1. 서론: 경매 취득 부동산의 숨겨진 위험, 어떻게 대응해야 할까?

경매로 부동산을 취득한 후, 이전 점유자의 관리 소홀이나 불법행위로 인해 누수, 파손 등 예상치 못한 손해를 입는 경우가 많습니다. 매도인이 명확한 일반 매매와 달리, 경매는 전 소유자에게 하자담보책임을 묻기 어려워 피해를 고스란히 떠안기 쉽습니다.

본 사건은 법무법인 민후가 경매로 상가를 낙찰받은 의뢰인을 대리하여, 기존 점유자의 불법행위 책임을 입증함으로써 누수 복구 공사비는 물론 임대하지 못해 발생한 손실까지 성공적으로 배상받은 의미 있는 사례입니다.

2. 사건의 배경: 낙찰의 기쁨을 앗아간 지하층 침수 피해

의뢰인(원고)은 2022년 3월, 경매를 통해 서울 소재 빌딩의 지하층을 낙찰받았습니다. 해당 공간은 1층 음식점을 운영하던 피고가 주방 시설과 연결된 하수관을 이용하며 창고 등으로 장기간 점유하던 곳이었습니다. 그러나 의뢰인이 소유권을 취득한 지 불과 2개월 만에 하수관이 막혀 역류하면서 지하층 전체가 침수되는 심각한 피해가 발생했습니다.

의뢰인은 우선 자신의 비용으로 배관 교체 및 리모델링 공사를 진행했지만, 피고는 자신이 설치했던 화물리프트 철거 및 복구 공사를 차일피일 미루며 비협조적인 태도로 일관했습니다. 결국 원만한 해결이 불가능하다고 판단한 의뢰인은 법무법인 민후를 찾아 법적 대응을 시작하게 되었습니다.

3. 법무법인 민후의 핵심 전략 분석: '하자담보책임'의 벽을 '불법행위책임'으로 돌파하다

피고 측은 "건물 하자는 전 소유자에게 따질 문제이지, 점유자에게 책임을 물을 수 없다"는 논리를 내세웠습니다. 이는 경매 취득자가 가장 흔하게 부딪히는 장벽입니다. 법무법인 민후는 이 사건의 본질이 단순한 '하자'가 아닌 '점유자의 적극적인 가해 행위'에 있음을 파고드는 전략을 세웠습니다.

'회복자' 개념 확장 및 '불법행위' 책임 병행 주장

법무법인 민후는 판례를 근거로 경매 취득자 역시 불법점유자에 대한 관계에서 민법 제202조의 '회복자' 지위를 가질 수 있음을 주장하는 동시에, 설령 이것이 받아들여지지 않더라도 피고의 행위 자체가 민법 제750조의 불법행위에 해당함을 명확히 했습니다. 즉, 피고가 하수관을 막히게 하고 복구 의무를 지연시킨 행위는 의뢰인의 재산권을 침해한 명백한 위법행위라는 점을 집중적으로 부각했습니다.

객관적 증거를 통한 위법 행위 및 손해 입증

법무법인 민후는 피고가 음식 조리 과정에서 발생한 기름 찌꺼기(폐유)를 하수도로 무단 배출한 행위가 폐기물관리법 및 관련 조례를 위반한 것임을 입증했습니다. 또한, 감정 결과와 현장 사진 자료를 통해 누수 발생의 원인이 피고의 관리 소홀에 있음을 증명하고, 공사비 내역서와 인근 임대 시세 자료를 바탕으로 구체적인 손해액을 체계적으로 산정하여 제시했습니다.

4. 결론 및 의의: 경매 취득자의 권리 구제를 위한 새로운 길을 열다

법원은 법무법인 민후의 주장을 대부분 받아들여 피고의 불법행위책임을 인정하고, 의뢰인이 청구한 손해액의 70%에 해당하는 금액을 배상하라는 판결을 내렸습니다.

이 판결은 경매 부동산의 하자에 대해 전 소유자에게 책임을 묻기 어려운 상황에서, 기존 점유자의 과실이나 고의에 의한 불법행위가 입증된다면 직접 손해배상 청구를 통해 실질적인 피해를 구제받을 수 있음을 보여준 매우 의미 있는 성공 사례입니다. 경매로 부동산을 취득했지만 예상치 못한 문제로 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 조력을 통해 자신의 정당한 권리를 되찾으시길 바랍니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 점유자의 불법행위로 인한 누수 손해의 주요 쟁점: 경매 취득자의 '회복자' 지위 및 손해배상책임 인정 여부 페이지를 참고하십시오.