령에 대한 적극적 반박이 분양 사건 개인회생의 성패를 가르는 지점입니다.

분양권 개인회생, 경험 있는 변호사와 함께하세요

분양권 개인회생은 시행사의 자력, 중도금 대출 구조, 위약금 규모, 법원의 보정 경향까지 종합적으로 고려해야 하는 고난도 사건입니다.

분양 잔금과 중도금 대출의 이중 압박 속에서 막막함을 느끼고 계신 분이라면, 관련 사례와 절차 안내를 a-part.co.kr에서 확인하신 뒤 (https://a-part.co.kr/bankruptcy) 분양 사건의 특수성을 잘 아는 변호사와 충분히 상담하시기를 권해 드립니다.

글: 김훈찬 변호사