법무법인 원

1. 법무법인 원 박창환 변호사가 대리한 신탁회사 공매 소송의 결과

대부분에 임차인이 있는 것으로 보이는 공공건설임대주택을 담보신탁으로 잡고 대출한 금융기관들이, 대출금이 연체되자 수탁자인 신탁회사에 공매를 진행하라고 청구한 사건이 있었습니다. 금융기관들은 공매가 불가능하다면 신탁회사가 계약 체결 당시 확인·고지 의무를 다하지 않았다며 잔존 대출원금 상당의 손해배상도 예비적으로 구하였습니다. 제1심에서 피고 신탁회사의 소송대리를 맡아, 공매 중단이 행정청의 시정명령에 따른 것임을 다투었습니다.

제1심 법원은 공매절차 이행을 구한 주위적 청구와 손해배상을 구한 예비적 청구를 모두 기각하였고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 하였습니다. 예비적 청구액은 원고 1이 40억 원대, 원고 2가 10억 원대였습니다. 관할 시장의 시정명령이 효력을 유지하는 동안 공매를 강제할 수 없고, 임대주택 공매 자체도 강행법규에 막힌다고 본 판결입니다.

2. 대출 연체 뒤 공매 공고와 행정청의 중지명령

위탁자는 건설업체로, 금융기관 두 곳에서 모두 6건의 대출을 받으면서 그 소유의 공공건설임대주택 아파트를 담보신탁으로 맡겼습니다. 담보신탁계약은 대출 채무를 이행하지 않으면 우선수익자의 청구로 신탁부동산을 공개경쟁 입찰로 처분할 수 있도록 정했습니다. 위탁자가 이자를 내지 않아 기한의 이익을 잃자 금융기관들은 공매를 요청했고, 신탁회사는 공매를 공고하였습니다.

그런데 약 8개월 뒤 관할 시장은 임차인이 거주하는 임대주택을 신탁공매로 매각하는 것은 법령이 허용하지 않는 처분방식이라는 유권해석을 통지하였습니다. 주택 소관 중앙행정기관의 장도 같은 취지로 회신하였고, 관할 시장은 신탁회사에 신탁공매와 수의계약을 중지하라는 시정명령을 내렸습니다. 신탁회사가 공매를 중단하자 금융기관들이 소를 제기하였습니다.

3. 법무법인 원 박창환 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 다섯 쟁점

• 가. 계약상 공매 의무는 인정되었지만 특별한 사정이 남았습니다
  
  법원은 위탁자의 채무불이행과 우선수익자의 공매 요청으로 담보신탁계약상 처분사유가 생겼으므로, 특별한 사정이 없는 한 신탁회사에 공매절차 이행의무가 있다고 보았습니다. 결론을 바꾼 것은 그 특별한 사정이었습니다. 법원은 시정명령과 임대주택 처분 제한을 차례로 살폈습니다.

• 나. 취소되지 않은 시정명령 때문에 공매 의무는 이행불능이 되었습니다
  
  신탁회사를 대리해 시정명령이 취소되기 전까지 공정력이 있어 공매절차를 진행할 수 없다고 다투었습니다. 법원은 시정명령이 구 임대주택법 제36조에 따른 행정처분으로 당연무효가 아닌 한 민사소송에서 효력을 부인할 수 없다고 보았고, 원고들이 든 사정만으로는 당연무효라고 단정하기 부족하다고 판단하였습니다. 대법원 2017. 8. 29. 선고 2016다212524 판결대로 법률상 금지된 이행도 이행불능이므로, 공매절차 이행채무는 이행불능 상태라고 보았습니다.

• 다. Q: 담보신탁 공매는 담보권 실행일 뿐 분양전환이 아니라고 볼 수 없습니까?
  
  이 사건 법원은 분양전환에 해당한다고 보았습니다. 구 임대주택법 제2조 제6호는 분양전환을 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것으로 정하는데, 담보신탁 공매는 임대사업자가 아닌 자에 대한 매매를 전제로 하기 때문입니다. 법원은 각 부동산의 대부분에 임차인이 있는 것으로 보이는데, 공개경쟁 입찰로 처분하면 구 임대주택법 제21조가 정한 방법 밖에서 임차인들의 우선분양전환권이 임의로 박탈된다고 보았습니다. 이에 법원은 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 취지대로 우선분양전환 규정은 강행법규이고, 이를 어긴 공매 처분은 무효라고 판단하였습니다.

• 라. 공공주택 특별법이 적용되더라도 결론은 달라지지 않았습니다
  
  원고들은 공공주택 특별법 부칙에 따라 분양전환에 관하여는 공공주택 특별법이 적용된다고 주장하였습니다. 법원은 입법목적과 조문구조의 유사성에 비추어 공공주택 특별법 제50조의3 등도 강행법규라고 보고, 공개경쟁 입찰에 따른 처분은 역시 무효라고 판단하였습니다. 적용 법률을 어느 쪽으로 보든 공매 청구는 받아들여지지 않았습니다.

• 마. 계약 당사자가 아닌 우선수익자의 손해배상 청구도 막혔습니다
  
  법원은 신탁 목적의 적법성을 진술·보장한 것은 위탁자이고, 수익권 증서에 수탁자가 수익을 보장하지 않는다고 명시되어 있으며, 금융기관인 원고들도 담보의 유효성을 스스로 확인할 주의의무가 있었다고 보았습니다. 또한 부동산담보신탁은 민법 제539조의 제3자를 위한 계약과 유사한 구조입니다. 대법원 1966. 6. 21. 선고 66다674 판결은 낙약자의 행위 자체가 불법행위이거나 계약이 무효인 경우 제3자의 손해배상청구를 제한합니다. 법원은 이에 따라 제3자인 원고들은 특별한 사정이 없는 한 낙약자인 신탁회사에 신탁계약의 무효로 인한 손해배상을 구할 수 없다고 판단하였습니다.
   

4. 임대주택을 담보로 한 신탁 거래에서 살필 점

이 판결은 공공건설임대주택을 담보신탁으로 잡은 경우 관할 행정청의 시정명령과 임대주택 법령의 우선분양전환 규정이 공매를 막을 수 있다는 점을 보여 줍니다. 법원은 담보신탁 공매를 담보권 실행이라는 이유로 분양전환에서 빼 주지 않았고, 민사집행법상 경매와 달리 구 임대주택법의 임차인 보호 특례도 적용되기 어렵다고 보았습니다. 임대주택을 담보로 잡는 금융기관과 수탁자 모두 이 처분 제한을 전제로 거래 구조를 보아야 합니다.

또한 신탁 목적의 적법성은 위탁자가 진술·보장하는 구조였고, 금융기관도 대출 전에 담보의 법적 유효성을 확인할 주의의무가 있다고 판단되었습니다. 이 판결은 제1심 판단입니다. 유사한 신탁 거래에서는 신탁부동산의 성격과 행정청 입장을 계약 단계에서부터 확인해 두는 것이 좋습니다. 법무법인 원 박창환 변호사는 이 사건 제1심에서 피고 신탁회사를 대리하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 박창환 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 공공건설임대주택 담보신탁 공매절차 이행청구: 시정명령의 공정력과 우선분양전환 강행법규 페이지를 참고하십시오.