법률사무소 온명

1. 만료일이 지난 뒤에 듣는 말

계약 만료가 다가오는데 이사 갈 곳이 정해지지 않는 일은 흔합니다. 재계약 조건을 두고 이야기가 오가다 결론이 나지 않은 채 날짜가 지나기도 합니다. 그러다 임대인에게서 계약이 끝났으니 집을 비워 달라는 연락을 받으면 임차인은 그 말이 맞는 줄 알고 이사를 준비하게 됩니다.

그런데 주택임대차에서는 만료일이 지났다는 사정만으로 계약이 끝나는 것이 아닙니다. 정해진 기간 안에 갱신을 거절하는 통지가 있었는지에 따라 결론이 달라집니다.

그래서 그 연락을 받았을 때 확인해야 할 것은 날짜가 아니라 통지입니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하는 등 주택임대차보호법 제6조 제3항의 사유에 해당하지 않는다면, 통지가 없었을 때 임차인에게 남아 있는 기간이 있습니다.

2. 묵시적 갱신에 관한 흔한 오해

가장 흔한 오해는 계약서에 적힌 기간이 끝나면 나가야 한다는 생각입니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않았다면, 그 기간이 끝난 때에 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

두 번째 오해는 갱신이 의제되면 이전 기간만큼 이어진다는 생각입니다. 조문은 그 경우 존속기간을 2년으로 본다고 정하고 있으므로, 갱신된 임대차의 존속기간은 전 계약의 길이와 관계없이 2년이 됩니다.

세 번째 오해는 조건을 두고 이야기를 나눈 것도 통지라는 생각입니다. 조문이 요구하는 것은 갱신거절의 통지이거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지이므로, 무엇을 통지하였는지가 드러나야 합니다.

3. 법률사무소 온명 김시은 대표변호사의 통지 확인과 대응 정리

• 가. 오간 연락을 날짜순으로 정리합니다
  
  제6조 제1항이 정한 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지이므로, 어떤 말이 언제 오갔는지가 결론을 가릅니다. 문자와 메신저, 통화 기록을 날짜순으로 늘어놓으면 그 기간 안에 무엇이 있었는지 드러납니다. 이 정리는 뒤에 다툼이 생겼을 때 그대로 자료가 됩니다.

• 나. Q: 월세를 올려 달라는 말만 들었는데 갱신이 거절된 것입니까?
  
  그 말만으로 단정하기는 어렵습니다. 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결은 민법상 이의에 관하여 조건부 이의도 가능하다고 보면서, 그렇게 보려면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사를 객관적으로 추단할 사정이 있어야 하고 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 그런 이의가 있었다고 보기 어렵다고 하였습니다. 다만 그 판단은 민법의 묵시의 갱신에 관한 것이므로, 주택임대차에서는 제6조의 요건을 함께 살펴야 합니다.

• 다. 갱신이 의제된 뒤에는 해지 시점을 계산합니다
  
  갱신이 의제되면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 그 3개월을 거꾸로 계산해 통지 시점을 잡습니다. 통지가 도달한 날을 남겨 두어야 계산이 어긋나지 않습니다.
   

4. 통지를 확인해 두면 달라지는 것

별도의 갱신 합의가 없다면, 묵시적 갱신이 되었는지와 존속기간은 제6조의 요건에 따라 판단됩니다. 그래서 만료일 앞뒤로 오간 연락을 남겨 두는 일이 곧 기간을 지키는 일이 됩니다.

임대인과 임차인에게 주어진 시점이 다르다는 점도 함께 보아야 합니다. 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지가 통지의 기간입니다.

만료일이 다가오는데 결론이 나지 않았다면, 지금까지 오간 말이 조문이 말하는 통지에 해당하는지부터 확인하는 편이 안전합니다. 그 확인이 남은 기간과 이사 일정을 함께 정해 줍니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 주택임대차의 묵시적 갱신: 통지 기간과 갱신거절 의사표시를 판단하는 조문상의 기준 페이지를 참고하십시오.