법무법인 원

1. 법무법인 원 오지헌 변호사가 대리한 상가 분양 손해배상 소송

상가를 분양받은 뒤 점포 안에 예상하지 못한 구조물이 있다는 이유로 분양 시행사에 손해배상을 구하는 분쟁이 있습니다. 이때는 그 구조물이 미리 알려야 할 사정이었는지, 그리고 그 존재가 하자에 해당하는지가 함께 문제됩니다.

근린생활시설 점포 안에 배관실로 통하는 출입문이 있다는 이유로 수분양자가 1억 원대의 손해배상을 구한 사건에서, 제1심과 항소심 모두 피고인 분양 시행사의 소송대리를 맡았습니다. 2024년 제1심은 원고의 청구를 기각하였고, 항소심은 제1심판결 이유를 인용하여 원고의 항소를 기각하였습니다.

법원은 배관실 출입문이 건물 내부 어딘가에 있을 수밖에 없다는 점이 거래관념상 예상 가능한 사정이라고 보았습니다. 준공도면에 그 출입문이 명확하게 표시되어 있었다는 점도 고지의무 위반과 하자를 모두 부정하는 근거가 되었습니다.

2. 분양계약에서 소유권이전등기까지의 경과

원고는 수도권 복합 상업시설의 근린생활시설 2층 점포를 분양받은 수분양자입니다. 전용면적은 약 97㎡이고 공급금액은 10억 원대였으며, 분양 당시의 시행사는 계약 체결 약 6년 뒤 피고에게 흡수합병되었습니다.

분양계약 체결 약 3년 3개월 뒤 사용승인이 이루어졌고 원고는 그로부터 약 2개월 뒤 소유권이전등기를 마쳤습니다. 점포 내부 벽면에는 냉난방배관과 오수관 등이 지나가는 공간으로 통하는 출입문이 설치되어 있었습니다.

원고는 분양자가 그 출입문의 설치를 알리지 않았다며 고지의무 위반과 채무불이행, 하자담보책임을 들어 1억 원대의 가치하락에 대한 배상을 구하였습니다. 제1심 변론종결 약 1개월 전에는 청구취지를 변경하면서 전유부분 면적을 과소하게 공급받았다는 손해 주장을 철회하였습니다.

3. 법무법인 원 오지헌 변호사가 대리한 사건에서 법원이 본 네 쟁점

• 가. 고지의무에는 요건과 함께 예외가 있다는 점이 먼저 정리되었습니다
  
  법원은 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결을 들어, 신의성실의 원칙상 고지의무가 인정되는 경우와 그 예외를 함께 보았습니다. 상대방이 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 있는 경우, 거래 관행상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우에는 알리지 않았다고 하여 고지의무를 위반한 것이 아니라고 하였습니다.

• 나. Q: 점포 안의 배관실 출입문도 분양자가 따로 알려야 합니까?
  
  이 사건에서는 그렇게 보지 않았습니다. 법원은 상가의 형태와 용도, 규모에 비추어 배관이 지나가는 공간으로 통하는 출입문이 건물 내부 어딘가에 있을 수밖에 없고, 상가층과 오피스텔층의 구조가 달라 위치가 달라질 수 있다는 점이 거래관념상 예상 가능한 범주 안의 사정이라고 하였습니다. 감정인도 배관 위치에 따라 불가피하게 전유부분에 그러한 출입문을 설치하는 경우가 있다는 의견을 밝혔고, 다른 건물에서도 같은 사례가 다수 존재하는 것으로 보인다고 하였습니다.

• 다. 계약서의 확인 조항과 자필 서명날인이 함께 고려되었습니다
  
  분양계약 제20조는 설계도면과 주요 계약조건을 숙지하고 반드시 현장을 방문하여 제반사항을 확인한 뒤 청약할 것을 정하고 있었습니다. 법원은 원고가 계약 내용을 충분히 설명받고 이해하였다는 기재 옆에 자필로 서명날인한 점과, 준공도면에 출입문이 누구든지 식별할 수 있는 형태로 표시되어 있었던 점을 들어 고지의무 불이행을 인정하기 부족하다고 판단하였습니다.

• 라. 하자와 채무불이행 주장도 준공도면 기준으로 정리되었습니다
  
  법원은 대법원 2015. 4. 23. 선고 2011다63383 판결을 들었습니다. 사업주체가 계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시·설명하였다거나 분양광고나 견본주택을 통해 그 내용이 계약에 편입되었다고 볼 특별한 사정이 없는 한, 하자 여부는 준공도면을 기준으로 판단한다고 보았습니다. 출입문이 공용관리시설물의 관리를 위해 준공도면대로 설치된 이상 하자로 보기 어렵고, 설치 사실만으로 분양계약상 채무불이행이 되지도 않는다고 하였습니다.
   

4. 분양 목적물의 구조를 둘러싼 분쟁에서 확인해 둘 점

분양 목적물의 구조가 문제되는 분쟁에서는 준공도면에 그 구조가 어떻게 표시되어 있는지가 먼저 확인됩니다. 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었더라도 준공도면대로 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 하자로 보지 않기 때문입니다.

계약서에 담긴 확인 조항과 서명 경위도 함께 남겨 두는 것이 좋습니다. 설계도면과 주변 현황을 직접 확인한 뒤 청약하도록 정한 조항과 그에 관한 자필 서명은 상대방이 스스로 확인할 의무가 있었는지를 가르는 자료가 됩니다.

임대가 잘되지 않았다는 사정만으로 구조물과 손해를 잇기도 어렵습니다. 상가의 활용과 임대에는 접근성과 유동인구, 입점 상황 등 여러 요인이 함께 작용하기 때문입니다. 이 사건 제1심과 항소심에서 피고를 대리한 곳은 법무법인 원 오지헌 변호사입니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 오지헌 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 상가 분양과 배관실 출입문의 고지의무: 준공도면 기준의 하자 판단과 채무불이행 페이지를 참고하십시오.