법무법인 원

1. 법무법인 원 유선영 변호사, 김연수 변호사가 피고를 대리한 공유지 변상금 소송의 결과

상가 바로 앞 공유지를 주차 공간으로 써 왔다는 이유로 부과된 변상금을 두고, 상가를 소유한 조합이 기초지방자치단체의 장을 상대로 부과처분의 취소를 구한 사건입니다. 여러 사람이 드나들 수 있는 땅에서도 무단점유가 인정되는지, 오랫동안 부과하지 않다가 한 처분이 신뢰보호원칙에 반하는지가 함께 문제되었습니다.

이 사건 제1심 판결은 2025년에 선고되었습니다. 제1심 법원은 원고가 공유지를 무단으로 점유·사용하였다고 보고 신뢰보호원칙 위반 주장도 받아들이지 않았습니다. 그 결과 4천만 원대 변상금 부과처분의 취소를 구한 원고의 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.

2. 상가 정면 공유지가 주차 공간으로 쓰여 온 경위

원고는 지하 1층·지상 4층 규모 상가와 그 부지를 소유하고, 그 상가를 주사무소로 하여 신용사업 등을 영위하는 조합입니다. 상가 바로 정면에는 해당 지방자치단체 소유 공유지 198㎡ 가운데 71㎡ 부분이 있는데, 대로에서 상가로 들어오는 경로에 있어 오래전부터 주차 공간으로 사용되어 왔습니다.

원고는 처분보다 약 33년 전 대로에서 상가로 들어갈 때 반드시 지나야 하는 보도 약 18㎡에 차량 출입과 상가 진출입로 목적의 도로점용허가를 받아 지금까지 연장해 왔습니다. 한편 피고 측은 처분보다 약 6년 전부터 약 1년 전까지 약 5년간 이 상가의 지하 1층을 임차해 사용하였습니다.

피고는 사전통지 및 의견제출 절차를 거친 뒤, 원고가 사용·수익허가 없이 이 공유지를 고객 등을 위한 주차장 용도로 점유·사용하였다는 이유로 5년간에 대한 4천만 원대의 변상금을 부과하였습니다. 원고는 서쪽에 전용 주차장이 따로 있어 이 땅을 쓸 필요가 없었고, 피고가 이용현황을 알면서 묵인하다가 임대차계약 갱신 거절 뒤 보복 목적으로 처분하였다고 주장하며 취소를 구하였습니다.

3. 법무법인 원 유선영 변호사, 김연수 변호사가 대리한 소송에서 법원이 본 네 갈래 쟁점

• 가. 허가 없는 점유·사용이 있었는지가 변상금 부과의 출발점이었습니다
  
  공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항은 같은 항 단서의 징수 제외 사유에 해당하지 않는 한 무단점유자에 대하여 공유재산 또는 물품에 대한 사용료 또는 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 징수하도록 정하고 있습니다. 법원은 변상금 부과 대상인 무단점유가 반드시 독점적·배타적인 점유일 필요는 없다는 법리를 전제로, 영상과 현장검증결과 등을 종합해 원고가 공유지를 무단으로 점유·사용하였다고 판단하였습니다.

• 나. 상가 정면 위치와 진출입로가 주차 공간 이용을 뒷받침했습니다
  
  법원은 쟁점 토지가 상가 바로 정면에서 대로와 곧바로 이어지고, 경계턱이 제거된 진출입로가 사실상 상가 방문 차량이 이 땅으로 드나드는 통로로 쓰인다고 보았습니다. 서쪽 주차장은 차량 3대에서 4대 정도만 주차할 수 있고 그리로 가는 통로도 차량 1대가 겨우 지날 만큼 좁았습니다. 따라서 법원은 서쪽 주차장이 있다는 사정만으로 쟁점 토지를 주차장으로 쓸 필요가 없었다고 단정할 수 없다고 하였습니다.

• 다. 인근 시설 이용자의 주차 가능성은 결론을 바꾸지 못했습니다
  
  법원은 주변 병원이나 어린이집 방문자들이 이 땅에 주차했을 가능성을 배제할 수 없다고 하면서도, 그 시설들은 별도의 주차 공간을 확보한 것으로 보이고 옆 병원 전용 주차장과는 구획이 어느 정도 구분되어 관리되어 온 것으로 보인다고 하였습니다. 따라서 설령 인근 방문자나 주민이 종종 주차한 사실이 있더라도 원고가 무단점유하지 않았다고 볼 수는 없다고 판단하였습니다.

• 라. Q: 공유지 이용을 오래 문제 삼지 않다가 변상금을 부과하면 신뢰보호원칙 위반입니까?
  
  이 사건에서는 위반이 아니라고 판단되었습니다. 법원은 대법원 2008. 5. 15. 선고 2005두11463 판결 등을 참조해, 공유재산의 무단점유를 장기간 방치한 후 변상금을 부과하더라도 절차적 정의와 신뢰보호의 원칙에 반한다거나 무단점유자의 사용·수익 권원이 인정될 수는 없다고 하였습니다. 또 피고 측이 지하 1층을 임차한 사실만으로는 묵인이나 보복 목적을 인정하기 어렵고, 피고가 토지의 소유 관계와 경계, 이용현황을 정확하게 파악하지 못한 채 장기간 방치한 것으로 볼 수 있다고 하였습니다.
   

4. 오래 방치된 공유지 이용에서 드러난 판단 기준

이 사건은 여러 사람이 드나들 수 있는 공유지라도 위치와 진출입로의 쓰임에 비추어 특정 건물의 방문자 주차 공간으로 쓰였다고 추단되면, 허가 없는 점유·사용으로 평가될 수 있음을 보여 줍니다. 법원이 별도 주차장의 규모와 통로 상태, 주변 시설의 주차 공간까지 함께 살펴 이용 주체를 추단한 점도 눈여겨볼 대목입니다.

또 행정청이 오랫동안 변상금을 부과하지 않았다는 사정만으로 신뢰보호원칙 위반이 인정되지는 않았습니다. 이 사건에서 법원은 피고 측이 상가 지하 1층을 임차한 사실만으로는 이용현황을 알면서 묵인했다거나 보복 목적으로 처분했다고 보기 어렵다고 하였습니다.

무단점유 여부는 토지의 위치와 이용 형태, 주변 주차 여건 같은 구체적 사정을 모아 판단되므로 현장 자료를 미리 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 공유재산 변상금 부과처분을 두고 점유 현황과 처분 경위를 함께 살펴야 하는 상황이라면, 이 사건 제1심에서 피고를 대리한 법무법인 원 유선영 변호사, 김연수 변호사와 사실관계부터 검토해 보시기 바랍니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 유선영 변호사

• 김연수 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 공유재산 무단점유 변상금 부과처분 취소소송: 비독점적 점유와 장기 방치 뒤 신뢰보호 페이지를 참고하십시오.