법무법인 원

1. 법무법인 원 최중영 변호사, 박성훈 변호사가 원고를 대리한 건축주 명의 이전 청구의 결과

이 사건은 마감 공사가 멈춘 근린생활시설 건물에 사업비를 투자한 건축시행 회사가, 건축주 지위 등 시행권을 넘겨받기로 한 약정에 따라 건축주 명의변경 절차의 이행을 구한 사건입니다. 건물에는 이미 소유권보존등기와 신탁회사 명의 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 피고는 사업약정의 양도 제한 조항과 신탁회사의 동의 부재를 들어 다투었습니다.

제1심과 항소심에서 원고의 소송대리를 맡았습니다. 제1심은 피고에게 건축주 명의를 원고 명의로 변경하는 절차를 이행하라고 판결하였습니다. 항소심은 독립당사자참가신청을 각하하고 피고의 항소를 기각하였으며, 항소심 판결정본이 원고와 피고, 참가인에게 송달된 뒤 판결은 확정되었습니다.

2. 유치권으로 멈춘 준공과 두 차례 양도합의서의 경위

피고는 근린생활시설 건물의 건축허가를 받은 뒤 신탁회사와 분양관리신탁계약을 맺고, 최초 시공사·신탁회사·대출금융기관과 사업약정 및 대리사무계약을 체결하였습니다. 이 계약에는 피고가 제3자에게 건축주 지위를 처분하거나 담보로 제공하는 것을 제한하는 조항이 있었습니다. 건물에는 가압류등기 촉탁으로 피고 명의 소유권보존등기가 마쳐졌고, 그 뒤 신탁을 원인으로 신탁회사 명의 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.

의뢰인은 피고의 요청으로 마감 공사와 준공을 위한 사업비(20억 원대)를 투자하고, 준공 이후 분양수입금 등으로 투자원금과 투자수익금을 지급받기로 하는 재무적 투자약정을 맺었습니다. 그런데 피고가 마감공사 시공사에 기성고에 따른 공사대금을 지급하지 않자, 시공사가 공사를 중단하고 유치권을 행사하면서 준공이 이루어질 수 없게 되었습니다.

그러자 피고는 의뢰인이 직접 사업을 시행할 수 있도록 건축주 지위 등 시행권 일체를 양도한다는 1차 양도합의서를 작성하였습니다. 피고가 이를 이행하지 않자 같은 내용의 2차 양도합의서를 작성해 공증인가 법무법인의 인증을 받았고, 피고는 사업에 관한 권리가 의뢰인에게 있다는 이행각서도 작성해 주었습니다.

3. 법무법인 원 최중영 변호사, 박성훈 변호사가 수행한 명의변경 소송에서 법원이 본 일곱 쟁점

• 가. 항소심에서 들어온 독립당사자참가신청은 각하되었습니다
  
  참가인은 피고와 사업 시행권 양도·양수계약서를 작성하고 건축주 명의 변경 동의서를 받았다며 항소심에서 독립당사자참가신청을 하였습니다. 항소심은 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다221777, 221784 판결의 법리를 들어, 참가인과 의뢰인의 주장이 각자 피고와 맺은 약정 등에 따라 건축주 명의를 이전받을 권리가 있다는 것이라 주장 자체에서 양립할 수 없는 관계가 아니라고 보았습니다. 원고가 소송으로 참가인을 해할 의사를 가졌다거나 참가인의 권리 또는 법률상 지위가 침해될 우려가 있다고 볼 증거도 부족하여, 참가신청은 민사소송법 제79조 제1항의 요건을 갖추지 못해 부적법하다고 판단하였습니다.

• 나. 소유권보존등기가 마쳐졌어도 소의 이익은 인정되었습니다
  
  피고는 소유권보존등기가 이미 마쳐졌으니 건축주 명의변경을 구하는 소는 법률상 이익이 없다는 본안 전 항변을 하였습니다. 제1심이 참조한 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결은, 적법한 사용에 필요한 건축법상 절차를 모두 마치지 않은 채 보존등기가 된 건물의 정당한 원시취득자임을 주장하는 명의변경 청구에 대하여 소의 이익을 부정할 수 없다고 본 판례입니다. 제1심은 이 건물이 사용승인을 받지 않은 건물이므로 의뢰인에게 사용승인 절차를 완료하기 위하여 명의변경을 구할 소의 이익이 있다고 판단하였습니다.

• 다. 양도합의서와 이행각서가 명의변경 의무의 근거가 되었습니다
  
  의뢰인 측 소송대리인은, 피고가 1차·2차 양도합의서와 이행각서에 기재된 건축주명의변경 약정에 따라 건축주 명의를 의뢰인 명의로 변경하는 절차를 이행할 의무가 있다고 주장하였습니다. 법원은 세 문서에 피고가 건축주 지위를 원고에게 양도하기로 한다는 내용이 기재되어 있다고 보았습니다. 그러면서 특별한 사정이 없는 한 피고에게 명의변경 절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였습니다.

• 라. Q: 사업약정에 건축주 지위 양도 제한 조항이 있으면 명의변경 약정은 무효가 됩니까?
  
  이 사건에서 법원은 무효로 보지 않았습니다. 피고는 사업약정 및 대리사무계약의 양도금지특약과 의뢰인의 악의 또는 중과실을 들어 약정이 무효라고 주장하였고, 이 주장은 민법 제449조 제2항에 근거한 것으로 파악되었습니다. 법원은 이 조항이 채권의 양도성에 관한 규정이어서 공법상 인·허가 명의 변경에 해당하는 건축주 명의에 관한 권리의 양도에 그대로 적용되기 어렵다고 보았습니다. 최초 시공사·신탁회사·대출금융기관도 건축주 명의에 관한 공법상 권리의 당사자라고 볼 수 없다고 하였고, 양도행위가 그들에 대한 채무불이행이 되는지는 별론으로 하였습니다.

• 마. 투자의무 불이행을 이유로 한 약정 실효 주장은 받아들여지지 않았습니다
  
  피고는 의뢰인이 준공을 위해 10억 원대만 투자하여 투자의무를 이행하지 않았으므로 명의변경 약정이 실효되었다고 주장하였습니다. 제1심은 약정 투자원금을 초과하는 금액(20억 원대)이 사업비로 투자된 사실을 인정하였고, 항소심은 진정성립에 다툼이 없는 투자 내역 서류와 피고가 불이행 증명 자료를 제출하지 않은 점을 보탰습니다. 법원은 설령 의뢰인이 투자의무를 이행하지 않았더라도 투자약정 불이행 시 명의변경 약정이 실효된다는 약정이 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단하였습니다.

• 바. 신탁회사의 동의는 약정의 효력발생 요건으로 인정되지 않았습니다
  
  피고는 사업 부지의 소유자인 신탁회사의 동의가 없으면 명의변경 약정이 법률상 효력을 발생할 수 없다고 주장하였습니다. 법원은 피고가 신탁회사의 동의를 효력발생 요건으로 보아야 할 법률적 근거를 전혀 제시하지 못하고 있다고 보았습니다. 또 약정에 그런 취지가 포함되어 있다고 인정할 증거도 부족하다며 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

• 사. 신탁회사 명의 등기가 있어도 이행불능으로 단정되지 않았습니다
  
  건물에는 신탁을 원인으로 한 신탁회사 명의 소유권이전등기가 마쳐져 있었습니다. 항소심은 그 사정만으로 피고가 명의변경 절차의 이행을 거절할 수 없고, 등기가 분양관리신탁계약에 따라 이루어진 이상 이행의무가 이행불능에 빠졌다고 단정할 수도 없다고 판단하였습니다. 이에 따라 피고의 항소는 기각되고 건축주 명의변경 청구를 인용한 제1심판결이 유지되었습니다.
   

4. 시행권을 넘겨받기로 한 투자자가 살펴볼 점검 포인트

이 사건에서 법원은 건축주 명의를 공법상 인·허가 명의로 보아, 사업약정의 양도 제한 조항이 있다는 이유로 명의변경 약정이 무효가 된다고 보지 않았습니다. 신탁회사 명의 등기가 있다는 사정만으로 이행불능을 단정하지도 않았지만, 그 양도가 사업약정 당사자들에 대한 채무불이행이 되는지는 따로 판단하지 않았습니다.

판결이 확정된 뒤 원고 측 대리인 사무소가 신탁회사에 확정판결에 따른 협조를 요청하는 내용증명을 보냈고, 신탁회사는 신탁계약과 사업약정서 조항 등에 따라 신탁사무를 처리할 수 있다는 취지로 회신하였습니다. 회신은 사업약정서의 사업시행권 및 채무의 인수 조항 등을 근거로 들었습니다.

공사가 멈춘 건물에 투자하고 시행권을 넘겨받기로 했다면, 양도합의서와 이행각서 같은 문서의 기재와 건물의 사용승인 여부, 신탁계약과 사업약정의 관계를 함께 살펴 두시기 바랍니다. 법무법인 원 최중영 변호사, 박성훈 변호사는 이 사건에서 원고의 소송대리인으로 제1심과 항소심을 수행하였습니다. 제1심은 최중영 변호사와 박성훈 변호사가, 항소심은 최중영 변호사가 수행하였습니다.

#법무법인 원 담당 변호사

• 최중영 변호사

• 박성훈 변호사
   

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 건축주 명의변경 약정과 양도금지특약: 사용승인 전 건물의 소의 이익과 이행불능 페이지를 참고하십시오.