법무법인 원

1. 법무법인 원 박창환 변호사, 박준우 변호사가 사업시행자를 대리한 보상금 증액 소송

산업단지 조성사업에 편입된 토지의 소유자가 수용재결과 이의재결을 거친 뒤, 사업시행자를 상대로 3억 원대의 보상금 증액과 지연손해금을 청구한 사건입니다. 토지소유자는 공시지가의 기준 시점, 비교표준지, 감정의 선택, 경매 당시 평가액과의 차이를 모두 다투었습니다.

제1심, 항소심, 상고심 전 단계에서 피고인 사업시행자의 소송대리인으로 이 사건을 수행하였습니다. 제1심은 법원감정액과 재결감정액의 차액인 2천만 원대와 지연손해금만 인정하고 나머지 청구를 기각하였으며, 항소심과 상고심에서도 이 결론이 유지되어 판결이 확정되었습니다.

2. 사업인정 뒤 7년여 만의 수용재결과 증액 청구

이 사업은 주민공람 공고 뒤 약 6년 5개월이 지나 사업인정고시가 있었고, 다시 약 7년 8개월 뒤에 수용재결이 이루어졌습니다. 수용 대상은 지목 답, 현황 전, 용도지역 농림인 약 850㎡의 토지와 그 위의 버섯재배사 2동 등 지장물이었고, 약 10개월 뒤 이의재결이 있었습니다.

토지소유자는 사업이 오래 표류하는 사이 오른 공시지가는 사업과 무관한 상승이라며 수용재결이 있던 해의 공시지가를 적용해야 한다고 주장하였습니다. 또 경매로 토지를 취득할 당시 국토이용계획 확인원에 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역으로 되어 있었고 공장이 가동되고 있었다며, 경매 감정가 6억 원대에 공시지가 증가율 약 34%를 더한 8억 원대가 토지 보상액이라고 주장하였습니다.

3. 법무법인 원 박창환 변호사, 박준우 변호사가 수행한 소송에서 법원이 본 네 쟁점

• 가. 공시지가 기준 시점은 주민공람 공고 무렵으로 판단되었습니다
  
  토지소유자는 수용재결이 있던 해의 공시지가를 적용해야 한다고 주장하였습니다. 법원은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제4항, 제5항에 따라 공고로 가격이 변동된 경우 주민공람일에 가까운 시점의 공시지가를 적용한 감정이 적법하다고 보았습니다. 이후 해당 시의 지가변동률로 시점을 수정하였으므로 다른 사업으로 인한 상승분도 상당 부분 반영되었을 것으로 보인다고 하였습니다.

• 나. 변경 전 용도지역인 농림지역 기준의 비교표준지가 유지되었습니다
  
  토지소유자는 경매 당시 서류와 공장 가동 사실을 들어 농림지역 기준의 감정이 실제 가치를 외면하였다고 주장하였습니다. 법원은 대법원 1999. 3. 23. 선고 98두13850 판결에 따라 사업을 직접 목적으로 한 용도지역 변경은 고려하지 않고 평가해야 한다고 보았습니다. 사업을 직접 목적으로 용도지역이 변경되었다고 본 감정이 변경 전 용도지역인 농림지역의 토지를 비교표준지로 고른 것은 위법하지 않다고 판단하였습니다.

• 다. Q: 재결감정과 법원감정이 다르면 어느 감정이 채택됩니까?
  
  두 감정이 모두 평가방법에 위법사유가 없고 품등비교 등에서 평가를 다소 달리해 차이가 생긴 경우, 그 오류를 인정할 자료가 없으면 어느 감정을 더 신뢰할지는 사실심 법원의 재량에 속합니다. 법원이 참조한 판결은 품등비교 외의 가격사정요인에서는 두 감정의 견해가 일치한 경우를 다룬 것입니다. 이 사건에서 법원은 두 감정 모두 관련 법령에 따른 것으로 오류를 인정할 자료가 없다고 보았고, 법원감정이 토지의 특성을 더 적절히 반영하였다고 보아 법원감정을 채택하였습니다. 그 결과 인정된 증액은 재결감정액과의 차액인 2천만 원대였습니다.

• 라. 경매 감정가와의 차이만으로는 정당한 보상 위반이 아니라고 판단되었습니다
  
  토지소유자는 항소심에서 경매평가결과와 법원감정결과의 차이가 헌법 제23조 제3항의 정당한 보상 취지를 몰각시킨다고 주장하였습니다. 항소심은 법원감정결과가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항, 제4항에 따라 적법하게 이루어져 평가방법과 내용에 위법사유를 찾기 어렵다고 보았습니다. 원고가 든 사정이 달리 평가할 근거가 된다고 볼 수도 없다며 항소를 기각하였습니다.
   

4. 수용 보상금 증액 소송에서 법원이 무게를 둔 산정 기준

• Q: 수용 보상금 증액 소송에서 경매 당시의 감정가가 보상액의 기준이 됩니까?
  
  이 사건에서는 기준이 되지 않았습니다. 법원은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조가 정한 적용공시지가, 지가변동률에 따른 시점수정, 비교표준지 선정 기준을 지켰는지를 먼저 보았고, 그 기준을 지킨 법원감정결과를 경매평가액과의 차이만으로 배척하지 않았습니다.
   

사업이 오래 지연된 사건에서도 공고로 인한 가격변동을 배제하는 구조가 그대로 적용되었고, 사업을 직접 목적으로 한 용도지역 변경도 평가에서 고려되지 않았습니다. 다만 두 감정이 모두 적법한 경우에도 더 적절한 감정이 채택되어 일부 증액이 인정될 수 있으므로, 결론은 감정의 구체적 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

수용 보상금을 둘러싼 분쟁에서는 재결감정서와 법원감정서가 공시지가 선정, 시점수정, 비교표준지 선정을 어떻게 했는지가 판단의 바탕이 됩니다. 법무법인 원 박창환 변호사, 박준우 변호사는 이 사건에서 제1심부터 상고심까지 사업시행자인 피고의 소송대리인으로 사건을 수행하였습니다. 항소심은 박창환 변호사가, 상고심은 박창환 변호사와 박준우 변호사가 수행하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 박창환 변호사

• 박준우 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 수용 토지 손실보상금 증액소송: 적용공시지가 시점과 비교표준지·감정 채택 기준 페이지를 참고하십시오.