법무법인 원

1. 법무법인 원 채영호 변호사가 대리한 환매권 손해배상 소송

산업단지 조성을 위해 토지를 협의취득한 지방자치단체가, 그 토지의 원소유자로부터 환매권을 잃었다는 이유로 10억 원대의 손해배상 청구를 받은 사건입니다. 이 사건 제1심에서 피고인 지방자치단체의 소송대리를 맡았습니다.

2024년 선고된 제1심 판결은 원고의 청구를 기각하고 소송비용을 원고가 부담하도록 하였습니다. 법원은 환매권이 발생하였다고 할 수 없다고 판단하였습니다.

2. 산업단지에서 도시개발구역을 거쳐 공공주택지구로 이어진 부지

의뢰인은 약 7만㎡ 부지를 일반산업단지로 지정한 뒤 원고의 토지 세 필지를 협의취득하고 보상금을 지급하였습니다. 이후 정부의 개발 구상과 마스터플랜 발표에 따라 다른 지역에 새 산업단지가 승인되었고, 같은 날 이 부지를 주거용지로 바꾸는 도시기본계획 변경이 공고되었습니다.

약 1년 1개월 뒤 산업단지 지정이 해제되고 도시개발구역이 지정되었으며, 같은 날 공익사업이 변경되었다는 사실이 환매권자에게 통지·공고되었습니다. 약 3년 뒤 부지는 공공주택지구로 편입되었고, 원고는 도시기본계획 변경 공고 무렵 이미 환매권이 생겼는데 통지를 받지 못해 협의취득일로부터 10년이 지나 환매권을 잃었다며 소를 제기하였습니다.

3. 법무법인 원 채영호 변호사가 수행한 사건에서 법원이 본 쟁점

• 가. 도시기본계획 변경 공고만으로는 토지가 필요 없게 되었다고 볼 수 없다는 판단이 나왔습니다
  
  법원은 대법원 2002. 10. 11. 선고 2000두8226 판결 등을 참조해, 도시기본계획은 도시계획입안의 지침이 되는 것에 불과하여 일반 국민에 대한 직접적인 구속력이 없다고 보았습니다. 그래서 주거용지로 바꾸는 도시기본계획 변경 공고로 곧바로 토지가 산업단지 사업에 필요 없게 되었다고 볼 수 없다고 하였습니다. 토지가 필요 없게 되었는지는 사업시행자의 주관적 의사가 아니라 여러 사정에 비추어 객관적·합리적으로 판단한다는 기준도 함께 적혔습니다.

• 나. 공사계약 해지가 아니라 산업단지 지정 해제로 사업이 확정적으로 폐지되었다고 보았습니다
  
  원고는 공사·용역계약 해지와 정산 종결로 사업 포기가 표명되었다고 주장했지만, 법원은 이를 피고와 계약상대방 사이의 법률관계에 불과하다고 보았습니다. 구 토지보상법 제91조 제1항의 '그 밖의 사유'는 사업의 폐지·변경에 준할 정도로 확실하게 토지를 목적사업에 제공할 필요가 없게 된 객관적인 사유라고 해석할 수 있다는 것입니다. 법원은 산업단지 지정이 해제되어 사업이 확정적으로 폐지됨으로써 비로소 토지가 필요 없게 되었다고 봄이 상당하다고 하였습니다.

• 다. Q: 공익사업이 다른 공익사업으로 바뀌면 원소유자는 환매권을 주장할 수 없습니까?
  
  구 토지보상법 제91조 제6항에 따라 사업인정을 받은 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지의 다른 공익사업으로 변경되었다면, 원소유자가 변경된 사업을 기준으로 다시 환매권 행사의 요건을 갖추지 못하는 한 환매권을 행사할 수 없습니다. 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다30782 판결은 이 조항을 그렇게 해석하면서, 공익사업의 변환은 새 공익사업도 사업인정을 받거나 받은 것으로 의제되고 변경된 사업의 시행자가 그 토지를 소유하고 있을 때에만 인정되며, 토지가 그 시행자 아닌 제3자에게 처분되었다면 인정될 여지가 없다고 보았습니다. 이 사건 법원도 사업이 다른 공익사업으로 변경된 사실에 실질적 다툼이 없고 원고가 다시 요건을 갖추었다고 볼 만한 증거가 없다며 환매권 발생을 부정하였습니다.

• 라. 폐지와 변경을 동시에 한 사정도 입법취지에 비추어 이해할 수 있다고 보았습니다
  
  법원은 의뢰인이 환매권 발생을 고려해 사업의 폐지와 새 공익사업으로의 변경을 동시에 한 것으로 보이기는 한다고 적었습니다. 그러나 대법원 2015. 8. 19. 선고 2014다201391 판결 등이 밝힌 공익사업 변환의 취지에 비추어, 토지가 산업단지 조성에서 주택 건설 사업으로 이어져 계속 이용될 필요가 있었고 변환에 시일이 걸리는 것이 일반적인 점을 들었습니다. 그래서 규정을 잠탈하려고 폐지를 늦췄다는 원고의 주장도 받아들이기 어렵다고 하였습니다.
   

4. 공익사업이 이어서 바뀌는 토지에서 사업시행자가 살필 점

이 사건 판결은 도시기본계획 변경, 계약 해지, 지정 해제처럼 사업이 멈춘 것처럼 보이는 여러 시점 가운데 토지가 법적으로 필요 없게 된 때를 객관적 사정으로 가렸습니다. 그리고 공익사업의 변환이 인정되면 변경된 사업을 기준으로 다시 요건을 갖추지 못하는 한 환매권이 발생하지 않는다는 해석을 따랐습니다.

협의취득한 토지의 사업이 폐지되거나 바뀔 때는 지정 해제와 새 사업 지정의 고시 시점, 변경된 사업이 토지보상법 제4조의 어느 사업에 해당하는지를 함께 정리해 두는 편이 좋습니다. 공익사업 변경 사실을 환매권자에게 통지하거나 공고한 기록도 남겨 두어야 뒤이은 환매권 분쟁에 대응할 수 있습니다. 법무법인 원 채영호 변호사는 이 사건 제1심에서 피고인 지방자치단체의 소송대리인으로 사건을 수행하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 채영호 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 산업단지 폐지와 공익사업 변환에 따른 환매권 발생 여부: 도시기본계획 변경 공고의 효력 페이지를 참고하십시오.