법무법인 원

1. 법무법인 원 박창환 변호사가 신탁회사를 대리한 담보신탁 배상청구 기각 판결

공공건설임대주택 담보신탁의 우선수익자로 지정되어 대출한 금융기관 세 곳이, 공매가 행정청의 중지명령으로 멈추자 채무자 회사와 함께 수탁자인 신탁회사를 상대로 소송을 제기한 사건이 있었습니다. 제1심에서 신탁회사인 피고 2의 소송대리인으로 이 사건을 수행하였습니다.

법원은 원고들의 피고 2에 대한 주위적 청구인 우선수익금 채무불이행 손해배상 청구와 예비적 청구인 과실 방조 공동불법행위 청구를 모두 기각하였습니다. 공시송달로 진행된 채무자 회사인 피고 1에 대한 대여금 청구는 일부 인용되었는데, 이는 피고 2와 별개로 판단된 부분입니다.

이 판결은 임대주택에 설정된 담보신탁이 무효가 된 사안에서, 신탁사무가 개시되지 않았고 수탁자의 주의의무 위반과 상당인과관계도 인정되지 않는다고 보아 신탁회사의 책임을 부정한 사례입니다. 신탁회사와 대출 금융기관 모두에게 실무상 참고가 되는 판단입니다.

2. 부기등기가 붙은 임대주택 22세대와 멈춘 공매

채무자 회사는 공공지원을 받아 건설된 임대주택 22세대를 담보로 제공하고 금융기관 세 곳에서 10억 원대·7억 원대·5억 원대를 대출받으면서, 신탁회사와 사이에 금융기관들을 우선수익자로 하는 담보신탁계약을 맺었습니다. 그런데 이 부동산들에는 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고는 임차인 동의 없이 제한물권 설정 등을 할 수 없다는 금지사항 부기등기가 이미 마쳐져 있었고, 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 되면서 말소되었습니다.

채무자 회사가 이자를 연체하자 금융기관들은 공매를 요청하였고, 신탁회사는 공매를 진행해 일부 세대의 매매계약까지 체결하였습니다. 그러나 관할 지방자치단체의 장이 임차인이 거주하는 임대주택을 신탁공매로 매각할 수 없다는 유권해석을 통지하고 중지명령을 내리자 공매가 중단되었고 매매계약도 해제되었습니다.

금융기관들은 신탁회사가 우선수익금을 지급하지 않았고, 신탁의 무효와 임차인 존재를 확인하지 않은 채 수익권 증서를 교부해 채무자 회사의 기망을 방조하였다고 주장하였습니다.

3. 법무법인 원 박창환 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 네 쟁점

• 가. 채무자 회사에 대한 대여금 청구는 신탁회사와 따로 판단되었습니다
  
  채무자 회사에 대한 청구는 공시송달로 진행되어 대출 원리금이 대부분 인용되었습니다. 다만 감정평가비용은 대여하였다는 증거가 없고, 이미 합계액에 들어간 기간의 지연손해금은 중복된다는 이유로 제외되었습니다. 이 부분은 신탁회사의 책임과는 관계없이 채무자 회사와 금융기관 사이에서 판단된 결과입니다.

• 나. 부기등기 뒤 맺은 담보신탁은 효력이 없다고 판단되었습니다
  
  법원은 대법원 2024. 7. 25. 선고 2022다204333 판결에 따라 임대사업자의 담보신탁도 처분행위 금지 부기등기 이후에 설정되었다면 효력이 없다고 보았습니다. 이 사건 신탁계약은 담보신탁이고 부기등기 뒤에 체결되어, 목적이 위법하거나 불능인 신탁으로서 신탁법 제5조 제2항에 따라 무효라고 판단하였습니다. 신탁이 무효인 이상 이를 전제로 한 우선수익금 청구는 받아들여지지 않았습니다.

• 다. Q: 공매가 중지되면 신탁회사가 우선수익금만큼 배상해야 합니까?
  
  이 사건에서 법원은 신탁이 유효하다고 보더라도 신탁회사에 우선수익금 지급 채무가 없다고 판단했습니다. 대법원 2018. 4. 12. 선고 2016다223357 판결처럼 우선수익권은 신탁계약상 권리이고, 신탁계약상 우선수익금은 부동산이 매각되고 비용 등을 정산한 뒤에야 지급되는데 공매가 중단되어 매각이 이루어지지 않았습니다. 중지명령으로 공매가 중단되었고 권리의 하자 등으로 신탁목적을 달성할 수 없게 되어 신탁계약이 종료하였으므로 금융기관들은 더 이상 우선수익권을 행사할 수 없다고 보았습니다.

• 라. 수탁자의 주의의무와 상당인과관계가 모두 부정되었습니다
  
  법원은 신탁의 유효성을 보장한 것은 채무자 회사뿐이고, 수익권 증서에 수익 불보장과 임대차 현황 미확인이 적혀 있으며, 무효인 신탁에서는 신탁사무가 개시되지 않아 충실의무도 생기지 않았다고 보았습니다. 금융기관들은 대출 심사와 등기부 열람으로 부기등기를 쉽게 알 수 있었으므로, 방조행위와 손해 사이의 상당인과관계도 인정되지 않았습니다. 계약 당사자가 아닌 금융기관들은 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 무효로 인한 손해에 관하여 신탁회사에 불법행위 손해배상을 청구할 수 없다는 점도 함께 판단되었습니다.
   

4. 임대주택 담보신탁에서 수탁자 책임이 멈추는 자리

이 사건에서 법원은 담보신탁이 강행규정 위반으로 무효가 된 경우에도, 수탁자인 신탁회사가 곧바로 우선수익자의 손해를 떠안는 것은 아니라고 보았습니다. 신탁계약과 수익권 증서가 정한 수탁자 의무의 범위, 신탁사무의 개시 시점, 대출 금융기관 스스로의 담보 확인 의무가 함께 판단의 기준이 되었습니다.

다만 이 판결은 수익권 증서의 기재, 특약사항의 진술·보장 조항, 등기부에 드러난 부기등기 같은 구체적 사정을 바탕으로 한 제1심 판단입니다. 법무법인 원 박창환 변호사는 이 사건 제1심에서 신탁회사인 피고 2를 대리하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 박창환 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 공공건설임대주택 담보신탁의 무효와 수탁자 책임: 우선수익금 청구와 과실 방조 판단 페이지를 참고하십시오.