하종원 변호사

1. 보증금을 잃은 뒤 중개사 책임을 떠올리는 순간

전세사기로 보증금을 돌려받지 못하게 된 뒤, 먼저 배당받을 수 있는 소액임차인에 해당하지 않는다는 사실을 알게 된 분들이 있습니다. 처음부터 보증금이 소액임차인 기준을 넘었거나, 계약 도중 보증금을 올리면서 기준을 넘게 된 경우입니다. 이런 분들은 집주인이 아닌 다른 곳에서라도 손해를 회복할 길이 있는지를 묻게 됩니다.

통상 중개사무소에서 전세나 월세 계약을 하면 임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서, 영수증 네 가지를 받습니다. 이 가운데 중개사에게 책임을 묻는 청구에서 먼저 살펴볼 서류는 확인·설명서이고, 살고 있는 집이 다가구주택이라면 더욱 그렇습니다.

2. 공제증서와 계약서만 확인하고 넘기기 쉬운 서류

보증금 사고가 나면 계약서와 등기사항증명서부터 다시 보게 되지만, 다가구주택은 호실별로 등기가 나뉘지 않아 등기부만으로는 먼저 들어온 임차인들의 보증금을 알 수 없습니다. 그래서 계약 당시 중개사가 선순위 보증금을 어떻게 확인하고 적어 주었는지는 확인·설명서의 권리관계 칸에서 확인할 수 있습니다.

하급심에서 중개사 측의 책임비율을 70%로 제한한 사례를 보고 그 비율을 기대하는 경우도 있습니다. 그러나 그 비율은 한 사건의 사정에서 나온 결과이고, 중개사의 책임이 인정되더라도 임차인의 과실이 참작되면 배상액은 줄어듭니다.

칸에 금액이 적혀 있으니 중개사는 할 일을 다했다고 여기고 청구를 포기하는 경우도 있습니다. 적힌 금액이 임대인의 말만 옮긴 것인지, 자료를 확인한 것인지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 기재 형태부터 확인해야 합니다.

3. 법률사무소 글 하종원 대표변호사가 짚는 권리관계 칸 확인 순서

• 가. 확인·설명서가 중개사의 설명을 서면으로 남긴 문서인지부터 봅니다
  
  공인중개사법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사는 권리관계 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 하며, 제3항에 따라 그 확인·설명사항을 서면으로 작성해 교부하여야 합니다. 받은 확인·설명서에 개업공인중개사의 서명 및 날인이 있는지, 등기부 기재사항 외에 실제 권리관계 칸이 어떻게 채워져 있는지를 함께 확인해 두시기 바랍니다. 현행 공인중개사법 제25조의3은 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항과 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명하도록 정하고 있습니다.

• 나. 칸이 비어 있다면 설명의무 위반을 따져 볼 수 있습니다
  
  대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 임대차를 중개하는 중개업자가 다른 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 등의 자료를 요구해 확인하고 그 내용을 실제 권리관계 칸에 기재하여 교부할 의무가 있다고 보았습니다. 이 사건에서는 칸에 아무것도 적지 않은 중개업자와 그와 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회가 연대하여 손해를 배상할 책임이 있다고 본 원심의 결론이 수긍되었습니다. 칸이 비어 있고 경매에서 다른 임차인들에 밀려 보증금을 배당받지 못하였다면, 이 기준에 비추어 중개사 측에 대한 청구를 검토해 볼 수 있습니다.

• 다. Q: 칸에 임대인이 알려 준 금액을 그대로 적었다고 되어 있으면 중개사 책임이 없나요?
  
  그것만으로 책임이 없다고 단정할 수는 없습니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결의 사안에서 공인중개사는 임대인이 구두로 알려 준 선순위 보증금 총액을 적고 임대인의 자료공개 거부나 계약서 제출 불응 사실도 적었지만, 그 금액은 실제 합계액에 크게 못 미쳤습니다. 대법원은 임대인이 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 세대수, 인근 시세에 비추어 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 수 있음을 알 수 있었다고 보았습니다. 그런데도 부정확할 수 있음을 알리지 않았다면 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다고 하여 원심을 파기·환송하였습니다. 총액만 적혔는지, 호실별로 적혔는지, 어떤 문구가 붙었는지를 그대로 보관해 두시면 이 기준에 맞추어 검토할 수 있습니다.

• 라. 책임이 인정되어도 과실상계로 배상액이 줄 수 있음을 전제로 준비합니다
  
  공인중개사법 제30조 제1항은 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 개업공인중개사에게 배상책임을 지웁니다. 같은 조 제5항은 중개가 완성된 때 보장금액과 보장기간 등을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하도록 하므로, 계약 때 받은 공제증서도 함께 보관해 두어야 합니다. 다만 민법 제396조와 제763조에 따라 임차인의 과실이 참작되므로, 하급심에서 책임비율이 70%로 제한된 사례가 있다고 해서 같은 비율을 기대할 수는 없습니다.
   

4. 배상 청구를 검토하기 전에 챙겨 둘 서류와 사정

보증금을 돌려받지 못한 임차인이 중개사 측에 책임을 물을 수 있는지는 확인·설명서의 기재 형태와 그 기재가 어떻게 이루어졌는지에서 출발합니다. 칸이 비어 있는지, 총액만 적혀 있는지, 호실별로 적혀 있는지, 임대인의 말을 옮겼다는 문구가 있는지를 그대로 확인하고 원본을 보관해 두시기 바랍니다.

배상 비율은 사건마다 달라지고 임차인의 과실이 참작되면 줄어들 수 있어, 특정 비율을 전제로 계획을 세우기는 어렵습니다. 법률사무소 글 하종원 대표변호사는 민사, 형사, 이혼, 부동산 분쟁 사건을 다루어 왔으며, 계약서류와 경매 배당 결과를 함께 놓고 청구 가능성을 검토해 보시기를 권합니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 중개대상물 확인·설명서의 실제 권리관계 칸: 다가구주택 선순위 보증금 기재 형태와 중개사 손해배상 페이지를 참고하십시오.