하종원 변호사

1. 법률사무소 글 하종원 대표변호사가 이끌어낸 배당표 경정 판결의 의미

법원 휴정기에 배당이의 사건을 맡기려는 의뢰인이 법률사무소 글을 급하게 찾아왔습니다. 의뢰인은 먼저 살던 세입자가 거처를 옮긴 집에 들어가 보증금을 내고 전입신고와 확정일자까지 마쳤는데, 경매 배당표에는 의뢰인 대신 전 세입자에게 소액보증금이 배당되어 있었습니다.

배당이의의 소는 배당기일부터 1주라는 짧은 기간 안에 소 제기를 증명하는 서류까지 집행법원에 내야 하는 절차입니다. 법률사무소 글은 이 기간에 맞추어 뒤에 들어온 임차인인 의뢰인을 대리하여 소를 제기하였고, 이후 서면과 재판은 하종원 대표변호사가 맡았습니다. 법원은 전 세입자에게 배당된 금액을 의뢰인에게 배당하도록 배당표를 경정하였습니다. 다만 의뢰인이 구한 금액 가운데 실제 배당액을 넘는 부분은 기각되었습니다.

2. 집을 비운 전 세입자와 새 세입자가 부딪힌 배당기일

전 세입자는 임대인과 기간보다 일찍 나가기로 합의하고, 새 세입자를 구할 수 있도록 현관문 비밀번호를 알려 주었습니다. 그러나 임대인이 보증금을 돌려주지 못하자, 전 세입자는 주민등록을 그대로 두고 일부 집기를 남긴 채 다른 곳으로 거처를 옮겼습니다.

임대인은 그 사이 의뢰인과 새로 계약을 맺고 전 세입자의 집기를 임의로 치운 뒤 집을 넘겨주었고, 이 행위로 권리행사방해를 이유로 한 약식명령을 받았습니다. 의뢰인은 임대인이 전 세입자의 집기를 임의로 치운 뒤 집을 넘겨주었다는 사정을 알지 못한 채 보증금을 내고 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 그 집에 살기 시작했습니다.

전 세입자는 그 뒤에 임차권등기를 마쳤고, 이어 근저당권자의 신청으로 집이 경매에 넘어갔습니다. 경매법원은 전 세입자를 소액임차인으로 보아 배당표를 작성했고, 의뢰인은 배당기일에 그 배당액 전부에 대하여 이의하였습니다.

3. 법률사무소 글 하종원 대표변호사가 짚은 대항력 소멸의 세 지점

• 가. 전 세입자의 점유가 언제 끊겼는지를 다툼의 중심에 두었습니다
  
  하종원 대표변호사는 의뢰인이 점유를 시작한 때 전 세입자가 점유를 잃어 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 주장하였습니다. 전 세입자는 임대인의 범죄 행위로 점유를 빼앗긴 것이므로 점유가 계속된다고 맞섰습니다. 법원은 민법 제204조 제2항에 따라 사정을 모르고 집을 넘겨받은 의뢰인에게는 전 세입자가 점유 회수를 청구할 수 없다고 보아, 의뢰인이 점유한 때 전 세입자의 점유가 상실되었다고 판단하였습니다.

• 나. Q: 전 세입자가 경매 전에 임차권등기를 마쳤다면 대항력이 유지되지 않습니까?
  
  등기 전에 이미 점유를 잃었다면 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지된다고 정합니다. 법원은 전 세입자가 등기 전에 점유를 잃었으므로 종전의 대항력을 주장할 수 없다고 보았습니다. 전 세입자가 등기를 마친 때에는 의뢰인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 뒤였으므로, 등기를 마쳤더라도 대항력이 유지된다거나 우선변제권이 있다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결도 점유 상실로 소멸한 대항력은 뒤에 마친 임차권등기로 소급하여 회복되지 않고, 등기를 마친 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 생긴다고 보았습니다. 그 새로운 대항력은 그보다 앞서 권리를 갖춘 의뢰인보다 앞설 수 없습니다.

• 다. 제소 기간 안에 배당이의의 소를 제기해 소액보증금 배당을 다투었습니다
  
  의뢰인은 경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 하고 배당기일에 전 세입자의 배당액에 이의하였습니다. 민사집행법 제154조 제1항은 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자가 배당이의의 소를 제기하도록 하고, 제3항은 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니하면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 법률사무소 글은 휴정기 중에도 이 기간에 맞추어 소를 제기하였고, 소 제기 뒤의 서면과 재판 출석은 하종원 대표변호사가 맡았습니다. 법원은 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액보증금을 의뢰인에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였습니다.

4. 경매 배당을 앞둔 세입자가 확인해 둘 점검 포인트

이 판결은 주민등록과 짐 일부를 남겨 둔 것만으로는 사정을 모르는 새 임차인이 집을 넘겨받은 뒤에도 대항력이 유지된다고 보지 않았습니다. 앞선 임차인이 점유를 잃은 뒤라면 뒤늦게 마친 임차권등기로 종전의 대항력을 주장하기 어려울 수 있습니다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 집을 비우기 전에 임차권등기를 마쳐 두는 순서가 중요합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정하기 때문입니다.

경매 배당표에서 자신의 배당이 빠졌다면 배당기일에 이의하고, 1주 안에 소 제기를 증명하는 서류를 집행법원에 내는 절차까지 마쳐야 합니다. 기간이 짧은 절차인 만큼 법률사무소 글 하종원 대표변호사와 함께 사실관계와 기한부터 점검해 보시기 바랍니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 소액임차인 배당이의의 소: 점유 상실 뒤 마친 임차권등기와 대항력 소멸 페이지를 참고하십시오.