김병영 변호사

1. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 수원 전세사기 사건에서 이끌어낸 공인중개사 배상 판결

이른바 '수원 전세사기'로 보증금을 잃을 상황에 놓인 임차인은 계약을 중개한 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는지부터 따져 보게 됩니다. 공인중개사가 권리관계의 위험을 제대로 설명하지 않았다면 공인중개사와 공제사업자를 상대로 손해배상을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

김병영 변호사는 수원의 신축 빌라를 임차한 의뢰인을 대리하여 소속공인중개사와 그를 고용한 공인중개사, 공제사업자인 협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 수행하였습니다. 법원은 공인중개사가 공동담보 목록을 제시하지 않고 경매 시 위험성을 구체적으로 설명하지 않았다고 보아 원고 일부 승소 판결을 선고하였습니다. 다만 임차인의 과실도 인정되어 중개사의 책임은 20%로 제한되었고, 피고들이 공동하여 지급할 금액은 3,200만 원과 지연손해금으로 정해졌습니다.

2. 건물 일부에만 설정된 쪼개기 근저당이 드러난 경위

의뢰인은 수원의 신축 빌라를 보증금 1억 6천만 원에 계약하였습니다. 당시 건물에는 공동담보로 수십억 원의 근저당이 설정되어 있었지만, 공인중개사는 공동담보물이 어떤 것인지 제대로 설명하지 않았습니다.

의뢰인은 건물 전체를 담보로 한 근저당이라고 생각해, 모든 호실이 부담을 나누어 지므로 계약한 호실의 부담은 크지 않을 것이라고 여겼습니다. 그러나 실제로는 건물 일부 호실에만 설정된 이른바 쪼개기 근저당이었고, 의뢰인이 계약한 호실의 근저당 부담은 집값의 70%에 육박했습니다.

결국 건물은 경매로 넘어갔고 선순위 근저당권자에게 배당이 돌아가면서 의뢰인은 보증금 전액을 잃을 상황에 놓였습니다. 김병영 변호사를 찾기 전 피해자들이 공인중개사들을 사기 방조 혐의로 고소한 사건도 수사기관에서 혐의없음(불송치) 결정으로 끝나, 많은 피해자가 민사소송까지 포기하려 했습니다.

3. 법무법인(유) 혜명 김병영 변호사가 공동담보 목록과 쪼개기 근저당으로 짚은 공인중개사의 책임

• 가. 을구만 보여 준 설명의 한계를 드러낸 공동담보 목록 미제시 주장
  
  피고 쪽은 등기부등본을 열람시켜 주었고 구두로 충분히 설명했다고 주장했습니다. 김병영 변호사는 공인중개사가 단순히 근저당이 있다고 말한 것으로는 부족하다고 보고, 근저당권이 설정된 모든 부동산의 목록인 공동담보 목록을 출력해 제시하지 않았다는 점을 파고들었습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 정합니다. 이때 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료도 제시하여야 합니다.

• 나. 쪼개기 근저당의 위험을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 논증
  
  김병영 변호사는 공인중개사가 공동담보 목록을 보여 주며 이 근저당이 건물 전체가 아니라 일부 호실에만 설정된 것이라고 정확히 설명했다면, 의뢰인이 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장했습니다. 호실당 부담해야 할 채무가 집값의 70%에 육박하는 깡통전세임을 알 수 있었기 때문입니다. 재판부는 공인중개사가 공동담보 목록을 제시하지 않았고 경매 시 위험성에 대해 구체적인 설명을 하지 않아 임차인의 판단을 그르치게 했다며 손해배상 책임을 인정했습니다.

• 다. 소속공인중개사와 고용한 공인중개사, 협회를 모두 피고로 삼은 청구
  
  김병영 변호사는 실무를 담당한 소속공인중개사뿐 아니라 그를 고용한 공인중개사, 공제사업자인 협회까지 피고로 특정해 공동불법행위 책임과 공제금 지급책임을 물었습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 제42조 제1항은 협회가 제30조에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있도록 정합니다. 법원은 피고들이 공동하여 3,200만 원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

• 라. 임차인 과실 주장에 대한 반박과 20%로 제한된 배상 책임
  
  피고 쪽은 근저당 설정 사실을 알고 계약한 임차인의 과실이 크므로 배상 책임이 없다고 주장했고, 김병영 변호사는 공동담보 목록을 보지 않으면 그 건물이 얼마나 위험한 깡통전세인지 일반인은 알기 어렵다고 반박했습니다. 재판부는 공인중개사의 배상 책임을 인정하면서도, 임차인 역시 거액의 보증금 계약을 체결하면서 스스로 권리관계를 면밀히 확인하지 않은 과실이 있다고 보아 중개사의 책임을 20%로 제한했습니다. 대법원 2001. 3. 23. 선고 99다33397 판결은 불법행위의 과실상계에서 가해자와 피해자의 고의·과실의 정도, 위법행위의 발생 및 손해의 확대에 관하여 어느 정도의 원인이 되어 있는가 등의 제반 사정을 고려하여 배상액의 범위를 정한다고 보았습니다.

• 마. Q: 형사 고소가 혐의없음으로 끝났다면 민사소송도 포기해야 합니까?
  
  형사 절차의 결과만으로 민사상 책임 여부가 정해지는 것은 아닙니다. 김병영 변호사는 형사상 고의(사기)가 입증되지 않았더라도 민사상 과실(주의의무 위반)이 인정된다는 점을 법리에 맞춰 주장했습니다. 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다6713 판결은 형사상 범죄를 구성하지 아니하는 침해행위라도 민사상 불법행위를 구성하는지는 형사책임과 별개의 관점에서 검토하여야 한다고 보았습니다. 불송치 결정을 직접 다룬 판례는 아니지만, 이 사건에서도 형사 결과와 달리 민사상 손해배상 책임이 인정되었습니다.
   

4. 전세사기 피해 임차인이 중개 책임을 따질 때의 점검 사항

이 사건은 공동담보 목록을 제시하지 않고 경매 시 위험을 구체적으로 설명하지 않은 공인중개사에게 민사상 손해배상 책임이 인정된 사례입니다. 사기 방조 혐의가 혐의없음(불송치)으로 끝난 뒤에도 과실에 따른 민사 책임을 따로 다툴 수 있다는 점을 보여 줍니다.

다만 임차인의 과실도 참작되어 중개사의 책임은 20%로 제한되었고, 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 배상액은 사건마다 양쪽의 과실과 증거에 따라 달라지므로, 소송 전에 공동담보 목록과 계약 당시 들은 설명 내용을 함께 점검할 필요가 있습니다.

법무법인(유) 혜명 김병영 변호사는 수원 전세사기 피해 임차인을 대리해 공인중개사와 공제사업자인 협회의 책임을 다툰 사건을 수행했습니다. 보증금 반환이 막힌 상황이라면 계약 당시 자료를 정리해 공인중개사 책임을 함께 검토해 보시기 바랍니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 공인중개사 설명의무 위반 손해배상: 공동담보 목록 미제시와 과실상계에 따른 책임 제한 페이지를 참고하십시오.